Раздел 1. ПОНЯТИЕ "НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО"

Среди деления вещей, или имуществ, главное место
в своем значении в гражданском обороте занимает,
бесспорно, деление их на недвижимые и движимые...
Значение этого деления настолько велико, что оно
сказывается во всех областях права гражданского <1>.

В.И. Синайский

--------------------------------
<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 126.

Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
К недвижимым вещам также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Как уже отмечалось во введении к настоящему учебному пособию, определение, которое представлено в п. 1 ст. 130 ГК РФ, не в полной мере отражает все признаки, которыми должен обладать тот или иной объект, чтобы он мог быть квалифицирован в качестве недвижимого. Комплексный анализ действующего законодательства и судебной практики позволяет выделить следующие необходимые признаки недвижимого имущества, которые присущи большему количеству объектов, признаваемых в качестве недвижимых.
A. Прочная связь с землей. В соответствии с нормами гражданского законодательства объекты относятся к недвижимости по своим физическим свойствам, то есть имеют прочную связь с землей, и перемещение объекта невозможно без несоразмерного ущерба его назначению <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (п. 38).

Прочная связь с землей должна быть как фактической, так и юридической.
Фактическая связь с землей (с учетом положений ст. 130 ГК РФ) - наличие технологической связи между объектом и земельным участком, утрата которой наносит несоразмерный ущерб назначению данного объекта.
Судебная практика, например, Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2014 N 305-ЭС14-1315, в котором согласно отчету эксперта (ЗАО "2К Аудит - Деловые Консультации/Морисон Интернешнл") следующие объекты: отдельное стоящее здание общей площадью 535 кв. м, имеющее свайный фундамент с монолитной плитой ростверка, стенами подвала из монолитного железобетона; ограда со стороны Успенского переулка, а также "Домик" поста охраны, имеющие фундаменты из монолитного железобетона, стены и колонны из кирпича строительного с отделкой, - были признаны в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества.
По Определению ВАС РФ от 30.06.2014 N ВАС-7658/14 по делу N А41-32622/12 не будут объектом недвижимого имущества торговый павильон и площадка при нем, т.к. представляют собой легковозводимые конструкции, легкие сборно-разборные сооружения в соответствии с экспертным заключением <1>.
--------------------------------
<1> Аналогичные дела: Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012; Определение ВАС РФ от 11.06.2013 N ВАС-6543/13 по делу N А50-6351/2012.

Можно сделать вывод, что определение наличия или отсутствия фактической связи того или иного объекта с землей, определение ее технологической прочности возможно по данным технических заключений (описаний), фотосъемки, судебно-строительной экспертизы, а также руководствуясь характеристикой естественных свойств объекта, находящих свое отражение в технической информации БТИ <1>, в кадастровом паспорте объекта.
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 17.02.2004 N 76 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение".

Еще одной составляющей фактической связи объекта с земельным участком является наличие необходимого достаточного набора постоянно действующих (стационарных) коммуникаций, который бы позволил использовать соответствующий объект по его назначению <1>.
--------------------------------
<1> Кононенко Н.В. Экспертное исследование подземных сооружений // Эксперт-криминалист. 2009. N 1.

Например, в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 19.06.2008 по делу N А17-4494/2007 одним из доказательств невозможности признания объекта недвижимым имуществом является отсутствие стационарных коммуникаций.
Если речь заходит о коммуникациях, которые могут выступать достаточным признаком для квалификации того или иного объекта в качестве недвижимого имущества, необходимо учитывать месторасположение объекта и его целевое назначение.
Например, для того чтобы оценить жилое помещение как благоустроенное и пригодное для проживания, кроме электричества, достаточно наличия печного отопления, если это допустимо с учетом климатических условий, условий конкретного населенного пункта, или следует учитывать наличие центрального теплоснабжения из муниципального жилищного фонда.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), сказано, что жилое помещение с печным отоплением является благоустроенным применительно к уровню благоустройства центральным теплоснабжением муниципального жилищного фонда, который достигнут только в 24,74% жилых помещений.
Юридическая связь с землей - наличие определенных законом особенностей создания недвижимого имущества (необходимость получения разрешений на строительство и проведение реконструкции с расширением), оборота недвижимости (например, запрещающих обособленное распоряжение участками и расположенными на них постройками; предопределяющих следование принадлежащего собственнику постройки права пользования участком за постройкой; устанавливающих механизмы выкупа и получения в аренду земельных участков, занятых зданиями и находящихся в государственной и муниципальной собственности; предусматривающих последствия прекращения прав на земельный участок, принадлежавших собственнику постройки) <1>.
--------------------------------
<1> Проблемы развития частного права // Сб. статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема; С.С. Алексеев и др.; Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011.

Необходимость соблюдения требований юридической связи в первую очередь проявляется при рассмотрении вопросов о самовольной постройке <1>.
--------------------------------
<1> Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014.

Следует учитывать, что только при наличии обеих форм связи (и юридической, и фактической) можно говорить о наличии данного признака недвижимого имущества - "прочная связь с землей".
В случае нарушения данного подхода возможны следующие неблагоприятные последствия (в зависимости от отсутствия той или иной составляющей):

если будет отсутствовать фактическая связь -> объект (например, сборный-разборный модуль) может быть ошибочно признан недвижимым имуществом -> влечет за собой и некорректные бухгалтерский учет и налогообложение
если будет отсутствовать юридическая связь -> объект будет обладать признаками самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ) -> возможен снос объекта или сложная процедура узаконивания объекта, в том числе и через обращения в судебные инстанции

B. Признак капитальности. В преобладающем большинстве дел, возникающих по поводу рассмотрения того или иного объекта в качестве недвижимости, возникает вопрос о его капитальности. В действующем законодательстве нет четкого определения понятия "капитальность".
В п. 10 ст. 1 ГрК РФ представлен примерный перечень вещей, которые относятся к объекту капитального строительства, но не указаны признаки, которыми должны обладать те или иные объекты, чтобы их можно было квалифицировать в качестве объекта капитального строительства.
Объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты незавершенного строительства, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
В юридической литературе раскрывается понятие капитального строительства как процесса создания и реконструкции основных средств путем проведения строительных работ; одна из основных форм использования капитальных вложений, инвестиций <1>.
--------------------------------
<1> Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б. Современный экономический словарь. М., 2006. С. 207.

Для признания объекта недвижимым необходимо подтверждение того, что данный объект был создан именно как недвижимость в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил. Этот признак тесно связан с "юридической связью с землей", но если при рассмотрении первого признака акцент делается на рассмотрении недвижимости в обороте и определении степени ее оборотоспособности, то в случае определения признаков капитальности речь идет о соблюдении (фактически или юридически) требований, характеризующих возведение того или иного объекта как процесса создания недвижимого имущества от "идеи" до ее материального воплощения.
Судебная практика. Определение ВАС РФ от 23.07.2013 N ВАС-9767/13 по делу N А42-4761/2011 при определении автоподъезда в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества судом было установлено следующее: имущество, обладающее таким признаком, как физическая связь с землей, может быть признано недвижимостью лишь в том случае, если оно создано как объект недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил на земельном участке, предоставленном именно под строительство объекта недвижимости. Более того, помимо неразрывной связи с землей, объект недвижимости должен иметь самостоятельное функциональное назначение.
Покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня и других твердых материалов, используемое для подъезда, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Подъезд обычно используется совместно со зданиями, строениями или сооружениями, дополняет их полезные свойства при осуществлении предпринимательской и иной экономической деятельности собственником зданий и сооружений.
Документов, подтверждающих возведение спорного объекта как самостоятельного объекта недвижимости на земельном участке, отведенном для строительства именно такого рода объекта, в материалах дела не представлено.
Законодатель отводит особое место регламентации всего процесса строительства зданий, строений и сооружений, поэтому в градостроительном законодательстве отражен перечень самостоятельных этапов строительной деятельности: инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, государственная экспертиза проектной документации, выдача разрешения на строительство, осуществление строительства, строительный контроль, государственный надзор, выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию <1>.
--------------------------------
<1> Резников Е.В. Самовольная постройка: вопросы теории и судебной практики: Научно-практическое пособие по применению гражданского, гражданско-процессуального и административного законодательства по вопросам, связанным с объектами самовольного строительства. Волгоград, 2013. С. 100.

При этом, исходя из содержания п. 2 ст. 51 ГрК РФ, можно прийти к выводу о том, что указанный процесс относится не только к строительству, но и к деятельности, связанной с реконструкцией объектов недвижимости.
Законодатель в п. 1 ст. 51 ГрК РФ приводит определение понятия "разрешение на строительство".
Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 16 ст. 51 и ч. 12 ст. 55 ГрК РФ и пп. 5.2.4, 5.2.5 п. 5 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18 ноября 2013 г. N 1038, Приказом Минстроя России от 19 февраля 2015 г. N 117/пр "Об утверждении формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию" (зарегистрировано в Минюсте России 9 апреля 2015 г. N 36782) установлена соответствующая форма разрешения на строительство. Таким образом, разрешение на строительство - это бланк, требующий четкого заполнения в соответствии с инструкциями, утвержденными данным Приказом <1>.
--------------------------------
<1> Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 09.04.2015 по делу N 33-1401. Ранее форма разрешения была утверждена Постановлением Правительства РФ от 24.11.2005 N 698.

В соответствии с градостроительным законодательством разрешение на строительство необходимо в следующих случаях (табл. 2).
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!