5.8. Проверка продавца квартиры: направления проверки,
проверка паспорта, идентификация личности продавца,
проверка дееспособности продавца, случаи получения
согласия органа опеки и попечительства, проверка по судам,
особенности сделок с участием представителя
(требования к доверенности)
Считайте всех людей
честными людьми, но живите с ними,
как если б они были мошенниками.
Кардинал Мазарини
Одним из ключевых направлений проверки "юридической чистоты" квартиры является проверка продавца (продавцов, если собственников несколько). Покупателем осуществляются следующие мероприятия в отношении продавца:
- проверяется, кто является собственником квартиры и является ли лицо, с которым покупатель ведет переговоры, собственником квартиры;
- документ, удостоверяющий личность, проверяется на массу признаков, в том числе на предмет:
поддельности;
соответствия обязательным признакам документа;
наличия у продавца детей;
семейного положения продавца;
места регистрации продавца;
получения образца подписи продавца;
- проводится идентификация продавца (действительно ли перед покупателем продавец или мошенник, выдающий себя за продавца);
- продавец проверяется на предмет дееспособности и способности понимать значение своих действий;
- оценивается необходимость получения согласия супруга продавца;
- проверяется необходимость получения согласия органа опеки и попечительства;
- продавец проверяется на предмет отсутствия судимости по "мошенническим" составам, на предмет участия в судах (к примеру, по искам кредиторов, которые обращают взыскание на квартиру);
- если сделка заключается представителем продавца, действующим по доверенности, то это не освобождает от проверки продавца, а также влечет необходимость проверки представителя.
Рекомендуем также проверять предыдущего собственника хотя бы на предмет наличия судебного или исполнительного производства (на сайтах www.sudrf.ru, www.fssp.ru), поскольку иногда прежние, а также и текущие продавцы продают квартиру для ухода от ответственности перед кредиторами. В этом случае кредиторы могут наложить арест на квартиру или предпринять иные негативные для покупателя мероприятия, вплоть до обращения взыскания на квартиру покупателя, к примеру, если признают, что квартира перешла к покупателю в заложенном состоянии.
Также рекомендуем проверять документы и по супруге собственника, поскольку данное лицо также является собственником квартиры и дает нотариально удостоверенное согласие на сделку. Иногда для погашения долгов супруги продавца кредиторы выделяют ее долю в квартире для удовлетворения своих требований.
Бывают ситуации, когда продавцом является юридическое лицо. Проверяемые документы и риски в данном случае принципиально другие, чем при проверке физического лица. Особенности проверки юридического лица подробно рассмотрены в параграфе 7.3 книги, посвященном проверке застройщика.
Проверка продавца - одно из ключевых направлений проверки "юридической чистоты" квартиры. Возьмем пример - если продавец на момент подписания сделки не мог понимать значение своих действий, то сделка может быть признана недействительной, и покупатель будет обязан вернуть квартиру, а продавец - деньги. Конечно, деньги вернуть в данном случае будет гораздо сложнее, чем отдать квартиру.
В первую очередь покупатель запрашивает у продавца документы, приведенные в Приложении N 1 к книге, по которым проводит существенную часть проверки.
Рассмотрим вышеуказанные направления проверки продавцов - физических лиц более подробно.
