[an error occurred while processing this directive]
Банковская сейфовая ячейка

Банковский сейф представляет собой металлический ящик, соответствующий определенным стандартам по защищенности, расположенный совместно с другими сейфами (поэтому их еще называют ячейками) на надежно закрепленных стойках в круглосуточно охраняемом бронированном хранилище банка.
Проход в хранилище возможен только в сопровождении сотрудника банка при наличии ключа и с соблюдением условий доступа, предусмотренных договором аренды. Благодаря этому сейф - наиболее безопасный способ хранения денег в плане защиты от воров и грабителей.
Сейф открывается ключом арендатора или двумя ключами, один из которых арендатора, другой банка. Некоторые модифицированные сейфы могут открываться магнитной картой, электронными ключами или набором кода.
Покупатель и продавец до подписания договора купли-продажи заключают с банком трехсторонний договор аренды банковского сейфа и закладывают в него деньги за квартиру.
Продавцу и покупателю для доступа к сейфу выдается по ключу, либо выдается один ключ и они самостоятельно определяют, кому его передать, чаще всего риелтору продавца (как будущему получателю денег).
К сожалению, выдача одного ключа является наиболее распространенным вариантом (банки, видимо, не желают каждый раз терять ключ, который остается у не заинтересованной в возврате стороны). Проблема в том, что недобросовестный риелтор продавца, если вдруг отказано в регистрации права, просто не передаст ключ покупателю и тот не сможет забрать свои деньги из сейфа.
Призрачной надеждой на передачу этого ключа покупателю в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности является письменная гарантия риелтора продавца ("гарантийное письмо"), в которой риелтор указывает, что ключ находится у него и если к определенной дате государственная регистрация не состоялась, то он обязан передать ключ покупателю.
На практике именно такой документ всегда следует требовать с риелтора, которому передан ключ, но юридическая эффективность такой гарантии невелика, поскольку в случае проблем с регистрацией риелтор может просто пропасть из виду и уведомить его о каком-либо событии, служащем основанием для выдачи ключа, будет сложно. В порядке противодействия покупатель может обратиться в суд и понудить риелтора через суд к выдаче ключа и арестовать ячейку либо сразу требовать в суде доступа к ячейке.
Если же все сроки пропущены или государственная регистрация приостановлена, то стороны будут обязаны встретиться и определить, на сколько продлить срок аренды или как забрать деньги из ячейки.
Поэтому нужно искать банки, которые выдают два ключа для обоих арендаторов, или же воспользоваться аккредитивной схемой расчетов.
Основным условием договора аренды банковской ячейки является порядок доступа к сейфу, определяемый покупателем и продавцом: кто, в какие сроки, при предъявлении каких документов вправе получить деньги. Банк строго контролирует соблюдение этих условий и не допускает к сейфу никого без представления им необходимых документов.
Банк также не вправе вскрыть ячейку самостоятельно, если только у него нет подозрения, что там огнеопасное вещество, либо срок пользования сейфом истек. В любом случае вскрытие производится комиссией из уполномоченных сотрудников банка с описью всего содержимого сейфа.
Доступ к сейфу продавца квартиры. Одно из основных условий договора аренды - указание срока, в течение которого продавец вправе быть допущенным к сейфу. Покупатель в этот срок к сейфу не допускается, что является гарантией сохранности денег для продавца. Срок доступа продавца определяется из расчета срока регистрации права собственности на квартиру.
Срок доступа целесообразно указать с запасом, например определив в два месяца с момента заключения договора, так как и уполномоченный орган при наличии замечаний может приостановить регистрацию, и для получения продавцом документов необходимо время.
Для доступа продавца к сейфу, а следовательно, к деньгам стороны в договоре аренды банковской ячейки должны указать представление продавцом в банк следующих документов:
- паспорта продавца: следует указать в договоре фамилию, имя и отчество продавца, дату и место рождения, паспортные данные, чтобы исключить появление двойника;
- зарегистрированного в Росреестре договора купли-продажи квартиры: указывается наименование договора, стороны договора, идентификация квартиры;
- выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждающей, что собственником квартиры является покупатель <1>, либо свидетельства о государственной регистрации права собственности на покупателя <2>.
--------------------------------
<1> Ее может получить в Росреестре каждый: официальный срок изготовления пять рабочих дней (порядок получения выписки, сроки и цена рассмотрены в параграфе 5.6 книги).
<2> Свидетельство в Росреестре выдается уже покупателю, поэтому продавец его представить не может, но на практике покупатель, чтобы продавец не ждал получения выписки, просто передает копию свидетельства продавцу для доступа к сейфу.

Обратим внимание, что условия допуска зависят исключительно от сторон. То есть в указании этих документов еще следует убедить продавца, хотя приведенный перечень по практике является стандартным и минимально возможным. С другой стороны, список может быть продолжен и ограничением является лишь банк, который не готов проверять ряд документов типа расписки. Условием допуска вообще может быть указано лишь присутствие и продавца, и покупателя.
Если продавец предъявил в банк эти документы, значит, собственником квартиры уже стал покупатель и продавец может забрать деньги. Это позволяет продавцу быть уверенным, что деньги у покупателя точно есть, а покупателю, что деньги продавец получит только после того, как собственником квартиры станет покупатель, а им обоим быть уверенными, что ценности в надежном месте у независимого лица - банка.
Дополнительными документами для доступа продавца к сейфу, которые рекомендуем установить с целью надлежащего исполнения продавцом обязанности по передаче объекта, выселению и оплате коммунальных услуг, являются представление:
- акта приема-передачи квартиры: для подтверждения передачи квартиры покупателю;
- выписки из домовой книги, подтверждающей регистрацию продавца и всех ранее проживавших в квартире лиц (их следует перечислить) по новому месту жительства, подтверждающую юридическое освобождение квартиры. По проданной квартире продавцу выписку уже не дадут, поскольку он уже не будет являться ее собственником.
- квитанций об оплате коммунальных и прочих платежей по квартире;
- иных документов, с которыми стороны договорились связать передачу денег продавцу.
Отметим, что указание в документах для доступа указанной выписки из домовой книги редко находит понимание у продавцов, хотя это и кажется странным при наличии обязательства продавца юридически освободить квартиру в самом договоре. Видимо, поэтому практика идет в этом случае по пути закладки отдельной ячейки с суммой в размере 5 - 10% от цены квартиры, которую продавец получает только по представлению выписки из домовой книги. Это мотивирует продавца и проживающих с ним лиц к оперативной выписке из квартиры.
Перечень документов для доступа продавца к деньгам в интересах покупателя было бы целесообразно дополнять распиской продавца в получении денег за квартиру, так как отсутствие у покупателя такого документа может обернуться для него необходимостью в суде доказывать, что он действительно оплатил квартиру.
Но банки в последнее время в качестве документа для доступа к сейфу расписку не принимают, так как ее от руки заполняет продавец и для сотрудников банка проверить и гарантировать ее содержание и достоверность довольно трудно.
Поэтому расписку о получении продавцом денег лучше заложить в отдельную ячейку, условием доступа к которой уже покупателя (поскольку покупатель получает расписку) указать документы, свидетельство о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Для оплаты вознаграждения риелтора покупателя часто используется отдельная ячейка. Условием доступа к ячейке риелтора целесообразно установить те же документы, что и для получения продавцом денег.
Что касается формы представляемых документов: желательно прямо в договоре аренды указать, что для допуска к сейфу продавец представляет и оригинал, и нотариально удостоверенные копии документов (только для тех документов, которые могут быть заверены <1>), при этом именно нотариальные копии остаются в банке. Если у банка в деле останутся лишь простые копии документов, то при наличии спора будет сложно доказать, что оригиналы действительно существовали и были предъявлены, помимо появления риска недобросовестного сговора сотрудника банка с продавцом.
--------------------------------
<1> К примеру, ряд нотариусов не удостоверяют копию договора купли-продажи квартиры, заключенного в простой письменной форме.

После проверки сотрудником банка соответствия представленных документов, названных в договоре аренды сейфа, продавец совместно с сотрудником банка спускается в хранилище, ключом открывает сейф и забирает деньги. Доступ продавца, как и покупателя, к сейфу фиксируется в специальной учетной карточке.
При альтернативной сделке обязательно следует прочесть параграф 6.5 книги, поскольку условия доступа имеют существенные особенности.
Доступ к сейфу покупателя квартиры. На случай, если по каким-то причинам квартиру за покупателем не зарегистрируют и, соответственно, продавец открыть сейф не сможет, покупателю также дается срок для доступа к сейфу - с ключом, но без предъявления каких-либо (кроме паспорта) документов - 5 - 10 дней после истечения срока для допуска продавца. Об этом также необходимо указать в договоре аренды.
Иногда указывают, что покупатель осуществляет допуск к сейфу только в присутствии продавца, что никак не в интересах покупателя, так как недобросовестный продавец может просто не явиться.
И покупатель, и продавец вправе, заверив у нотариуса, выдать доверенность на доступ к ячейке третьему лицу. Если от имени продавца доступ к ячейке осуществляет доверенное лицо, то покупателю необходимо запросить доверенность на такое лицо и проверить данное лицо, либо необходимо в договоре прямо указать, что продавец должен исполнить свою обязанность лично. В любом случае расписку должен составлять продавец лично в присутствии покупателя.
Указание документов для доступа в договоре аренды сейфа. От того, насколько грамотно стороны определят условия доступа к сейфу, зависит в конечном итоге действенность гарантий обеих сторон. Например, воспользовавшись "расплывчатой" формулировкой документа, указанного в договоре, продавец-мошенник представил в банк совершенно другой по содержанию, но формально подходящий документ и присвоил деньги продавца, хотя переход права собственности на квартиру не состоялся.
Другой пример: стороны указали условием допуска предъявление продавцом зарегистрированного договора купли-продажи определенной квартиры, но ошиблись, написав в адресе квартиры вместо "корпуса" "строение", и банк правомерно отказал продавцу в доступе, так как формально документы не соответствуют договору.
Таким образом, необходимо правильно и полно указывать наименование и содержание представляемых документов. Недостаточно написать "зарегистрированный договор купли-продажи квартиры", следует указать наименование договора, номер, дату и место его подписания, реквизиты его сторон, адрес и номер квартиры (избегая сокращений), а главное - указать, что договор должен быть зарегистрированным в органе, осуществляющем государственную регистрацию, и содержать соответствующую отметку.
Какие документы вписывать в условия допуска, определяют сами стороны, но при указании любого документа необходимо определить, насколько реально его можно получить, и сроки его реального получения. Допустим, продавец для доступа покупателя просит указать предъявление официального отказа в регистрации, в котором указано о вине продавца в отказе. Но гарантировать, что именно это будет написано, нельзя.
Имейте в виду, что во всех случаях, когда необходимо внести в договор аренды какие-либо коррективы, например если представленный продавцом документ не совпадает с указанным в договоре, если продавец объективно не может получить документы в срок и срок надо увеличить, необходимо согласие на подписание дополнительного соглашения от всех сторон договора, что влечет массу рисков, главный из которых - нежелание одной из сторон что-либо менять в связи с намерением получить деньги, что неправомерно.
Для того чтобы уменьшить данные риски, во-первых, необходимо проверять законность основного договора купли-продажи квартиры и возможность его регистрации, во-вторых, указывать правильные адреса и контактные телефоны сторон, а в-третьих, в договоре аренды сейфа грамотно прописывать срок и условия доступа.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!