[an error occurred while processing this directive]
Договор купли-продажи между продавцом
и предыдущим собственником

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Это одно из самых частых оснований для приобретения квартиры.
Покупатель проверяет в договоре, заключенном между текущим собственником и прежним собственником:
- форму договора - договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договорам продажи долей (всех долей в квартире или по отдельности), подписанным после 2 июня 2016 г., требуется проверять наличие нотариального удостоверения (введено Федеральным законом от 2 июня 2016 г. N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Если же предыдущий собственник владел квартирой единолично, то нотариальное удостоверение не требуется, но возможно по желанию сторон. Если документ был заверен, то это является определенной гарантией "чистоты" сделки;
- наличие штампа о государственной регистрации договора и штампа о государственной регистрации перехода права собственности. По этому вопросу есть нюанс. До 1 марта 2013 г. регистрировались и договор, и переход права собственности, и на договоре проставлялось 2 штампа. Но правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом перестало действовать с 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ). С этой даты договор считается заключенным с даты его подписания. Поэтому надо проверять по дате - если договор заключен до 1 марта 2013 г., то должно быть два 2 штампа (договор и переход права собственности), если после - один (переход права собственности). Если на договоре присутствует еще один штамп о регистрации ипотеки, то обязательно следует проверить у продавца и по свежей выписке из ЕГРП - прекращена ли запись об ипотеке (отсутствуют обременения). Это может быть либо ипотека в пользу прежнего продавца (если договором предусмотрена передача квартира до оплаты), либо ипотека в пользу банка-кредитора;
- наличие существенных условий договора. Их три:
цена квартиры;
точная идентификация квартиры, позволяющая определенно установить передаваемое имущество. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре точного адреса квартиры;
указание на лиц, сохраняющих право пользования квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано, либо может быть указано об отсутствии таких лиц).
Другие условия не являются существенными и могут отсутствовать. Если даже в договоре нет срока оплаты, срока передачи объекта или срока освобождения (выселения), то незаключенным он от этого не становится. При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным. Поэтому такой договор нельзя считать правильным;
- отсутствие данных о кредитном источнике оплаты. Если же такой источник указан, то необходимо запросить справку банка о полном исполнении обязательств продавца (заемщика) перед банком по кредитному договору или справку из Бюро кредитных историй о погашении ипотеки (если в кредитном договоре указано о передаче данных в такое бюро). Если таких документов нет, то есть риск, что заемщик неправомерно зарегистрировал квартиру без установления залога и стремится ее продать. Банк в этом случае может подать иск о признании квартиры обремененной ипотекой, поскольку квартира куплена на кредитные средства и подлежит передаче в залог (регистрируется в силу закона автоматически при регистрации права собственности покупателя), если иное не указано в договоре;
- наличие расписки (платежного поручения) об оплате продавцом квартиры;
- наличие акта приема-передачи квартиры.
Если продавец приобрел квартиру у своих родственников (кроме дарения, которое заключается обычно вместо завещания), то следует быть особенно внимательным. Банки вообще не выдают кредиты на покупку квартиры у близких родственников, так как цель сделок между родственниками зачастую мнимая: увести из-под ответственности, получить от кредитора деньги на псевдопокупку, при этом реально квартира не передается <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о выдаче кредитов на покупку у родственников и требованиях к таким сделкам в параграфе 3.2 книги.

Если прежний собственник-родственник или члены его семьи все еще прописаны в квартире продавца, то лучше отказаться от сделки, так как договор-основание может быть признан мнимым (заключенным лишь для вида).
В этой ситуации возможен и конфликт между продавцом и его родственниками, как бы "продавшими" ему квартиру, ведь последние продали квартиру "для вида", а тот вдруг продает квартиру третьим лицам, оставляя без крова всех прописанных в квартире лиц. Конфликт может повлечь признание такого договора мнимым или же отказ выписываться из квартиры.
С другой стороны, "проблема" родственников еще и в том, что данные лица могут между собой договориться, включая продавца, и сообща найти основания для истребования квартиры. Допустим, один подаст иск о мнимости договора, а другой сразу его признает, нарушив при этом права нового собственника. Будет ли покупатель при этом добросовестным приобретателем с учетом наличия в выписке из домовой книги прежних собственников, еще неизвестно.
Для подтверждения реальности сделок между родственниками банки требуют представления передаточного акта и документа о безналичном перечислении денег (расписка не принимается, так как ее написать можно и без передачи денег), чтобы подтвердить реальность передачи денег. В таком случае в суде меньше оснований для признания сделки мнимой.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!