[an error occurred while processing this directive]
Добросовестный приобретатель
и основания для истребования квартиры

В период становления рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века оборот квартир являлся рискованным именно для покупателя. Срок исковой давности составлял десять лет, а суды шли по пути защиты не покупателя, а первоначального собственника или же лица, права которого были нарушены в самой первой сделке.
Таким образом, спустя семь - десять лет и после смены трех - четырех хозяев в квартире мог появиться повзрослевший несовершеннолетний, права которого были нарушены в момент приватизации этой квартиры, и сказать, что эта квартира его. Суды признавали такое нарушение, и все сделки, прошедшие с момента приватизации, признавались недействительными, квартира возвращалась несовершеннолетнему, и наиболее пострадавшим становился последний покупатель.
Процветали аферы и мошенничества, основанные на несовершенстве законодательства и судебной практики.
Только в 2003 г., после десятка смутных лет, Конституционный Суд России в Постановлении от 21 апреля 2003 г. N 6-П <1> сделал выбор в пользу защиты добросовестных приобретателей недвижимого имущества, а не лиц, права которых нарушены. Для последних оставлено лишь несколько оснований для возврата квартиры, причем не в порядке признания сделок недействительными, а в порядке истребования квартиры (виндикации) по основаниям, указанным в ст. 302 ГК РФ, т.е. принципиально иным способом защиты своих прав.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2003. N 17. Ст. 1657 (с послед. изм.).

С этого момента все договоры в цепочке сделок с квартирой могли быть признаны недействительными, но применить последствия недействительности, а именно возвратить квартиру прежнему собственнику было нельзя, если только сделки не признаны недействительными по основаниям, связанным с выбытием помимо воли.
В дополнение: с 2005 г. срок для обжалования ничтожных сделок сократился с 10 до 3 лет, а п. 2 ст. 223 ГК РФ был дополнен абзацем, согласно которому добросовестный приобретатель недвижимого имущества признается его собственником с момента регистрации за ним права собственности, за исключением тех случаев, когда собственник вправе истребовать имущество от добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
Важность п. 2 ст. 223 ГК РФ обусловлена тем, что даже если в цепочке сделок с недвижимостью одна из сделок незаконна, то конечный покупатель все равно считается собственником. В противном случае цепочка должна была бы обрываться на дефектной сделке, а возникающие по следующим сделкам права собственности были бы нелегитимными. Права конечного покупателя становились бы де-юре невозникшими, но ст. 223 ГК РФ создала новый первоначальный способ приобретения права собственности.
Многолетний спор окончился в пользу добросовестного приобретателя.
Единственно, данный механизм не гарантирует защиты покупателя от того, что сам продавец или лица, чьи права нарушил продавец (не связанные с бывшими собственниками), признают договор недействительным или незаключенным по основаниям, установленным законом - институт добросовестного приобретателя на данный случай не распространяется.
Механизм добросовестного приобретателя действует лишь в отношении предыдущих собственников объекта (т.е. тех, кто был до продавца квартиры), права которых по тем или иным основаниями были нарушены. Такие собственники вправе истребовать квартиру только в двух случаях - выбытие квартиры помимо воли либо приобретение покупателем квартиры безвозмездно.
Продавец же по данной схеме именуется лицом, которое не было вправе отчуждать объект добросовестному приобретателю, поскольку само приобрело объект с нарушением закона и не может считаться собственником квартиры.
Приведем наглядную схему механизма защиты добросовестного приобретателя.

------------¬                 --------------¬              ----------------¬
¦1. Лицо,   +---- \-----\     ¦2. Продавец  ¦     \        ¦3. Добросовест-¦
¦считающее  ¦      \     \    ¦(лицо, не    +------\---\   ¦ный приобрета- ¦
¦себя       ¦Договор\N 1  \   ¦имеющее      ¦Договор\N 2\  ¦тель (лицо,    ¦
¦собствен-  ¦(Д1)    \     \  ¦право        ¦(Д2)    \   \ ¦приобретшее    ¦
¦ником      ¦(заключенный  /  ¦отчуждать).  ¦         \  / ¦квартиру по    ¦
¦квартиры   ¦с нарушением /   ¦Продавец     ¦           /  ¦возмездной     ¦
¦(собствен- ¦закона)    \/    ¦может        +----------/\  ¦сделке и       ¦
¦ник) (лицо,+-----------/\    ¦признать Д2  ¦              ¦которое не     ¦
¦которое    ¦             \   ¦недействи-   ¦              ¦знало и не     ¦
¦продало    ¦                 ¦тельным и    ¦              ¦могло знать о  ¦
¦квартиру с ¦                 ¦вернуть      ¦              ¦том, что       ¦
¦нарушением ¦                 ¦квартиру     ¦              ¦сторона,       ¦
¦закона,    ¦                 L--------------  ¦\          ¦передающая ему ¦
¦интересов  +----------------------------------- \         ¦имущество, не  ¦
¦третьих    ¦Не вправе истребовать квартиру, если \        ¦имела права    ¦
¦лиц)       ¦только не выбыла из владения помимо   \       ¦его отчуждать) ¦
¦           ¦воли либо если покупатель не приобрел  \      ¦               ¦
¦           ¦безвозмездно. Вправе признать Д1 и Д2  /      ¦               ¦
¦           ¦недействительными, но без возврата    /       ¦               ¦
¦           ¦                                     /        ¦               ¦
L-----------+----------------------------------¬ /         L----------------
                                               ¦/

Добросовестный приобретатель - это лицо, приобретшее квартиру по возмездной сделке, которое не знало и не могло знать о том, что сторона, передающая ему имущество, не имела права его отчуждать (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
Итак, кто может считаться добросовестным приобретателем?
ФАС Московского округа в Постановлении от 31 января 2006 г. N КГ-А40/13410-05 указал, что "нельзя делать вывод о добросовестности приобретателя на основании одного того факта, что в момент приобретения недвижимого имущества выписка из ЕГРП не содержала сведений о заявленных в судебном порядке в отношении имущества требованиях. Необходимо учитывать совокупность всех обстоятельств, для чего надо выяснить, в частности, проявил ли покупатель при совершении сделки достаточную осторожность и осмотрительность".
В 2008 г. ВАС РФ выпустил Обзор, посвященный вопросам истребования квартиры у добросовестного приобретателя, в котором дал ряд ключевых указаний для покупателя, которые обязательно следует выполнить (учесть), чтобы считаться добросовестным приобретателем <1>:
--------------------------------
<1> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения" // ВВАС РФ. 2009. N 1.

- запросить выписку из ЕГРП и проверить по ней, что собственником является продавец и притязания в отношении имущества отсутствуют - для суда представляется странным, если покупая квартиру, покупатель не проявил осмотрительность и не получил такую выписку;
- объект должен быть передан во владение приобретателя (т.е. должен быть обязательно оформлен акт приема-передачи) - действительно, если покупатель купил квартиру и не принял ее, то не совсем понятно, какова была цель покупки - ВАС полагает, что такой покупатель не является добросовестным;
- покупатель должен полностью оплатить цену квартиры до того, как узнал, что продавец был не вправе отчуждать объекты;
- при оценке добросовестности оцениваются родственные отношения между продавцом и покупателем - после выхода Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П многие принялись продавать свои проблемные квартиры родственникам, чтобы те становились добросовестными приобретателями, но данный факт может быть расценен судом не в пользу покупателя;
- заниженная цена может быть признана обстоятельством, которое вызывало бы сомнения у добросовестного приобретателя (обсуждалось включение в Обзор положения о коротком сроке перепродажи как элементе недобросовестности, но в итоговой версии такой критерий отсутствует).
Таким образом, если покупатель каким-либо образом узнал о притязаниях либо существуют иные обстоятельства, позволяющие признать его недобросовестным, то лучше отказаться от сделки. В противном случае есть риск потери квартиры.
Отметим, что если добросовестный приобретатель не зарегистрировал свое право собственности в Росреестре, то он не имеет защиты, предусмотренной ст. 302 ГК РФ. Кроме того, правила о добросовестном приобретателе не распространяются на имущественные права, т.е. нельзя стать добросовестным владельцем (собственником) прав при покупке строящегося жилья, если застройщик или же лицо, уступившее права, не владели таким правом.
Но даже если покупатель является добросовестным приобретателем, это не освобождает его от полноценной проверки квартиры. Распространенным заблуждением большинства покупателей является иллюзия своей защищенности этим институтом. Но это далеко не так. Закон указывает на случаи, когда можно истребовать квартиру даже у добросовестного приобретателя. У добросовестного приобретателя квартира может быть истребована в следующих случаях (установлены ст. 302 ГК РФ):
- имущество приобретено текущим покупателем у продавца безвозмездно, к примеру, по договору дарения;
- квартира выбыла из владения одного из предыдущих собственников помимо его воли. К примеру, мошенники подделали договор купли-продажи, либо угрожали предыдущему собственнику расправой, либо сам собственник являлся недееспособным, воля которого по определению не сформирована. Предыдущий собственник здесь и далее - это не продавец, а те лица, которые были собственниками до него. Отметим, что если предыдущий собственник подписал недействительный договор, то это все равно выбытие по воле собственника, ведь собственник, подписывая договор, даже недействительный, отдает имущество сам, по своей воле <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 2008 г. N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения".

Если срок исковой давности не истек, обязательно следует проверять факт выбытия квартиры у предыдущего собственника в соответствии с его волей, в частности, постараться побеседовать с предыдущим собственником квартиры, уточнить, подписывал ли тот договор продажи квартиры, не отзывал ли доверенность. Если же предыдущий собственник недееспособен, злоупотребляет алкоголем, есть сомнения в его способности понимать значение своих действий либо такой собственник умер при сомнительных обстоятельствах, пропал без вести, то следует отказаться от сделки.
В противном случае - лицо, которое лишилось квартиры помимо своей воли, либо опекуны такого лица (к примеру, родственники) для подтверждения отсутствия воли собственника признают первый договор (Д1 по схеме) недействительным по основаниям, связанным с пороком воли <1>, что послужит основанием для истребования квартиры у добросовестного приобретателя.
--------------------------------
<1> К примеру, по статьям ГК РФ: 171 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным", 177 "Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими", 179 "Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств".

Приведем пример:
"...Н.А.А. обратился в суд с иском к П.И.В., Ч.Р.А., Я.З.Х., Я.Р.Р., в котором просил:
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, заключенный 27 октября 2003 г. между Н.А.А. и Я.Р.Р., Я.З.Х.;
- истребовать имущество в виде квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212 из владения Ч.Р.А. и П.И.В.;
- признать за Н.А.А. право собственности на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212.
Решением Гагаринского районного суда г. Москвы от 19 сентября 2008 г. требования Н.А. А. удовлетворены, квартира истребована в собственность Н.А.А.
В надзорной жалобе Ч.Р.А. (добросовестного приобретателя и текущего собственника) отказано, поскольку "согласно п. 1 ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной".
Судом установлено, что Н.А.А. являлся собственником квартиры по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, на основании договора купли-продажи от 3 июня 2003 г., зарегистрированного Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы 17 июня 2003 г.
27 октября 2003 г. Н.А.А. заключил с Я.З.Х., Я.Р.Р. договор купли-продажи вышеназванной квартиры. 13 сентября 2006 г. Я.Р.Р., Я.З.Х. заключили договор купли-продажи квартиры с Ч.Р.А., П.И.В.
Удовлетворяя иск и признавая договор купли-продажи от 3 июня 2003 г., а также возлагая на Ч.Р.А., П.И.В. обязанность возвратить Н.А.А. квартиру по адресу: г. Москва, ул. Винокурова, д. 1, кв. 2212, суд правильно руководствовался названными нормами закона и исходил из того, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры, а также подписания расписки о получении денежных средств Н.А.А. не осознавал значение своих действий и не мог руководить ими, так как уже более 10 лет страдал серьезным психическим заболеванием. Волеизъявления Н.А.А. на продажу квартиру не было".
Таким образом, пострадавшим стал именно добросовестный приобретатель, поскольку предыдущий собственник не мог понимать значения своих действий, и его воля не могла быть сформирована.
Отметим, что прежний собственник, права которого нарушены, вправе истребовать квартиру только в течение срока исковой давности. Поэтому если с даты, когда продавец приобрел квартиру, этот срок прошел (с учетом нюансов начала течения срока, о которых ниже), то в целом риск минимален.
Обратим внимание, что даже если квартира истребована из собственности покупателя, то надежда вернуть деньги все же остается. В ст. 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> указано:
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594 (с послед. изм.).

"1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии со вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион руб. (выделено мной. - М.С.)".
Но данная норма практически не работает, так как порядок такой выплаты должен быть установлен Правительством РФ, однако пока не установлен, хотя прошло 12 лет с даты принятия этой нормы. Но, как было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2011 г. (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 7 декабря 2011 г.), отсутствие надлежащей процедуры реализации гражданином права, гарантированного законом, не может служить препятствием к реализации этого права. На наш взгляд, для гарантированной защиты все же лучше страхование титула (риска потери права собственности).
К слову, это единственная статья указанного Закона, которая сохранит свое действие до 1 января 2020 г. С этой даты будет действовать уже ст. 68 нового Закона - Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о государственной регистрации недвижимости) в следующей редакции:
"1. Физическое лицо - собственник единственного пригодного для постоянного проживания жилого помещения, который по не зависящим от него причинам не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение, имеет право на выплату за счет казны Российской Федерации однократной компенсации за утрату права собственности на такое жилое помещение (далее - однократная компенсация).
2. Однократная компенсация лицам, указанным в части 1 настоящей статьи, производится в сумме, установленной вступившим в законную силу решением суда о возмещении данным лицам третьими лицами вреда, причиненного в результате утраты указанного в части 1 настоящей статьи имущества, если в соответствии с этим решением суда взыскание по исполнительному документу прекращено в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае:
1) смерти должника-гражданина, объявления его умершим или признания безвестно отсутствующим, если установленные судебным актом, актом другого органа или должностного лица требования или обязанности не могут перейти к правопреемнику и не могут быть реализованы доверительным управляющим, назначенным органом опеки и попечительства;
2) внесения записи об исключении юридического лица (должника-организации) из Единого государственного реестра юридических лиц.
3. Однократная компенсация указанным в части 1 настоящей статьи лицам не может превышать один миллион руб.".

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!