Оформление соглашения об авансе
(соглашения об обеспечительном платеже)
После некоторых дискуссий о правовой природе данного платежа (ведь обеспечивается будущее обязательство, а не текущее) в Гражданский кодекс был внесен новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж. Согласно ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство по соглашению сторон может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Поэтому правильнее будет называть такое соглашение соглашением о внесении обеспечительного платежа.
Если соглашение назвать соглашением о задатке, то продавец при его нарушении будет обязан вернуть сумму задатка в двойном размере. Задаток - это уже другой способ обеспечения исполнения обязательств, более суровый для лица, получающего задаток. По нашему мнению, задаток гораздо справедливее для покупателя, так как продавец при одностороннем отказе от заключения договора купли-продажи при авансе лишь возвращает деньги самого покупателя и никаких санкций не несет. Покупатель же теряет аванс, если отказывается от заключения договора.
Заключается соглашение об авансе/задатке в письменной форме и подписывается сторонами будущего договора, т.е. продавцом и покупателем. Если соглашение подписывает риелтор без доверенности на это от продавца, то продавец на себя никаких обязательств не берет и сумма не идет в зачет стоимости квартиры. Во всяком случае, покупателю необходимы гарантии продавца, а не его риелтора.
От соглашения об авансе следует отличать договор об оказании услуг с риелтором продавца (по сбору документов, подготовке к сделке) или с риелтором-"паразитом" (на информационные услуги по поиску продавца) и все иные соглашения, стороной которых не является продавец и суть которых в оказании услуг, а не фиксации намерения заключить договор купли-продажи квартиры.
Такие договоры никак не являются соглашением об авансе, несмотря на то, что на словах их так могут называть, и намерений продавца выйти на сделку не подтверждают. По нашему мнению, следует настаивать на заключении именно соглашения об авансе с продавцом, а лучше задатке, а все иные отношения между риелтором продавца и продавцом предлагать оформлять между ними без участия покупателя.
