[an error occurred while processing this directive]
7.3. Проверка застройщика: направления проверки, требования
к застройщику, публичные данные, реестр застройщиков, фонд
поддержки дольщиков, проверка репутации, проверка
правоспособности и полномочий, оценка финансового состояния,
перечень обязательных документов, методы получения
информации и документов, онлайн-способы проверки

Тот, кто ничего не предвидит,
бывает часто обманут; кто
предусматривает слишком много,
всегда бывает несчастен.

Ж. Лабрюйер

Для наглядности понимания читателем фигуры застройщика приведем два объявления об одном и том же застройщике с разницей в 7 лет.
9 июня 2003 г.: "Традиции подводить накануне дня рождения итоги сделанного за прошедший год президент корпорации Н.К. верен. Но победных реляций старается избежать, несмотря на ошеломляющий цифровой ряд достижений: собственный капитал корпорации (коммандитного товарищества) "Социальная инициатива" к июню 2003 г. достиг 2,5 миллиарда руб., при этом в инвестиционном портфеле компании - контракты на 1 миллиард 200 миллионов долларов. Надо ли говорить, что в будущее она смотрит уверенно: в ближайшие пять лет конвейер воспроизводства, запущенный академиком, доктором экономических наук Н.К., будет работать безостановочно".
13 мая 2010 г.: "Расследование в отношении "Социальной инициативы" началось в конце 2005 г. В мае 2009 г. президента компании Н.К. приговорили к 10 годам колонии строгого режима. Его признали виновным в хищении денежных средств соинвесторов строительства жилья. Жену президента компании приговорили к восьми годам колонии общего режима. Их дочь Л.М. и главный бухгалтер "Социальной инициативы" С.Л. были приговорены к семи годам лишения свободы. Всех их признали виновными в мошенничестве и легализации денежных средств. По версии следствия, руководители компании причинили ущерб почти 800 вкладчикам. Установлено, что в период с 2000 по 2005 г. товарищество получило от вкладчиков около 1,2 млрд руб. При этом на строительство было потрачено лишь 63 млн руб." <1>.
--------------------------------
<1> Суд признал "Социальную инициативу" банкротом // Лента.Ру. 2010. 13 мая. URL: http://dom.lenta.ru/news/2010/05/13/iniciativa/ (дата обращения: 23.03.2017).

После таких объявлений становится понятным, насколько много зависит от репутации застройщика и насколько мало следует верить рекламе и неподтвержденным данным в СМИ.
Итак, застройщик является ключевой фигурой процесса строительства многоквартирного дома. Не построить дом можно даже при законной схеме строительства и наличии необходимых прав, лишнее чему подтверждение - приведенная публикация: высокие финансовые показатели, агрессивная реклама и известность компании не спасла дольщиков от мошенничества.
Тем не менее приведенный выше случай не является показателем для всего первичного рынка. Строительство в России ведется, ежегодно вводится в эксплуатацию, по данным Росстата, около 80 млн кв. метров жилья.
Но как определить, достроит застройщик жилье или нет? Есть ли эффективная методика проверки застройщика или рейтинг надежных застройщиков? Увы, как и во всем, что касается прогнозов на будущее, однозначного вывода ни по застройщику, ни по его надежности, ни по гарантированности достроя объекта сделать нельзя. И рейтинга (достоверной системы рейтингования) надежных застройщиков, которому можно стопроцентно верить, не существует.
Единственным выходом является проведение необходимого и достаточного комплекса мероприятий по оценке застройщика, что позволит при одновременной проверке иных параметров (этап и реальность строительства, схема привлечения средств) сделать достаточно объективный вывод по перспективам достройки многоквартирного дома.
В некоторых случаях договор с дольщиком заключает не застройщик, а лицо, которое приобрело права у застройщика по договору участия в долевом строительстве или уступки прав. В этом случае проверке подлежит и застройщик (поскольку именно застройщик отвечает за строительство, а не лицо, "продавшее" права дольщику), и все лица в цепочке договоров между покупателем и застройщиком. Желательно проверить всю цепочку, поскольку если по "пороку стороны" будет оспорен договор "внутри" цепочки, то прав лишится и дольщик, так как положения о добросовестности приобретателя в данном случае не действуют. Если данные лица являются физическими лицами, то целесообразно провести проверку дееспособности таких лиц и иных параметров, которые необходимо проверять при заключении договора с физическим лицом <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее проверка физического лица рассмотрена в параграфе 5.8 книги.

Застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с ФЗ N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Индивидуальный предприниматель или физическое лицо не могут являться застройщиком.
Технология проверки застройщика включает в себя обязательную проверку дольщиком следующих параметров:
- соответствие требованиям, установленным ФЗ N 214-ФЗ для застройщиков;
- наличие данных в проектной декларации;
- наличие опыта работы;
- правоспособность:
- обладает ли застройщик правом заключать сделки и нести ответственность за их неисполнение;
- есть ли в учредительных документах ограничения на заключение сделок;
- не является ли договор участия в долевом строительстве для застройщика крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, требующих соответствующих одобрений;
- полномочия лица, подписывающего договор;
- финансовое состояние.
Рассмотрим направления проверки застройщика более подробно.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!