[an error occurred while processing this directive]
Отдельные условия соглашения

Чтобы соглашение об авансе (задатке) защищало интересы покупателя и позволяло отказаться от сделки при выявлении проблем с квартирой или изменении продавцом условий договора, схемы продажи, необходимо внимательно прочесть данное соглашение и при необходимости настоять на приемлемых условиях либо предложить собственную форму.
В качестве базового принципа составления соглашения назовем следующий - стороны описывают все ключевые договоренности, при нарушении которых каждая из сторон несет негативные последствия в виде потери/возврата аванса, поскольку цель соглашения - заключить договор купли-продажи квартиры на заранее обговоренных условиях.
В соглашении целесообразно указать следующие условия.
- Название. Юридически правильным будет назвать соглашение соглашением о задатке/авансе (ст. 380 ГК РФ) либо соглашением об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ).
- Предмет соглашения: намерение сторон - продавца и покупателя заключить в будущем договор купли-продажи квартиры (с указанием адреса), в обеспечение чего внести аванс, который пойдет в оплату будущего договора. Здесь есть тонкий правовой момент: если в договоре указать, что стороны обязаны в будущем заключить договор купли-продажи, то это уже будет предварительный договор, который обязывает обе стороны заключить такой договор. Для покупателя предварительный договор может быть чреват риском приобретения квартиры с существенными недостатками, если только в соглашении не прописать, при каких условиях покупатель вправе отказаться от покупки.
- Данные об авансе (задатке, обеспечительном платеже). В договоре указывается сумма аванса и условие о том, что сумма аванса идет в счет уплаты цены квартиры по будущему договору. На сумму аванса следует оформить расписку.
- Ключевые договоренности: схема расчетов, существенные условия договора купли-продажи квартиры (цена, срок выписки, срок передачи квартиры) и иные нюансы.
- Донесение документов. Если "юридическая чистота" квартиры еще не проверена или проверена не полностью или же для сделки необходимы дополнительные документы, то необходимо указать об обязанности продавца донести недостающие документы и срок для этого (под риском возврата аванса и отказа от сделки).
- Срок выхода на сделку. Условие о дате подписания сторонами договора купли-продажи (к примеру, договор купли-продажи должен быть подписан до определенной даты).
- Согласование места и времени выхода на сделку. Обязательство сторон явиться в определенное время в определенное место со всеми документами для подписания договора купли-продажи и подачи документов на государственную регистрацию. Вроде очевидное условие, но на практике у сторон могут быть разные мнения о банке, где открывать ячейку, о МФЦ, куда подавать документы на государственную регистрацию, о месте и времени встречи, поэтому лучше сразу обговорить эти моменты.
- Распределение расходов. К примеру, на оплату банковской ячейки, государственной пошлины, услуг по государственной регистрации "с гарантией".
- ии продавца, что квартира не продана, под арестом или обременением не состоит, предметом судебных разбирательств не является и продавец обязуется не ухудшать состояния, не обременять и не отчуждать квартиру до момента ее продажи покупателю.
- Условие о снятии квартиры с показов и штраф за нарушение такого условия.
- Условия о подсудности споров - желательно в суде, находящемся в городе жительства покупателя или по месту нахождения квартиры, чтобы была определенность в этом моменте. Если этого не прописать, то наступят следующие последствия: если будет спор по праву собственности на квартиру, то в суд покупатель пойдет по месту нахождения квартиры; если же у покупателя будут претензии к продавцу, не связанные со спором о праве, например по возврату части денег, то такие иски подаются по месту нахождения ответчика. То есть покупателю придется искать, куда переселился продавец, что сделать иногда очень сложно.
- Основания для возврата аванса от продавца к покупателю при отказе покупателя от заключения договора купли-продажи. Предлагаем указывать следующие основания для отказа покупателя от сделки и возврата аванса:
увеличение продавцом цены квартиры;
изменение продавцом условий договора купли-продажи, оговоренных в соглашении об авансе;
отказ банка в выдаче кредита под покупку данной квартиры (для ипотечных заемщиков);
арест квартиры или возникновение не заявленных ранее обременений;
нарушение гарантий продавца;
невозможность исполнения продавцом обязательств по соглашению об авансе, в том числе по оформлению необходимых документов;
выявление обстоятельств и незаявленных фактов, свидетельствующих о юридических рисках для покупателя в заключении договора купли-продажи;
несогласование сторонами условий сделки: все условия в соглашении об авансе прописать невозможно - все равно всплывут какие-либо нюансы и детали, часто существенные. Если стороны не смогут договориться о таком условии, то аванс должен быть возвращен.
- Основаниями для возврата аванса продавцом при отказе последнего от заключения договора купли-продажи целесообразно указать любой отказ продавца.
- Общие основания для возврата аванса. Также могут быть перечислены общие правила возврата аванса:
незаключение договора купли-продажи в оговоренный срок вне зависимости от действий или бездействия каждой из сторон;
форс-мажорные обстоятельства, за которые ни одна из сторон не отвечает.
В зависимости от обстоятельств условия могут быть изменены или дополнены. В любом случае стороны могут договориться в дальнейшем о возврате аванса и по любым другим основаниям, но лучше, чтобы это было прописано изначально.
По практике, если продавец находит покупателя с большей ценой или покупатель находит более удачную квартиру, то каждый из них, соответственно, начинает искать основания для отказа от подписания договора купли-продажи. Для продавца все просто - он возвращает аванс покупателю, если только соглашение не названо задатком. Для покупателя хуже - он теряет в этом случае аванс. Собственно поэтому соглашение об авансе должно максимально дисциплинировать обе стороны к подписанию основного договора и предусматривать задаток.
Передачу денежной суммы от покупателя к продавцу необходимо оформить письменно, в частности на самом соглашении об авансе (на экземпляре покупателя) может быть от руки написано продавцом, что сумма аванса им получена, с проставлением даты передачи денег, подписи продавца и расшифровки подписи.
Существует риелторская схема, по которой аванс вносится покупателем на свой счет, риелтору выдается доверенность от покупателя на снятие денег со счета. По такой схеме фактически оплата не происходит, так как покупатель вносит деньги и сам же их в лице представителя фактически и снимает. Доказать в дальнейшем, что произведена именно оплата, а не оформление вклада, будет непросто, хотя законодательство по защите потребителей, по нашему мнению, позволит признать данную схему оплатой аванса. Но лучше на такую схему не идти.
Соглашение об авансе составляется в двух экземплярах, подписывается продавцом (в лице всех собственников) и покупателем. Рекомендуется вначале по электронной почте или иным образом согласовать условия соглашения об авансе, чтобы при подписании не возникло споров. Различные варианты соглашений имеются в Интернете.
Если же соглашение об авансе составляется "на месте", то покупатель должен быть готов к указанию всех необходимых условий (для этого необходимо записать их предварительно себе на бумаге) и готов сказать "нет" и не подписать данное соглашение, если продавец не идет на существенные для покупателя условия.
Отметим, что многое зависит от умения покупателя выстраивать переговоры с продавцом и от того, кто больше заинтересован в сделке <1>. В любом случае, если покупатель чувствует, что попал в аферу, то необходимо проконсультироваться с юристом и не бояться обращаться в правоохранительные органы при наличии на то оснований.
--------------------------------
<1> Подробнее о правилах переговоров и сопротивлении внушениям рассказано в параграфе 4.8 книги.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!