[an error occurred while processing this directive]
5.10. Проверка технических характеристик квартиры
и перепланировок: идентификация объекта, документы
для оценки технических характеристик, согласование
перепланировок и переустройства, опасные для проживания
перепланировки, различия между БТИ, Кадастровой палатой,
Росреестром и МФЦ

Прораб проверяет звукоизоляцию
дома и кричит рабочему,
находящемуся в другой комнате:
- Ты меня слышишь?
Тот отзывается:
- Я тебя вижу...

Анекдот

Покупателю в процессе проверки "юридической чистоты" квартиры необходимо оценить и некоторые технические характеристики квартиры, которые имеют или могут иметь существенное юридическое значение.
В первую очередь покупатель по документам проводит идентификацию объекта, т.е. выявление и оценку характеристик объекта, что подразумевает под собой сверку идентичности сведений, указанных в документах и имеющихся в реальности.
Мы остановимся на двух аспектах идентификации, имеющих юридическое значение: проверке адреса и оценке перепланировок и переустройства, поскольку ошибки в адресе объекта повлекут покупку другого объекта либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а перепланировка и переустройство фактически изменяют ключевые параметры объекта, которые указаны в технических документах. Кроме расходов на согласование, такие изменения могут повлечь и риск для жизни проживающих.
Основным документом, содержащим технические данные о квартире, является кадастровый паспорт на квартиру - это выписка из Государственного кадастра недвижимости, в которой содержатся показатели квартиры, такие как: кадастровый номер, кадастровая стоимость, площадь, общий объем, планировка, наличие балкона, этаж и т.д. Также в нем подробно нарисован план квартиры (до или после перепланировки, если таковая была) с указанным на нем метражом.
Кадастровый паспорт может получить любой гражданин РФ как на свою квартиру, так и на чужую. Этот документ можно заказать в Кадастровой палате (http://kadastr.ru) или в многофункциональном центре предоставления государственных услуг (адрес по Москве: http://md.mos.ru/) вашего города или района. Также его можно заказать через Интернет на сайте Росреестра: https://rosreestr.ru/wps/portal/.
По-прежнему ряд привычных документов старого квартирного фонда можно получить и в органах БТИ: поэтажный план, экспликация, технический паспорт. Но полномочия БТИ изменились. С 1 января 2013 г. вступил в силу в полном объеме Федеральный закон о государственном кадастре недвижимости, и технический учет зданий, сооружений, помещений был заменен кадастровым учетом, который начала осуществлять Кадастровая палата.
Отметим, что эти документы необходимы в некоторых случаях и для государственной регистрации. Согласно п. п. 10 и 11 ст. 33 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" после 1 января 2013 г. обязательное представление кадастрового паспорта здания, сооружения, помещения объекта незавершенного строительства необходимо только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.
С 1 января 2017 г. вступил в силу новый Закон о государственной регистрации - Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Из старого закона останется только ст. 31.1 о компенсации при ошибках в регистрации, которая будет действовать до 1 января 2020 г. Поэтому будет определенный переходный период, когда будут постоянные ссылки на старое и новое регулирование.
На текущий момент полной ясности еще нет, практика не сформирована, поэтому для начала следует хотя бы разобраться, в чем разница между БТИ, Росреестром, Кадастровой палатой и МФЦ.
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) появилась 1 марта 2009 г. - были объединены три государственные структуры: Роснедвижимость, Роскартография и Росрегистрация. Объем полномочий Росреестра весьма значителен: это и государственная регистрация прав, и государственный кадастровый учет, и государственный земельный надзор, и организация государственной кадастровой оценки недвижимости.
Федеральное государственное бюджетное учреждение "Кадастровая палата Росреестра" находится в ведении Росреестра, создано при Росреестре как организация, осуществляющая учет объектов недвижимости на территории всей России через систему своих филиалов в субъектах РФ.
Бюро технической инвентаризации (БТИ) - это организации, осуществляющие государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Данные организации с созданием регистрирующего органа (Росреестра) утратили часть своих функций. Сейчас это юридические лица, сохранившие прежние наименования, но осуществляющие работы по описанию объектов недвижимости в рамках подготовки документов для постановки таких объектов на кадастровый учет в том же объеме и порядке, как и кадастровые инженеры. Кроме того, в БТИ находятся данные о недвижимости, учтенной до 1998 г., что налагает на них обязанность предоставлять информацию об объектах и правообладателях недвижимости по документам, оформленным до указанного года.
Кадастровые инженеры (как Кадастровой палаты, так и БТИ) осуществляют кадастровую деятельность, результатом которой является для домов и квартир технический план. Этот документ используется для постановки объекта на кадастровый учет или внесения изменений в государственный кадастр недвижимости и получения кадастрового паспорта. Для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета (например, вследствие разрушения здания) составляется акт обследования.
Для Москвы в соответствии с п. 2.2 Положения о порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 31 января 2006 г. N 59-ПП "О порядке проведения технической паспортизации жилых помещений (квартир) в городе Москве", ГБУ МосгорБТИ является исполнителем работ по изготовлению технических паспортов жилых помещений (квартир) в домах сложившейся застройки (в определенном объеме). Также через МосгорБТИ можно получить сведения государственного кадастра недвижимости (кадастровый паспорт, кадастровая выписка об объекте недвижимости, а также иные документы)
Отметим, что государственный кадастр недвижимости урегулирован Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Многофункциональные центры - это некое "одно окно", где можно получить все государственные услуги гражданам от разных органов. Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг организует предоставление государственных и муниципальных услуг по принципу "одного окна" в соответствии с соглашениями о взаимодействии с федеральными органами исполнительной власти, органами государственных внебюджетных фондов, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Деятельность регулируется Правилами организации деятельности многофункциональных центров предоставления государственных и муниципальных услуг, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22 декабря 2012 г. N 1376. Прием заявлений и копирование им документов осуществляется в соответствии с Федеральным законом "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг".
Деятельность МФЦ направлена на комфортное предоставление услуг для посетителей, и это огромный шаг вперед по сравнению с действовавшей ранее системой получения государственных услуг. Достаточно вспомнить очереди, толкучку, необходимость получения справок в разных кабинетах и органах, оплату в соседнем отделении Сбербанка и т.д. МФЦ, например, обязан:
- копировать документы своими силами;
- организовать электронную очередь, включая предварительную запись через Интернет;
- установить возможность оплаты государственных пошлин;
- самостоятельно запрашивать документы из государственных органов посредством специального аппаратного комплекса;
- предусмотреть не менее одного окна для уточнения хода рассмотрения запросов;
- установить время ожидания не больше 15 минут;
- установить график работы не менее шести дней в неделю и 10 часов в день для населенных пунктов с населением больше 25 тыс. человек и не менее пяти дней в неделю и шести часов в день для населенных пунктов с населением меньше 25 тыс. человек.
Поэтому рекомендуем обращаться в многофункциональные центры.
Отметим, что техническая документация имеет приоритет перед записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и последние корректируются при изменении первых.
Если объект изменен (сменился адрес, увеличена площадь), то в договоре купли-продажи указываются уже новые характеристики (некоторые в скобках указывают и прежние характеристики) и обязательно в Росреестр представляются документы, подтверждающие такие изменения, к примеру справка БТИ об идентичности адресов.
Ряд сведений содержится в финансово-лицевом счете (карточке учета, едином жилищном документе - названия могут различаться), выдаваемом не в БТИ, а в МФЦ или дирекции единого заказчика (или иной обслуживающей дом организации).
Перечислим основные сведения, которые проверяются по каждому техническому документу.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!