[an error occurred while processing this directive]
1. Права членов семьи собственника квартиры

Это самая распространенная категория проживающих и самая "надежная" для покупателя в плане возможности выселения при отказе от добровольного выселения.
Члены семьи собственника квартиры в силу ст. 31 ЖК РФ имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Родственные отношения между прописанными в квартире лицами, как правило, указываются в документах, подтверждающих наличие прописанных лиц (для Москвы это указано не в выписке из домовой книги, а в едином жилищном документе), а также проверяются по сходству фамилий и отчествам.
Самое важное для покупателя в том, что после продажи квартиры права пользования всех данных лиц прекращаются, кроме одного весьма неоднозначного изъятия, установленного Конституционным Судом РФ.
Право пользования квартирой, принадлежащее собственнику, прекращается в связи с отчуждением им квартиры. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, а соответственно, прекращаются все правомочия собственника, в том числе по пользованию квартирой.
Права пользования квартирой, принадлежащие членам семьи собственника, прекращаются в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ - "Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом".
Но в п. 4 указанной статьи говорится о правилах отчуждения помещений, где проживают определенные категории граждан: "отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения (например, ограниченные в дееспособности взрослые) либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства".
Но ведь весь вопрос в том, как узнать покупателю об этих фактах? По явно ненормальному поведению первой категории лиц? Но покупатель чаще всего даже не видит всех, кто прописан в квартире. А если и увидит - как понять, нормален или не нормален человек? Что касается детей, как оценить, остались ли они без попечения или нет? Известно ли об этом органу опеки или нет? Откуда покупатель-то может знать, что известно органу опеки и попечительства? Такие расплывчатые формулировки на корню рубят нормальный оборот жилых квартир, заставляя покупателей принимать на себя все риски.
Еще больших затруднений в практике применения этого пункта добавил Конституционный Суд. Постановлением Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 13-П данный пункт вовсе признан не соответствующим Конституции Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.
Согласитесь, при такой мудреной формулировке, которую и понять сразу сложно, риск признания сделки недействительной и оставления несовершеннолетнего в квартире остается во всех случаях. При том положительном и светлом желании помочь детям суд, с одной стороны, помог всем детям, с другой - дал в руки недобросовестным лицам возможность под видом защиты интересов детей вновь признавать все сделки недействительными, как это было после массовой приватизации в 90-х гг. Именно тогда многие счастливые обладатели квартир потеряли право собственности только потому, что в какой-то из предыдущих сделок были нарушены права несовершеннолетних.
Поэтому при наличии в квартире продавца прописанных детей покупателю необходимо получить согласие органа опеки на продажу жилья во всех случаях. Неважно, известно органу опеки о нарушениях несовершеннолетних или неизвестно, есть такие нарушения или нет, - эти вопросы не должны волновать покупателя, который платит значительные деньги за покупку недвижимости. Только данный документ оградит его от риска претензий в части ущемления прав детей. Ведь на самом деле он совершенно не может и не должен знать, нарушаются или нет права чужих детей. При этом для самого органа опеки и попечительства обращение за таким согласием будет небольшим сюрпризом. Но Конституционный Суд определенно написал, что если ребенок не состоит на учете, но его лишают жилья, то его право пользования квартирой не прекратится. Как поступать участникам гражданского оборота, суд не пояснил. На крайний случай покупатель может попросить взрослых выписать всех проживающих детей из квартиры до сделки и прописать в любом другом месте, с предоставлением данных о такой прописке, чтобы убедиться, что дети не остались без жилья.
Таким образом, стабильность гражданского оборота квартир в России, по нашему мнению, в должной степени государством не обеспечена. Единственным решением видится отмена института регистрации по месту жительства (прописки) и создание иных механизмов для обеспечения прав детей.
Но исследуем вопрос дальше. Если в квартире проживают только взрослые члены семьи собственника (супруг, бабушки/дедушки, взрослые дети) и никто из них под опекой не состоит, то в силу п. 2 ст. 292 ГК РФ права пользования квартирой всех членов семьи с переходом права собственности утрачиваются и у них не остается прав на проживание в этой квартире.
Согласно п. 1 ст. 35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Таким образом, прежнего собственника и членов его семьи, в том числе несовершеннолетних, покупатель вправе выселить через суд, с учетом указанных выше рисков, связанных с несовершеннолетними членами семьи и находящимися под опекой взрослыми.
Но суд - крайне нежелательный и затратный вариант, поэтому во всех случаях целесообразно уточнить осуществимость варианта с выпиской всех проживающих до подписания договора купли-продажи либо уточнить намерения каждого проживающего на предмет готовности выписаться из квартиры, для чего взять с каждого соответствующее письменное обязательство, где подпись проживающего удостоверена нотариусом.
Если же в квартире прописано лицо, которое давно там не живет, пусть даже это будет член семьи продавца (т.е. выселить которого можно), то необходимо выяснить, как данное лицо будет выписываться, где прописанный в данный момент проживает, в каких он отношениях с продавцом, попытаться лично поговорить с этим лицом.
Если этого сделать не удается, а продавец объяснений дать не может, то лучше отказаться от сделки либо быть готовым выписывать данное лицо через суд, так как данное лицо ожидаемо добровольно не выпишется из квартиры только потому, что отсутствует в пределах досягаемости.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!