style="max-height: 50vh;">
style="max-height: 50vh;">
Необходимость получения согласия бывшего супруга

Если продавец приобрел квартиру в браке, но потом брак был расторгнут, то нужно ли согласие бывшего супруга? Сохраняется ли режим совместной собственности на такое имущество?
Ответ имеет серьезное практическое значение, так как получить согласие бывшего супруга после расторжения брака зачастую невозможно, если супруги в конфликте. Вопрос решается легко, если супруги разделили имущество и есть подтверждающий документ или решение суда. Сложности возникают в случаях, если стороны развелись, но квартира так и осталась неразделенной и оформленной на одного из супругов.
С одной стороны, режим совместной собственности на квартиру у бывших супругов не прекращается, поскольку законом не предусмотрено автоматическое прекращение такого режима при расторжении брака. С другой стороны, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ о необходимости получения нотариального согласия распространяется на супругов, а не на лиц, утративших этот статус.
Верховный Суд дал следующее разъяснение по данному вопросу <1>:
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 14 января 2005 г. N 12-В04-8 // БВС РФ. 2005. N 9.

"...нормы ст. 35 СК РФ распространяются на правоотношения, возникшие между супругами, и не регулируют отношения, возникшие между иными участниками гражданского оборота.
К указанным правоотношениям должна применяться ст. 253 ГК РФ, согласно п. 3 которой каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом..."
Таким образом, по мнению ВС РФ, необходимость получения какого-либо согласия на продажу квартиры от бывшего супруга отсутствует.
Совершенная продавцом сделка может быть признана недействительной по требованию бывшего супруга по мотивам отсутствия у продавца необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке (покупатель) знала или заведомо должна была знать об этом. Причем срок исковой давности по таким делам составляет один год, поскольку договор купли-продажи квартиры, по мнению ВС РФ, является в этом случае оспоримой, а не ничтожной сделкой <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об оспоримых сделках и сроке исковой давности в параграфе 5.3 книги.

Конечно, покупатель знать об этом несогласии второго супруга никак не может и вряд ли должен знать. Поэтому при продаже такой квартиры оспорить сделку практически невозможно.
Вместе с тем для исключения в принципе рисков целесообразно получить такое согласие хотя бы в обычной, не нотариальной форме.
Отметим, что также желательно проконсультироваться с сотрудниками Росреестра на предмет того, запросят ли в данном случае какое-либо согласие, поскольку судебная практика даже Верховного Суда в России не является источником права и мнение по поводу толкования закона и имеющимся рискам у Росреестра может быть иным.
Таким образом, алгоритм покупки квартиры, находящейся в общей совместной собственности, следующий.
1. Запрашиваются документы касательно семейного состояния продавца на текущий момент и на дату покупки квартиры - паспорт и свидетельство о браке.
2. Уточняется точная дата покупки квартиры продавцом (дата подписания договора о приобретении квартиры). По паспорту или свидетельству о браке продавца покупатель определяет, находился ли продавец в браке на дату покупки. Если в паспорте сведения отсутствуют, то покупатель вычитывает договор купли-продажи квартиры - в нем может быть указано о том, что получено нотариальное согласие супруга на покупку квартиры, из чего можно сделать вывод о наличии совместной собственности. При положительном ответе запрашивается нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора купли-продажи между покупателем и продавцом.
3. Нотариально удостоверенное согласие супруга проверяется на предмет наличия нотариальной надписи, наличия полномочий на заключение договора купли-продажи. Если в согласии указаны какие-либо условия продажи квартиры (цена, сроки), то следует сверить договор на предмет соответствия данным условиям. Обычно типовой фразой является: "заключить за цену и на условиях по своему усмотрению договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>". У нотариуса, заверившего согласие, уточняется, действительно ли тот производил данное действие.
4. Согласие не требуется в следующих случаях:
- если квартира приобретена до брака (определяется по дате брака и дате основания для приобретения квартиры) <1>;
--------------------------------
<1> Теоретически в данном случае возможен спор, поскольку если супруг вложил в улучшение такой квартиры значительные суммы, то вправе требовать через суд признания данного имущества совместной собственностью. Однако, по нашему мнению, если такого судебного решения до продажи квартиры не вынесено, то перспективы признания договора купли-продажи недействительным невысоки.

- если квартира приобретена продавцом в браке безвозмездно (проверяется наличие договора дарения, свидетельства о наследстве);
- если продавец стал единоличным собственником на основании брачного договора или соглашения о разделе имущества, заключенного с другим супругом;
- если продавец стал собственником на основании решения суда о разделе имущества между супругами или определения суда об утверждении мирового соглашения;
- если квартира приобретена в браке и брак расторгнут. Данный факт определяется по отметке о заключении и расторжении брака в паспорте. Также запрашивается свидетельство о расторжении брака и в Росреестре уточняется позиция по поводу согласия супруга в этом случае.
5. Если продавец не состоял в браке на дату покупки квартиры и не состоит на момент продажи квартиры, покупатель запрашивает у продавца для Росреестра заявление о том, что продавец на обе указанные даты в зарегистрированном браке не состоял, подпись продавца удостоверяется нотариально. Также целесообразно данную гарантию включить в договор купли-продажи квартиры.
6. Если продавец сменил фамилию после покупки квартиры, то следует запросить документ, подтверждающий смену фамилии, к примеру свидетельство о браке. Этот документ потребуется и для государственной регистрации.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!