[an error occurred while processing this directive]
Оформление передачи денег

Получение денег именно верхним продавцом обоснованно - он должен получить деньги за проданную квартиру, причем ему по большому счету неважно от кого. Если же деньги будут проходить "через руки" промежуточных звеньев, то могут и не дойти до верхнего продавца, поэтому и платит нижний покупатель напрямую верхнему продавцу.
Но вот для нижнего покупателя и для всех иных покупателей-участников цепочки такой вариант является рискованным.
Оформляется передача денег не распиской от верхнего продавца всем участникам, передавшим ему деньги. Расписки все продавцы пишут отдельно каждый своему покупателю о получении от него денег (П1 для нижнего покупателя, П2 для П1, верхний продавец для П5 (см. схему выше)), т.е. считается, что каждый из них реально получил деньги.
Это порождает определенный риск признания таких расписок безденежными и предъявления претензий по оплате, ведь промежуточные участники (П1 - П5 по вышеприведенной схеме) основную часть денег (кроме доплат) не видят, не оплачивают и не получают, поскольку деньги закладываются в ячейку нижним покупателем без их участия, а получает их верхний продавец. В идеале при подписании расписки каждый продавец должен деньги получить и лично передать тому, у которого приобретается квартира.
Однако, по нашему мнению, судебный процесс по признанию расписки безденежной, скорее, окончится отказом для истца, поскольку общая воля участников сделок, добровольное согласование ими такого порядка передачи денег и оформления расписок позволят доказать суду, что расписка выдана правомерно именно за получение денег, которые сам продавец по своей воле не взял себе, а направил тому, у кого покупает квартиру. Оплата в пользу третьего лица допускается Гражданским кодексом.
Тем не менее альтернатива считается наиболее "серой" схемой купли-продажи квартир, при которой промежуточные участники не знают, за сколько реально продается и покупается их квартира, какую скрытую комиссию получает риелтор. При такой схеме нередко сообщается, что верхний продавец или иной промежуточный участник вдруг повысил цену, и собирают со всех участников доплату под страхом разрыва цепочки. Рекомендуем исходить из той стоимости, которую покупатель готов отдать за "свою" квартиру, и не участвовать в таких доплатах за другие квартиры.
Для снижения риска признания расписки безденежной покупателю рекомендуется предложить своему продавцу стать соарендатором ячейки и присутствовать при закладке денег в ячейку, чтобы формально продавец получил деньги и сам заложил их в ячейку.
Вопрос с распиской в этих случаях нельзя откладывать на дату вскрытия ячейки, ведь деньги уже получает верхний продавец, и для него факт оформления расписки другими продавцами, "получившими" деньги, не особо важен. Да и самому покупателю искать потом продавца может быть сложно, а без расписки подтвердить получение продавцом денег практически невозможно, особенно с учетом вышесказанного.
Поэтому еще до закладки денег продавец должен написать расписку о получении денежных средств и заложить ее в отдельную ячейку с условием доступа к ней покупателя при предоставлении свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее о проведении расчетов, банковской ячейке и аккредитиве написано в параграфе 6.6 книги.

Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из цепочки и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски. Для покупателя в этом случае наличие альтернативы роли не играет. Но в этом случае следует быть точно уверенным, что право собственности покупателя на квартиру будет оформлено.
Еще одним вариантом снижения рисков является прямое указание в договоре купли-продажи или в отдельном письме поручения продавца покупателю перечислить деньги за квартиру не себе, а третьему лицу - верхнему продавцу.
По сути, действующая практика и является переадресацией исполнения, однако нигде это не фиксируется, напротив, стороны скрывают этот факт, оформляя расписки так, как будто ими лично получена данная сумма. В случае же с переадресацией исполнения покупателю следует оформлять расписку от верхнего продавца, а не от "своего" продавца.
При признании недействительным договора с исполнением в пользу третьего лица деньги возвращаются покупателю не третьим лицом, которому перечислены деньги, а продавцом, так как при признании сделки недействительной только ее стороны, а не третьи лица возвращаются в первоначальное положение. Однако у продавца денег для возврата, скорее всего, не будет, так как он их и не получал.
Наименее приемлемым вариантом оформления схемы передачи денег является заключение договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ) <1>. В данном договоре продавец и покупатель предоставляют право третьему лицу (верхнему продавцу) требовать исполнения обязательств от покупателя (при предыдущей схеме требовать исполнения вправе только продавец).
--------------------------------
<1> По такой схеме заключаются договоры страхования в пользу выгодоприобретателей банков или наследников, вклады в пользу несовершеннолетних.

Но такая схема ни для покупателя, ни для продавца не является удобной. Продавец в этом случае вообще теряет право требовать от покупателя получения денег (если верхний продавец уже их затребовал), даже если его сделка с верхним продавцом сорвется, а для покупателя, помимо проверки получателя средств, придется взыскивать впоследствии денежные средства не с покупателя, а с верхнего продавца как стороны обязательства.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!