[an error occurred while processing this directive]
Права на земельный участок

По большому счету наличие разрешения на строительство гарантирует и наличие прав на землю, поскольку для получения разрешения на строительство застройщик представляет документ, подтверждающий его права на землю.
Однако права на землю и разрешение на строительство оформляются разными органами, поэтому в какой-то период времени разрешение на строительство может быть продлено, а права на землю могут быть не оформлены в надлежащем виде, в частности, не зарегистрировано дополнительное соглашение к договору аренды о продлении договора аренды.
В соответствии со ст. 3 ФЗ N 214-ФЗ права на земельный участок могут быть оформлены в четырех формах:
- право собственности;
- договор аренды;
- договор субаренды;
- договор безвозмездного пользования (в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса РФ).
Рассмотрим данные формы и особенности их проверки более подробно.
Земельный участок в собственности. Если застройщик владеет землей на праве собственности, то это наилучший вариант - сроков пользования по таким участкам нет и нет рисков (в том числе административных препятствий и финансовых потерь застройщика), связанных с непродлением договора аренды земли.
Для проверки необходимо запросить или посмотреть на сайте свидетельство о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок, в котором проверить:
- наименование собственника земельного участка на предмет полного соответствия наименованию застройщику;
- адрес земельного участка и соответствие адресу, указанному в разрешении на строительство;
- отсутствие судебных притязаний и обременений: единственным обременением может быть указана ипотека в силу закона в пользу дольщиков - это нормально, поскольку при регистрации договора участия в долевом строительстве автоматически регистрируется залог земельного участка или залог права аренды на земельный участок в пользу дольщиков;
- категория земельного участка (вид разрешенного использования) - должна быть указана формулировка, разрешающая строить на участке многоквартирный дом и не содержащая запрета на это. Допустим, при указании на земли промышленного назначения следует уточнить у застройщика основание для строительства на таком участке многоквартирного жилого дома.
При наличии любых несостыковок и неточностей (в адресе, в наименованиях) у застройщика дополнительно запрашиваются документы, подтверждающие идентичность различающихся параметров, или документы, устраняющие неточности.
Но достаточно часто строительный адрес квартиры и адрес земельного участка не совпадают. Доходит до того, что данные объекты "на бумаге" находятся в разных населенных пунктах, к примеру, земельный участок в деревне, строительный объект в городе, хотя фактически это одно и то же место.
Это связано с особенностями присвоения адресов земельным участкам и в целом допустимо. Для того чтобы подтвердить, что именно на этом участке строится объект, необходимо запросить кадастровый план земельного участка с указанием на нем объекта строительства, либо генеральный план строительства, либо иные подтверждающие документы.
Как в случаях с наличием у застройщика права собственности на землю, так и права аренды, необходимо самостоятельно запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу земельного участка <1>. По выписке дольщик может независимо от застройщика убедиться в текущем состоянии прав, субъекте прав, отсутствии правопритязаний, количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве.
--------------------------------
<1> Подробнее о получении выписки из ЕГРП и данных, указываемых в выписке, в параграфе 5.6 книги.

При выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, в выписке после слов "Договоры участия в долевом строительстве" указываются сведения:
- об объектах долевого строительства, являющихся предметом каждого зарегистрированного договора участия в долевом строительстве так, как они описаны в договорах;
- об участниках долевого строительства: сторонах каждого договора участия в долевом строительстве.
Большое количество заключенных договоров участия в долевом строительстве косвенно свидетельствует о том, что объект будет достроен, так как строительство напрямую связано с количеством дольщиков, внесших свои средства.
Земельный участок в аренде. Если земля находится в муниципальной или государственной собственности и передана застройщику по договору аренды во временное пользование за плату, то следует проверить договор аренды земельного участка:
- срок аренды: если срок аренды оканчивается раньше срока ввода объекта в эксплуатацию, то следует запросить копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка;
- наличие штампа о государственной регистрации договора аренды и всех дополнительных соглашений о продлении срока, поскольку такие договоры, заключаемые на срок более года, подлежат регистрации в Росреестре. Если такого штампа нет, то договор или дополнительное соглашение не является заключенным и права аренды у застройщика не возникло <1>;
--------------------------------
<1> Касательно регистрации дополнительных соглашений: теоретически, если договор аренды не расторгнут сторонами, то он в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок, поэтому дополнительное соглашение о продлении зарегистрированного договора аренды в принципе можно не запрашивать. Однако практика такова, что в большинстве случаев собственники земельных участков оформляют дополнительное соглашение.

- целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
- арендатор должен являться застройщиком;
- оплата арендных платежей: в идеале может быть проверено и исполнение арендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений, но застройщик не выдает таких документов дольщику.
Земельный участок в субаренде. Субарендатор - это лицо, заключившее договор субаренды с арендатором участка, который, в свою очередь, владеет землей на основании договора аренды, заключенного с собственником земли. Достаточно редкий для застройщика случай, но теоретически возможный. Договор субаренды заключается на срок, не превышающий срока основного договора аренды.
Согласно п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ <1> арендатор земельного участка, за рядом исключений, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Обычно предусмотрена необходимость получения согласия собственника.
--------------------------------
<1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4147 (с послед. изм.) (далее - ЗК РФ).

Договор субаренды проверяется на предмет следующего:
- наличие согласия собственника земельного участка (к примеру, Москомзема, действующего от имени собственника) на передачу земельного участка в субаренду или уведомления собственника о передаче участка в субаренду, если договор аренды допускает отсутствие согласия (данное согласие необходимо не только для подтверждения законности владения, но и для гарантий в отсутствии конфликта между собственником, арендатором и субарендатором);
- наличие штампа о государственной регистрации договора субаренды и всех дополнительных соглашений к договору субаренды о продлении срока;
- срок субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию;
- целевым назначением земельного участка должно быть указано строительство жилого дома или иная аналогичная формулировка;
- субарендатор должен являться застройщиком;
- проверка оплаты арендных платежей: может быть проверено и исполнение субарендатором обязанностей по оплате арендных платежей путем проверки соответствующих платежных поручений.
Договор безвозмездного пользования участком. Такой договор может быть у застройщика только в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" или в подп. 15 п. 2 ст. 39.10 Земельного кодекса. В этих документах речь идет об организациях, которые созданы для развития жилищного строительства. При наличии такого договора помимо общих правил проверки следует проверить, относится ли застройщик к перечисленным в данных законах случаям.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!