[an error occurred while processing this directive]
Рынок аренды квартир: сегментация и перспективность

Рынок аренды в самом общем понимании - это совокупность отношений между участниками рынка, складывающихся в сфере аренды квартир.
Перед покупкой квартиры для сдачи в аренду целесообразно определиться с тем, в каком сегменте рынка аренды жилья покупатель желает конкурировать, определить пределы и объемы данного сегмента, специфику спроса и предложения. От этого зависит выбор характеристик покупаемой квартиры, определение перечня действий, которые необходимо осуществить покупателю для завоевания данного рынка и получения прибыли. Просчет в прогнозах в этой части, совершенный на этапе покупки квартиры, влечет за собой уменьшение или даже потерю доходности всего проекта.
К примеру, покупая трехкомнатную квартиру, инвестор надеется на более высокий арендный доход, чем от покупки однокомнатной квартиры, и в этом его обнадеживают высокие ставки арендной платы на трехкомнатные квартиры. Казалось бы, выгоднее купить трехкомнатную квартиру и сдавать в аренду по более высокой цене. Однако ликвидность такой квартиры в плане сдачи в аренду будет гораздо ниже, чем у однокомнатных квартир, и зачастую квартира будет простаивать в ожидании арендаторов долгое время, поскольку большинство арендаторов подыскивает дешевое однокомнатное жилье, на которое спрос устойчив даже во времена кризисов, чего нельзя сказать о трехкомнатных квартирах. При этом потратить на покупку трехкомнатной квартиры придется гораздо больше, чем на однокомнатную.
Кроме того, целевой арендатор у трехкомнатных квартир специфичен - это достаточно состоятельный человек, часто с семьей, который более взыскателен как к состоянию, так и к местоположению квартиры, престижности района, к развитости инфраструктуры, к соседям и их социальному статусу.
"Дешевая" трехкомнатная квартира такого арендатора вряд ли устроит, в связи с чем необходимо будет не только искать квартиру хорошего местоположения и потому более дорогую, но и вложить определенную сумму в качественный ремонт квартиры и покупку мебели.
А если учесть, что людей с высоким доходом не так много и многие из них предпочитают самостоятельно решать вопрос с покупкой жилья, то риск простоя трехкомнатной квартиры все равно остается гораздо выше, чем в ситуации с однокомнатными квартирами.
Таким образом, перед покупкой трехкомнатной квартиры необходимо учесть все имеющиеся риски и продумать бизнес-решение, которое подходит к данной ситуации, например ориентироваться на посуточную сдачу квартиры, покомнатную сдачу, выступить конкурентом дорогих отелей и продумать стратегию выхода на этот рынок, найти связи с организаторами дорогостоящих конференций. Или же, напротив, занять нишу дешевых трехкомнатных квартир.
Дифференциацию (сегментацию) рынка аренды квартир можно провести по самым разным основаниям:
по количеству комнат: одно-, двух-, трех- и многокомнатные квартиры. Примерный спрос и предложение на квартиры в Москве выглядит так:
- доля однокомнатных квартир в общей структуре спроса составляет 70%, тогда как предложение в этом сегменте рынка не превышает 25% (спрос превышает предложение);
- двухкомнатных - 25% против 35% (предложение превышает спрос);
- трехкомнатных - 7% против 35% (предложение превышает спрос);
- четырехкомнатных - 2% против 7% (предложение превышает спрос) <1>.
--------------------------------
<1> На основе данных ИА "РБК": http://www.rbc.ru.

Покупка многокомнатной квартиры, проведение дорогостоящего ремонта никак не означает приобретение стабильного источника высоких арендных платежей. Рынок по направлению к дорогому сегменту значительно сужается ввиду уменьшения спроса и повышения взыскательности клиента, поэтому такой рынок для инвестора более рискован, чем покупка дешевой квартиры без ремонта рядом с метро и сдача ее в аренду.
С другой стороны, если даже приобретена просторная многокомнатная квартира и никак не сдается, то стратегию можно скорректировать, например, сдавать дешевле, либо покомнатно нескольким арендаторам, либо посуточно, либо найти иные выходы из сложившейся ситуации;
по цене: ключевой классификацией рынка является деление на дешевое жилье, эконом-класс, бизнес-класс и элитные квартиры, поскольку именно данная сегментация максимально учитывает комплекс показателей, таких как цена, местоположение, тип дома, состояние квартиры и прочие характеристики;
дешевое жилье и экономкласс представляют собой большинство на рынке аренды жилья - до 70 - 80%. Это - старые панельные пяти- и девятиэтажные здания с небольшой площадью квартир (от 30 до 50 кв. м), минимальным ремонтом и старой мебелью. Как правило, перед сдачей в аренду таких квартир достаточно сделать косметический ремонт: переклеить обои, отциклевать паркет, покрасить трубы. Не обязательно заменять выключатели и обновлять мебель - спрос на такие квартиры высок и в таком комплекте;
бизнес-класс представляет собой квартиры с выгодным месторасположением - рядом с метро или центром города, в престижном районе. В такой квартире проведен хороший ремонт или евроремонт, с заменой коммуникаций, отделкой стен и потолков, установкой кафеля в ванной. Мебель в такой квартире должна быть в хорошем состоянии.
Из объектов инфраструктуры в доме может быть предусмотрена автостоянка, реже - спортивный зал. В любом случае инфраструктура района включает все необходимые объекты;
квартиры элитного класса находятся в престижных районах города. Именно местоположение по-прежнему играет для таких квартир важнейшую роль. Для Москвы это квартиры в пределах Садового кольца: Арбат, Остоженка, Тверская, Якиманка, либо в исторической части города, либо в различных престижных районах (Черемушки, Университет).
Рынок аренды элитной недвижимости, стоимость которой доходит до 1,5 млн руб. в месяц, требует значительных вложений и составления полноценного бизнес-плана, поскольку такие услуги включают в себя наличие горничных, уборку, замену белья, предоставление в пользование спортзала и многого другого. Для раскрутки такого бизнеса требуется дорогая реклама, что в итоге сближает этот рынок с рынком дорогих отелей. Такие квартиры могут долго простаивать, но разовые сдачи в аренду будут приносить доход, несопоставимый с доходом в других сегментах.
Для элитного класса, который является самым дорогим, присущи очень высокие требования к типу дома, состоянию и площади квартиры, охране объекта. Такие квартиры находятся в элитных современных домах, с огороженной территорией, подземной стоянкой, наличием всех объектов инфраструктуры внутри дома. Следует отметить отличный ремонт таких квартир, чаще всего эксклюзивный и очень дорогой.
Арендаторы такой квартиры относятся к наиболее богатым слоям населения, чей социальный статус очень высок: иностранные гости, приехавшие на работу, а также состоятельные россияне - бизнесмены или топ-менеджеры компаний, которые по роду деятельности часто меняют место проживания, причем платит за них работодатель.
Общий объем предложения квартир столь высокого качества в структуре всех предлагаемых в аренду квартир минимален, как и спрос на них весьма специфичен. Однако, по мнению экспертов, спрос на такие квартиры будет только расти, их доходность составляет около 6 - 8% годовых, при этом в сегменте найма элитного жилья практически отсутствуют сезонные колебания спроса и предложения;
по типу дома: рынок "хрущевок" и иных квартир с устаревшей планировкой, рынок домов с улучшенной планировкой, со свободной планировкой, элитных домов;
по виду помещения: койко-место в комнате, комнаты в квартирах, квартиры;
по сроку сдачи в аренду и сезонности: квартиры по часам, посуточно, помесячно, на полгода, год, на долгий срок. В среднем квартиры арендуют на полгода. Сентябрь-октябрь считаются сезоном устойчивого роста арендных ставок, вызванного увеличением спроса на жилье.
На лето рынок аренды квартир традиционно "проседает", во-первых, в связи с затишьем деловой активности, во-вторых, в связи с выходом на рынок "сезонных" квартир, которые сдаются на лето жильцами, уезжающими на дачу.
Посуточно сдаются или очень дешевые, или очень дорогие квартиры, и перед клиентами встает вопрос, что предпочесть - стандартный номер в гостинице или комфортную трехкомнатную квартиру по более низкой цене за сутки? И действительно, спрос на такие квартиры есть. К примеру, Москва уже давно испытывает нехватку отелей, и апартаменты являются их хорошей альтернативой для туриста.
Однако для инвестора администрирование посуточной сдачи в аренду будет однозначно трудоемким, поскольку ежедневно придется искать арендаторов, обеспечивать просмотры, передачу в пользование, контроль поступления денег и сохранности дорогостоящего имущества, которого в такой квартире должно быть достаточно. Поэтому в этом случае целесообразно передать управление квартирой профессиональным агентствам, а имущество как минимум застраховать;
по близости к метро (транспорту): до 5 минут, от 5 до 15 минут, свыше 15 минут пешком, 5 минут транспортом, 10 минут транспортом, свыше 20 минут транспортом. Близкие к метро квартиры уже самим этим фактом привлекательнее "далеких" от метро квартир, однако последние конкурируют с ними по другим показателям - качество квартиры, улучшенная планировка, цена, и потому имеют свои преимущества;
по близости к центру: до 15 минут пешком, до 15 минут транспортом, от 15 до 30 минут транспортом, от 30 до 60 минут транспортом, свыше 60 минут на транспорте.
На каждом рынке идет борьба за клиента, хотя, например, спрос на дешевый сегмент настолько велик, что позволяет собственникам особенно не беспокоиться за состояние квартиры и при этом получать стабильный ежемесячный доход. Однако за хорошего арендатора и за хороший рынок необходимо бороться, поскольку для собственника важен не только доход, но и сам арендатор, его отношение к имуществу, его социальный статус.
Отметим, что в поисках арендаторов собственники придумывают самые неожиданные ходы. Так, даже балконы сдают разным компаниям для размещения рекламы, те же балконы сдаются на время праздников для просмотра салюта, кладовки сдаются для целей хранения шин и иного имущества, некоторые собственники сами проживают в одной комнате, а остальные комнаты сдают, иногда сдают не комнаты, а койко-места, к примеру, строительным бригадам либо приезжим. Сдаются отдельно кухни как для проживания, так и для использования по назначению.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!