[an error occurred while processing this directive]
Определение прописанных в квартире лиц

Для того чтобы полноценно оценить риски, указанные выше, необходимо уточнить, кто прописан в квартире на текущий момент и кто был прописан ранее, в том числе на дату приватизации. Для этого у продавца запрашивается:
- выписка из домовой книги (иной документ, в котором указаны прописанные в квартире лица).
Такие документы даются только собственникам квартиры (т.е. продавцу) в уполномоченной организации (как правило, многофункциональный центр, районный ДЕЗ, ТСЖ, ЕИРЦ, паспортный стол, служба "одного окна"). Целесообразно присутствовать при получении документа, чтобы недобросовестный продавец не изготовил подделку или не договорился с работником данной организации.
Проблема в том, что в ряде районов Москвы и субъектов Российской Федерации собственнику дают информацию только по лицам, которые зарегистрированы в квартире на текущий момент, а также которые вписывались и выписывались из квартиры за время владения именно текущего собственника. Поэтому узнать, кто был прописан в квартире на момент приватизации, кто был выписан из квартиры когда-то, по сути невозможно.
Архивную (расширенную) выписку из домовой книги, т.е. документ, содержащий сведения о лицах, которые были прописаны и выписаны с даты постройки квартиры и до текущего момента, основания прекращения регистрации таких лиц в квартире, получить даже продавцу невозможно.
Работники паспортных столов либо ни на что не ссылаются, либо ссылаются на закон о защите персональных данных в обоснование отказа в предоставлении информации.
На уровне федеральных нормативно-правовых актов порядок получения таких выписок не урегулирован. Конечно, это еще один недостаток законодательства в этой сфере, так как указанные лица могли сохранять право пользования квартирой (допустим, при отказе от приватизации), а как узнать о таких лицах, законодатель умалчивает и законных инструментов для этого не дает. Но будем исходить из того, что если реальных механизмов законодатель не дал, то и нельзя затем обвинить покупателя в недобросовестности действий - он не мог и не должен был знать о каких-то проблемах с квартирой, бывших до текущего собственника.
Мнение некоторых "экспертов", что обязательно необходимо получить архивную (расширенную) выписку, не основано на законе и реальной практике - нигде такого права ни продавцу, ни покупателю не предоставлено (кроме, может быть, нормативных актов некоторых регионов или продвинутых паспортных столов).
Но выписку из домовой книги надо получить обязательно, поскольку во всех спорах, связанных с выселением, правами пользования, даже наследством, выписка из домовой книги является одним из ключевых документов. С учетом того, как много ошибок делают сотрудники или их программное обеспечение при заполнении и подготовке таких выписок: забываются прописанные лица, не указываются временно выписанные лица, "в воздух", только со слов родителей выписываются несовершеннолетние, неверно указываются основания владения квартирой, уже давно назрела необходимость законодательного урегулирования данного вопроса, установления публичности данных сведений и ответственности органов за ошибки при их составлении.
Но на данный момент этого всего нет, поэтому каждый решает вопрос как может. К примеру, некоторые просят знакомых работников правоохранительных органов помочь в данном вопросе и изучить домовую книгу, пользуясь удостоверением, но такая возможность есть не у всех.
Полученная каким-нибудь образом архивная выписка даст покупателю мощный инструмент для надлежащей проверки не только прописанных лиц, но и количества сделок с квартирой и реквизитов прежних собственников, поскольку в выписке может быть указано и основание владения, и адрес, куда проживающее лицо выбыло, а уж по адресу определить телефон проще некуда (иногда по простому указанию адреса в Интернете).
Если же основание покупки по всем проживающим не указано, то хотя бы по фамилиям и периодам проживания можно примерно определить, сколько семей и, соответственно, собственников проживало в квартире в разное время.
Отметим, что даже в случае отсутствия в квартире прописанных на дату проверки лиц (т.е. "квартира юридически свободна") рекомендуется проверять, действительно ли прежние прописанные несовершеннолетние лица - члены семьи продавца где-то уже прописаны, для чего запрашивать выписку из домовой книги по новому адресу прописки.
В случае отсутствия или непредставления выписки из домовой книги по новому месту жительства несовершеннолетнего рекомендуем отказаться от сделки, так как при нарушении интересов несовершеннолетнего сделку впоследствии можно признать недействительной.
Так, на практике был случай, когда отец выписал своего ребенка, обосновав это паспортисту необходимостью его прописки по новому адресу. После этого квартира была приватизирована на одного отца и продана третьему лицу. Затем мать ребенка, ввиду того, что отец не поделился полученной суммой, обратилась в суд и признала право бессрочного пользования несовершеннолетнего, договор приватизации признала недействительным, а последующий договор незаключенным, так как в нем отсутствовало условие о праве пользования квартирой несовершеннолетним. Дело дошло до Верховного Суда РФ, но и там было оставлено в силе.
Пострадал от таких действий именно покупатель, который был вынужден вернуть квартиру, хотя и знать не мог, что продавец специально выписал несовершеннолетнего, - в выписке никто не был указан прописанным. Собственно, поэтому рекомендуется приходить в паспортный стол вместе с продавцом и требовать не просто выписку о прописанных лицах, но и сведения обо всех вписанных и выписанных лицах, хотя бы за период владения квартирой продавцом.
Итак, по выписке из домовой книги проводятся следующие мероприятия:
- выписка проверяется на предмет подделки либо получается одновременно с продавцом;
- выписка проверяется на предмет выдачи уполномоченным лицом, наличия даты выдачи, подписи должностного лица и печати, оценивается актуальность выписки (желательно, чтобы была выдана не более чем за пять дней до проверки);
- выявляются зарегистрированные по месту жительства лица, в том числе наличие среди них несовершеннолетних и временно выписанных лиц (в места лишения свободы, на воинскую службу);
- выявляются родственные отношения;
- определяются права пользования каждого лица и основания для данных прав (член семьи собственника, наниматель, лицо, отказавшееся от приватизации, и пр.);
- уточняется, куда проживающие будут переезжать, проводятся беседы с каждым проживающим на предмет отсутствия конфликта с собственником и готовности выписаться. Уточняется, есть ли лица, которые давно в квартире не живут, но прописаны в квартире, а также как данные лица планируют выписываться, где они проживают, нет ли конфликта с собственником;
- выявляются лица, проживающие в квартире на момент приватизации (или до того), и определяется, кто из них отказался от приватизации (они не становятся собственниками, что определимо). При наличии таковых рекомендуется отказаться от сделки либо убедиться, что данные лица прописаны по иному месту жительства, и застраховать титул;
- при наличии несовершеннолетних уточняется, есть ли иное жилье, а лучше - обеспечивается прописка несовершеннолетнего по новому адресу и проверяется данный факт. По мере возможности проверяется реальность родительского попечения (родители не больны, не алкоголики, не в местах лишения свободы) и не будут ли продажей квартиры нарушены права несовершеннолетних, к примеру, непокупкой другого жилья. Если интересы нарушаются, следует запросить согласие органа опеки и попечительства;
- определяются перспективы принудительного выселения всех проживающих;
- при наличии лиц, пользующихся квартирой на основании договора найма или безвозмездного пользования, запрашиваются данные договоры и соглашения об их прекращении вместе с документами, подтверждающими выписку данных лиц.
В любом случае следует предложить продавцу выселиться из квартиры до сделки. Если все-таки проживающие не готовы выселиться из квартиры до даты подписания договора купли-продажи и убеждают, что сделают это сразу после передачи квартиры покупателю, т.е. способ обеспечить мотивацию для такой выписки, для чего условием доступа к ячейке с деньгами (или части денег в отдельной ячейке) установить предъявление продавцом выписки из домовой книги о прописке данных лиц в ином помещении.
Отметим, что выписка из квартиры в техническом плане будет выглядеть, скорее всего, следующим образом: продавец напрямую зарегистрируется в новой, купленной им квартире, а из квартиры, проданной покупателю, его выпишут после получения документов по новой прописке, без участия покупателя и продавца <1>. Это занимает три-четыре недели.
--------------------------------
<1> В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию".

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!