7.3. О соотношении реконструкции, переоборудования
и переустройства

Изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ является основанием к внесению в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него (п. 67 Правил ведения ЕГРП, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
Вопрос о создании нового объекта гражданского права, подлежащего кадастровому учету.
Самовольная реконструкция. Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ.
Еще недавно судебная практика основывалась на тезисе, что в результате всякой реконструкции возникает новый объект.
Судебная практика. Так, в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2000 г. указывалось, что при сносе жилого дома, находящегося у гражданина в собственности, и постройке на его месте нового строения либо при возведении пристройки к жилому дому (или надстройки) изменяется объект права собственности гражданина, отличающийся размерами, планировкой, площадью и т.д. Таким образом, следует сделать вывод, что при произведении гражданином вышеназванных изменений право на новое строение, являющееся уже новым объектом собственности, подлежит регистрации в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимое имущество, и требование органов, в полномочия которых входит указанная регистрация, произвести ее правомерно.
Разъяснения, данные в Обзоре, давали основание для вывода о том, что самовольной постройкой является не только вновь созданный объект недвижимости, но и другой объект, измененный таким образом, что он обрел новые качественные (определяющие) характеристики.
Аналогичным образом строилась практика арбитражных судов. Так, в Обобщении судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по вопросам защиты права собственности, одобренном Постановлением Президиума Третьего арбитражного апелляционного суда от 20 апреля 2009 г. N 9, указано, что реконструкция недвижимости, произведенная на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными нормативными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой. В таком случае нормы ГК РФ о самовольной постройке (ст. 222) применяются к самовольно реконструированным объектам по аналогии закона.
Пункт 28 Постановления Пленума N 10/22 гласит: "Положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект".
Таким образом, нынешняя судебная практика должна исходить из того, что не каждая реконструкция порождает новый объект и открывает перспективу применения ст. 222 ГК РФ. Полагаем, что такой подход обоснован необходимостью более дифференцированного подхода к разрешению спорных ситуаций, связанных с реконструкцией, в основу которого должен лечь критерий существенности изменений. Представим, что к одной из квартир двухквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности, сделана пристройка. Очевидно, что имеет место реконструкция. Если исходить из того, что реконструкция порождает новый объект, то это ведет к применению ст. 222 ГК РФ и, соответственно, к сносу, причем всего объекта. Вряд ли это разумно и оправданно. Если же исходить из того, что реконструкция не всегда создает новый объект, то исключается автоматическое применение ст. 222 ГК РФ и появляется перспектива применения иных норм, предусматривающих более мягкие последствия. Например, заинтересованное лицо вправе предъявить требование приведения строения в состояние, предшествующее реконструкции (абз. 3 ст. 12 ГК РФ).
В подтверждение того, что Постановление Пленума N 10/22 убирает знак равенства между реконструированным объектом и самовольной постройкой и, соответственно, отрицает применение последствий, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, ко всем реконструированным строениям, сошлемся на абз. 2 комментируемого пункта: "Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ".
Можно сделать вывод о том, что признание того или иного объекта в качестве самовольной постройки является исключительной мерой наказания за совершение правонарушения в сфере строительства и градостроительства. Это связано с тем, что признание объекта самовольной постройкой может повлечь его снос, а также в определенных случаях изъятие земельного участка, если он был предоставлен, например, на условиях аренды или безвозмездного пользования. В связи с этим применение признаков самовольности к тому или иному объекту, которые возникли в результате или строительства, или реконструкции, требует однозначного проведения градостроительной и строительной экспертизы, которая позволит ответить на технические вопросы, а также оценки наличия угрозы жизни, здоровью и нарушения законных интересов третьих лиц.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!