style="max-height: 50vh;">
style="max-height: 50vh;">
Покупка квартиры с торгов

Если заемщик по ипотечному кредиту допускает длительную просрочку, банки обращаются в суд с иском о взыскании долга и обращении взыскания на предмет ипотеки - заложенную банку квартиру. Суд обращает взыскание на квартиру, и банк получает исполнительный лист, на основании которого приставы возбуждают исполнительное производство в отношении должника.
Далее документы по квартире передаются приставами в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ), которое организовывает и проводит торги.
Узнать о продаже квартиры с торгов можно из специализированной газеты, публикующей объявления о проведении торгов (в каждом регионе издание разное), либо на сайте www.fssp.ru, на котором предписывает размещать информацию о торгах Постановление Правительства РФ <1>, либо на официальном сайте торгов https://torgi.gov.ru.
--------------------------------
<1> Постановление Правительства РФ от 30 января 2013 г. N 66 "О Правилах направления информации о торгах по продаже заложенного недвижимого и движимого имущества в ходе исполнительного производства, а также о торгах по продаже заложенного движимого имущества во внесудебном порядке для размещения в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с послед. изм.).

Объявление о торгах в обязательном порядке должно содержать следующие сведения: дату, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальную продажную цену.
Иногда такие квартиры продаются дешевле рыночной стоимости. Однако следует обязательно проверять объективность цены <1>, поскольку суды часто устанавливают в качестве начальной продажной стоимости цену, которая была актуальна на момент выдачи кредита.
--------------------------------
<1> Подробнее об определении цены квартиры см. в параграфе 4.7 книги.

Если квартира понравилась, то следует подать заявку на участие в торгах и внести задаток. Также покупателю необходимо знать основные риски покупки с торгов.
Торги можно определить как способ продажи имущества, предусматривающий привлечение максимального количества покупателей и продажу имущества лицу, предложившему наивысшую цену. При этом к первоначальной стоимости необходимо сделать обязательную минимальную надбавку - "шаг торгов" (обычно указывается в объявлении).
Торги считаются состоявшимися при наличии не менее двух участников. Если квартира интересна покупателю и второго участника нет, то вторым участником целесообразно привлечь знакомое покупателю лицо, закон этого не запрещает.
Если торги не состоялись, то назначаются повторные торги, на которых цена снижается на 15%. Если повторные торги не состоятся, то банк оставляет квартиру за собой (приобретает в свою собственность в зачет долга). Третьи торги для таких случаев не предусмотрены.
Если покупатель предложил наивысшую цену, то он считается лицом, выигравшим торги. Результаты торгов оформляются протоколом, являющимся одновременно договором купли-продажи квартиры, покупатель вносит покупную цену, после чего регистрируется переход права собственности на покупателя <1>.
--------------------------------
<1> Здесь есть разночтения в законодательстве: в силу ст. 57 Закона об ипотеке помимо протокола о результатах торгов, оформляется отдельный договор купли-продажи, а в силу ст. 448 ГК РФ протокол одновременно является договором купли-продажи. На практике для регистрации права собственности достаточно протокола о результатах торгов и постановления (иногда акта) пристава о передаче имущества (т.е. отдельный договор не заключается).

Покупка с торгов - это единственный способ покупки, не предусматривающий волеизъявления продавца и наличия подписи последнего на договоре. Более того, этот способ с большой вероятностью свидетельствует о нежелании продавца расставаться со своим имуществом со всеми вытекающими последствиями в виде оспаривания, нежелания выселяться из квартиры и иного противодействия.
Риском для покупателя могут быть различные претензии бывшего собственника квартиры, связанные с его неуведомлением, нарушением порядка проведения торгов, оспариванием должником каких-либо судебных актов.
При признании торгов в дальнейшем недействительными договор купли-продажи квартиры (протокол) также признается недействительным, но ФАУГИ, а не банк и не должник обязано вернуть деньги покупателю, что является существенной гарантией защиты имущественных интересов покупателя <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2005 г. N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" // ВВАС РФ. 2006. N 4.

С другой стороны, выселять должника и иных прописанных в квартире лиц, если таковые имеются и не желают выписываться, придется самому покупателю, поскольку до момента реализации квартиры с торгов (т.е. до момента перехода прав собственности к покупателю) оснований для прекращения права пользования еще нет. Приставы, по нашему мнению, вправе обеспечить выселение должников для исполнения решения об обращении взыскания, но не торопятся такой возможностью воспользоваться.
Закон в части выселения проживающих в квартире лиц при покупке с торгов на стороне покупателя. В силу ст. 78 Закона об ипотеке продажа квартиры с торгов (реализация) является основанием для прекращения права пользования квартирой собственника (залогодателя) и любых иных лиц, проживающих в квартире. Но прекращение права пользования по этой статье возможно лишь в двух случаях:
- помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или займа, выданного с целевым назначением - на приобретение или строительство жилого помещения, которое реализуется с торгов, или иного помещения;
- помещение было заложено в обеспечение возврата кредита или займа, выданного с целевым назначением - на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Таким образом, при соблюдении этих условий права пользования квартирой всех лиц прекращаются и их можно выселить принудительно с даты продажи квартиры с торгов (по нашему мнению, этой датой следует считать дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю).
Если целевое назначение кредита иное, чем покупка квартиры (допустим, на потребительские нужды), или же квартира и не была в залоге (т.е. пристав в общем порядке обратил взыскание на имущество должника, в том числе на квартиру, не являющуюся единственным жильем), то выселять прежнего владельца и членов его семьи придется по ст. 292 ГК РФ (прекращение прав членов семьи при отчуждении помещения), однако в этом случае перспективы выселения менее гарантированы.
В связи с изложенным покупателю целесообразно взаимодействовать с кредитором и приставом (а желательно и с должником) и проверить следующее:
- все документы, подтверждающие право собственности должника на квартиру (проверка проводится в обычном порядке);
- выписку из домовой книги для получения информации о прописанных лицах. При наличии в числе прописанных несовершеннолетних следует быть особо внимательным при проверке оснований выселения;
- исполнительный лист на предмет исковых требований взыскателя и указания на обращение взыскания на квартиру (с проверкой, та ли квартира указана в решении);
- решение суда для понимания существа спора и оснований для обращения взыскания;
- кредитный договор (или решение суда) для того, чтобы понять целевое назначение кредита;
- возможности по обжалованию должником решения суда (к примеру, срок для подачи кассационной жалобы в шесть месяцев не истек, или же заочное решение означает, что должник в принципе может не знать о решении, что в ряде случаев позволяет восстановить срок на обжалование);
- уточнить, не оспаривает ли должник решение суда и результаты торгов (оспариваются отдельно от решения суда). На сайте www.sudrf.ru следует найти суд, относящийся к месту жительства должника, суд, относящийся к месту нахождения квартиры, и суд, указанный в кредитном договоре в качестве договорной подсудности, и проверить, нет ли исков по квартире. Также проверяются и апелляционная, и кассационная инстанции;
- уточнить у должника его намерение добровольно выселяться из квартиры. Правильным будет привлечь сотрудников банка для убеждения должника в необходимости выселения до торгов в целях погашения долга.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!