[an error occurred while processing this directive]
7.4. Схемы покупки квартиры на этапе строительства: обзор
правовых аспектов законных и "серых" схем. Договор участия
в долевом строительстве, уступка прав, жилищные сертификаты,
жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный
кооператив, договор инвестирования, предварительный договор,
вексельная схема

В процессе принятия решения
люди уделяют больше внимания
размеру последствий разных исходов,
нежели их вероятности.

Я. Бернулли

Положительный результат проверки застройщика и правомерности строительства еще не гарантируют, что застройщик продает квартиры по законной схеме. Участнику долевого строительства следует также удостовериться, что оформление продажи новостройки осуществляется в одной из предписанных законодательством схем, а если продажи осуществляются по "серым" схемам, то необходимо понимать имеющиеся риски.
Для определения законности схемы достаточно уточнить дату выдачи разрешения на строительство. Если разрешение на строительство получено после 1 апреля 2005 г., то законодатель <1> предписал застройщикам использовать определенные схемы, по которым может быть продана квартира в строящемся многоквартирном доме.
--------------------------------
<1> Статья 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

По большому счету случаев наличия разрешений на строительство, полученных до 1 апреля 2005 г., уже остаться не должно, а те объекты, что остались, строятся настолько долго, что и связываться с ними не стоит. В поддержку данного решения свидетельствует и тот факт, что по таким случаям ФЗ N 214-ФЗ не действует и необходимо руководствоваться существующим на момент выдачи разрешения законодательством. Но до 2005 г. процесс строительства многоквартирных домов был урегулирован недостаточно полно и не предоставлял дольщикам никаких гарантий, оставляя простор для "двойных" продаж и различного рода злоупотреблений.
Перечислим основные схемы продажи новостроек гражданам:
законные схемы продажи квартир:
- на основании договора участия в долевом строительстве;
- на основании уступки прав по договору участия в долевом строительстве;
- путем выпуска эмитентом жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений;
- посредством вступления в жилищно-строительные кооперативы;
- посредством вступления в жилищные накопительные кооперативы;
незаконные схемы:
- на основании предварительного договора;
- вексельная схема;
- вексельная схема с предварительным договором;
- иные схемы, не входящие в список законных.
Как мы писали раньше, в соответствии с п. 2.1 ст. 1 ФЗ N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в обход законных схем. Законодатель в целях защиты дольщика от заключения сделок по "серым" схемам установил, что сделка, совершенная в обход законных схем, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку. Кроме того, установлена уголовная (до двух лет лишения свободы) и административная ответственность (до 1 млн руб.), поэтому можно надеяться, что серые схемы уйдут в прошлое.
Но обратим особое внимание покупателя, что законная схема - это не только правильное название договора, это еще и соблюдение того порядка покупки, заключения, регистрации договора, выпуска жилищного сертификата и пр., который предусмотрен законодательством. От того, что мошенник назовет договор договором участия в долевом строительстве и при том не соблюдет остальные правила ФЗ N 214-ФЗ, схема не станет законной. Поэтому надо проверять не только название, но и соответствие схемы всем необходимым требованиям. Рассмотрим все схемы подробнее.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!