5.4. Документы для проверки "юридической чистоты":
момент запроса документов, перечень документов,
надлежащие формы документов и требования к ним
Форма - это всегда немного содержание,
а содержание всегда в какой-то мере форма.
А. Апшерони
После того как квартира осмотрена и покупателю понравилась по внешним характеристикам, он запрашивает у риелтора продавца документы для проверки "юридической чистоты" квартиры, поскольку практически все обстоятельства и существенные сведения юридического свойства проверяются путем анализа различных документов.
Некоторые риелторы не предоставляют документы покупателю для анализа до внесения аванса. Это странная позиция, ведь покупатель в таком случае вносит предоплату за квартиру, даже не зная, продавцу он ее вносит или мошеннику, не зная точный адрес квартиры, не зная об обременениях квартиры, о перепланировках в квартире, о прописанных в квартире лицах. Часто этим и пользуются мошенники для осуществления афер с предоплатой.
Поэтому для покупателя такой вариант неприемлем, и следует настаивать на предоставлении до внесения аванса всех документов, за исключением оформляемых к самой сделке типа согласия супруга, заявления о том, что продавец не состоит в браке, и за исключением документов, которые покупатель запрашивает и получает самостоятельно.
Однако ряд риелторов принципиально не предоставляют и не заказывают документы БТИ, выписку из домовой книги, справки из психоневрологического и наркологического диспансеров до внесения аванса, мотивируя тем, что начинают это делать после подтверждения серьезности намерений покупателя, что это лишние затраты, что для этого необходимо время и усилия.
Это также странно, поскольку такие документы необходимы самому риелтору для проверки продаваемой им квартиры (кроме, наверное, справок ПНД/НД). Как в этом случае он гарантирует покупателю "чистоту" квартиры, непонятно. Более того, эти документы все равно пригодятся если не текущему, то следующему покупателю.
Но практика такая есть, и нельзя об этом не сказать. Как вариант можно предложить довезти риелтора или продавца до соответствующих организаций или даже оплатить данные справки самостоятельно <1>, но не с целью благотворительности, а с целью проверки реальности получения справок.
--------------------------------
<1> Выписки из домовой книги, справки ПНД/НД бесплатны, документы БТИ стоят в пределах 500 руб.
В крайнем случае можно внести аванс, проверив лишь право собственности продавца с указанием в соглашении об авансе обязанности по предоставлению недостающих документов в определенный срок. Подробнее о предоставлении документов после подписания соглашения об авансе и об условиях соглашения об авансе рассмотрено в параграфе 6.2 книги.
