[an error occurred while processing this directive]
7.1. Особенности приобретения строящегося жилья: плюсы
и минусы покупки новостройки, особенности поиска и выбора
новостройки, ключевые направления проверки при покупке
новостройки, постройка индивидуального дома самостоятельно

Того, кто не задумывается о далеких
трудностях, непременно поджидают
близкие неприятности.

Конфуций

Всем россиянам известны случаи, когда деньги у дольщиков брали, но строительство дома прекращалось. Пострадавших можно найти среди своих знакомых и друзей с большой степенью вероятности. Такие долгострои есть практически в каждом городе - после банкротства застройщика власти пытаются найти другого инвестора, но этот процесс может длиться бесконечно.
Так, в России еще в 2010 г. насчитывалось около 100 тыс. семей обманутых дольщиков. В одном Подмосковье стали жертвами около 10 тыс. семей, а в Москве - 3,5 тыс. семей <1>. Из-за перманентного финансового кризиса застройщики и строительные фирмы периодически попадают в сложную ситуацию, что влечет новые всплески недостроя даже по стабильным и известным компаниям. Такие застройщики не скрываются, но и достроить жилье не имеют возможности. Но есть и другая категория застройщиков, которые не достраивают квартиры по причине профессиональной непригодности или изначально являются мошенниками.
--------------------------------
<1> См.: Количество обманутых дольщиков в Москве к осени может вырасти в 10 раз // РБК. 2010. 11 марта. URL: http://www.rbc.ru/society/11/03/2010/5704b5fc9a794714c9b52016 (дата обращения: 23.03.2017).

Приведем цитату из одной публикации: "...один из примеров такого долгостроя - реконструкция 11 мкр. Южного Тушино, где более тысячи семей уже 5 лет ждут, когда будут построены их дома. Среди них - пенсионеры, живущие в гаражах. Застройщиком 11-го микрорайона выступает компания "Э...", которая, по мнению соинвесторов, готовится к преднамеренному банкротству, о чем свидетельствуют многочисленные факты исков в Московском арбитражном суде" <1>.
--------------------------------
<1> Количество обманутых дольщиков в Москве к осени может вырасти в 10 раз.

Дошло до того, что рассматривалась идея к 2020 г. полностью отказаться от введения в оборот новостроек и оставить застройщикам возможность продавать только готовые квартиры. Но от этого в итоге отказались. Причина была и в том, что разница в стоимости жилья на этапе котлована и готовой новостройки составляет около 20 - 25%, соответственно, отмена долевого строительства привела бы к росту стоимости жилья для покупателей <1>.
--------------------------------
<1> Дурова Е. Реформа 214-ФЗ: строить жилье станет дороже // Индикаторы рынка недвижимости. 2016. 8 дек. URL: http://www.irn.ru/articles/39604.html.

В данном разделе мы опишем особенности приобретения гражданами квартир в строящихся многоквартирных домах. Следует отметить, что ситуация по состоянию на 2017 г. серьезно улучшилась и риск покупки новостройки уже не так велик, как в последние двадцать пять лет. Но все равно покупатель должен быть в курсе всех нюансов такой покупки, чтобы не попасть в руки откровенных мошенников.
Первичный рынок существенно отличается от вторичного рынка как алгоритмом поиска и выбора квартир, так и основаниями для их приобретения. Нельзя не отметить и принципиально другие риски покупки таких квартир, в отличие от квартир на вторичном рынке, которые необходимо оценивать покупателю при принятии решения о покупке новостройки. Например, по новостройкам отсутствуют такие риски, как риск сохранения права пользования кого-либо из ранее проживавших, что тоже немаловажно.
Покупка новостройки - это участие покупателя, именуемого участником долевого строительства (дольщиком, пайщиком), в финансировании строительства многоквартирного дома застройщиком с оформлением права на получение в собственность квартиры после окончания строительства. Далее мы в целях удобства будем использовать в качестве равнозначного термин как дольщик, участник долевого строительства, так и покупатель <1>.
--------------------------------
<1> Отметим, что дольщик может называться покупателем еще и потому, что п. 4 ст. 454 ГК РФ распространил положения о договоре купли-продажи и на продажу имущественных прав, которая имеет место быть при заключении договора участия в долевом строительстве.

Основным законом, регулирующим отношения по строительству многоквартирных домов, является Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - ФЗ N 214-ФЗ).
Новостройка (объект долевого строительства) - это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства <1>.
--------------------------------
<1> Статья 2 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии с ФЗ N 214-ФЗ покупать новостройку, кроме случая, когда дом уже сдан в эксплуатацию, можно только посредством одной из следующих форм (форму выбирает не дольщик, а застройщик):
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Все иные способы продажи новостройки, например, вексельные схемы или продажа по предварительным договорам купли-продажи, запрещены, а за нарушение запрета предусмотрена уголовная ответственность.
Для недобросовестного руководителя застройщика и его соучастников с 12 мая 2016 г. предусмотрена уголовная ответственность за нарушение указанного запрета. Согласно ст. 200.3 Уголовного кодекса РФ привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства Российской Федерации об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в крупном размере (3 млн привлеченных средств) влечет лишение свободы до 1 года, а если совершено группой или в особо крупном размере (5 млн руб. привлеченных средств), то до 2 лет. Также предусмотрена и административная ответственность до 1 млн руб. (ст. 14.28 Кодекса об административных правонарушениях).
Кроме того, в силу п. 3 ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ в случае привлечения денежных средств граждан для строительства лицом, не имеющим на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных для застройщика, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты в двойном размере предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса процентов от суммы этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.
Отметим, что Закон защищает только физических лиц и не распространяется на отношения между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, связанными с инвестиционной деятельностью по строительству.
Выделим общие плюсы и минусы покупки новостройки по сравнению с приобретением готовой квартиры.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!