[an error occurred while processing this directive]
Схема предварительного договора (незаконная схема)

Еще не так давно это была одна из самых популярных схем, которые использовали застройщики, а дольщики были вынуждены подчиняться, несмотря на огромные юридические риски. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором. Сам договор основанием для приобретения квартиры не является - он лишь дает право в будущем после постройки застройщиком дома заключить договор купли-продажи квартиры.
Подобный договор предусмотрен ГК РФ, но не входит в число законных способов покупки по ФЗ N 214-ФЗ. Поэтому привлечение таким способом денежных средств дольщика запрещено законодательством под риском уголовной ответственности для руководства застройщика. Мы опишем этот способ подробнее, ведь долгие годы огромная часть покупки новостроек производилась по этой схеме.
Нюансами такого договора являются:
Оплата цены квартиры. При заключении предварительного договора застройщик требует внести сумму оплаты будущей квартиры. До внесения изменений в ГК РФ с квалификацией данного платежа были вопросы. Ведь предметом предварительного договора не являлась покупка квартиры. Единственная обязанность, установленная в предварительном договоре, это обязанность заключить в будущем договор купли-продажи на определенных существенных условиях, которые должны присутствовать в договоре. Поэтому данный платеж не считался оплатой за квартиру, хотя суды в итоге подстроились под дольщика и засчитали данный платеж в число не оговоренных законом способов обеспечения исполнения обязательств. Но в 2015 г. в ГК РФ внесли новый способ обеспечения исполнения обязательств - обеспечительный платеж, который "узаконил" возможность внесения такого платежа.
Риск "двойных продаж". Предварительный договор не подлежит государственной регистрации, поэтому квартира может быть продана несколько раз.
Отсутствие существенных условий. В предварительном договоре должны быть прописаны все существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Существенным условием договора купли-продажи квартиры (основного договора) является идентификация квартиры (ст. 554 ГК РФ). Но на этапе подписания предварительного договора надлежащая идентификация квартиры невозможна, поскольку квартира еще не построена. Квартире не присвоен кадастровый (условный) номер, отсутствует надлежащий адрес, неизвестна точная площадь квартиры, квартира не зарегистрирована в качестве объекта недвижимого имущества, нет номера квартиры.
По этой причине предварительный договор может быть признан недействительным ввиду отсутствия существенных условий будущего договора. Кроме того, понудить застройщика заключить договор купли-продажи именно желаемой квартиры представляется при противодействии застройщика довольно сложным, поскольку квартира определена не точно. Однако доказать соответствие проектных характеристик и реквизитов построенной квартиры в целом возможно.
Срок заключения договора купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Проблема в том, что если застройщик в срок не построит дом, то договор купли-продажи заключить будет нельзя.
В предварительном договоре дольщику целесообразно обратить внимание на следующее:
- стороной договора должен быть застройщик;
- сумма оплаты должна быть названа обеспечительным платежом;
- должны присутствовать все существенные условия будущего договора купли-продажи квартиры: цена и идентификация квартиры (идентификацию следует провести в соответствии с проектной документацией);
- необходимо указать срок, в который должен быть заключен основной договор, и право покупателя отказаться от исполнения договора и потребовать возврата средств при нарушении срока строительства.
Особое внимание уделяется сопровождению такого договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. То есть до окончания срока покупатель обязан направить застройщику предложение заключить договор, иначе обязательства прекратятся.
Если же застройщик будет уклоняться от заключения договора купли-продажи, то следует понудить застройщика к заключению основного договора в соответствии с п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!