5.3. Сделкоспособность объекта незавершенного строительства

Для реализации определенных сделок с объектом незавершенного строительства необходимо наличие государственной регистрации права собственности на него. В соответствии с п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В то же время необходимо отметить, что, к примеру, вопрос о возможности аренды объектов незавершенного строительства до настоящего времени остается открытым. Несмотря на то что последние тенденции судебной практики Московского судебного округа подтверждают легитимность аренды объектов незавершенного строительства, в ряде регионов судебная практика отрицает возможность аренды объектов незавершенного строительства <1>.
--------------------------------
<1> Постановления ФАС Московского округа от 25.05.2000 по делу N КГ-А40/2021-00, от 21 марта 2005 г. N КГ-А41/1689-05, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20 марта 2002 г. по делу N А56-31829/01; Постановление ФАС Уральского округа от 09.08.2005 по делу N Ф09-2495/05-С3.

Высший Арбитражный Суд РФ однозначного ответа на этот вопрос пока не дал, но подтвердил правомерность передачи объектов незавершенного строительства в лизинг <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 16 сентября 2008 г. N 8215/08.

Судебная практика. Позиция ВАС РФ по делу N А55-14402/2006-36. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности на не завершенное строительством административно-производственно-складское здание отказано, так как спорный объект является самовольной постройкой, возводимой на земельном участке, не отведенном обществу для целей строительства в установленном порядке, на него не получено заключение компетентных органов о соответствии постройки требованиям пожарного, экологического и архитектурного надзоров.
Основанием для обращения в арбитражный суд общества с ограниченной ответственностью "ФИН-СтройПроект" (далее - общество) явился отказ мэрии городского округа "Тольятти" (далее - администрация) в заключении с заявителем договора купли-продажи земельного участка, на котором находился приобретенный обществом по договору купли-продажи объект незавершенного строительства.
Общество, обращаясь к администрации, полагало, что право на выкуп земельного участка возникло у него в силу того, что им приобретен объект недвижимости, расположенный на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды. Это, по мнению покупателя, давало ему законное право на выкуп такого земельного участка.
Выводы.
1. В действующем законодательстве отсутствует легальное определение объекта незавершенного строительства.
2. Для признания того или иного строения объектом незавершенного строительства он должен обладать определенными признаками: обладать легальностью (должно быть разрешение на его возведение, он должен соответствовать требованиям строительного и градостроительного законодательства), капитальностью (свойствами, присущими зданиям и сооружениям), незавершенностью (отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), статичностью (отсутствует действующий договор строительного подряда).
3. В отношении оборотоспособности (сделкоспособности) объекта незавершенного строительства определены две основные точки зрения: (1) объект незавершенного строительства является объектом гражданских прав, ограниченным в обороте, т.к. с ним можно совершать сделки, не связанные с установлением права пользования этим объектом. Это связано с тем, что объект незавершенного строительства не имеет целевого назначения, поскольку представляет собой объект капитального строительства, не введенный в эксплуатацию; (2) объект незавершенного строительства является объектом гражданских прав неограниченном в обороте, т.к. в действующем гражданском законодательстве отсутствуют нормы, которые устанавливали бы специальные ограничения в отношении сделок с ним.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!