[an error occurred while processing this directive]
Сопровождение сданного в аренду объекта

- Проведение инспекций объекта.
- Разработка и внедрение плана по периодическим плановым осмотрам и ремонту инженерного оборудования.
- Назначение, при необходимости, ответственного лица.
- Обеспечение решения текущих вопросов арендатора. В широком смысле это должна быть организация системы учета заявок арендаторов, контроль их выполнения, круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации с учетом распределения обязанностей по договору найма (к примеру, текущий ремонт обычно обязан осуществлять арендатор).
- Оплата коммунальных и иных платежей по объекту.
- Недопущение аварийных ситуаций.
- Ведение договоров аренды, контроль выполнения договорных обязательств.
- Разработка и внедрение плана по текущим ремонтам.
- Взаимодействие с государственными структурами, с обслуживающими организациями по вопросам технического обслуживания объекта недвижимости (поставщиками коммунальных услуг и проверяющими органами).
- Учет операционных и иных платежей.
- Бухгалтерский, финансовый учет, юридическое сопровождение.
- Получение дохода, проработка вопроса оптимизации финансовых потоков.
Если в собственности инвестора две квартиры, в одной из которых он проживает, то ничего сверхсложного в этом процессе нет. Однако если инвестор проживает в другом регионе, если в собственности инвестора много квартир, если есть необходимость долгосрочного выезда за границу или в другой регион, то возникают сложности с управлением сдачи квартир в аренду. Как обеспечить надлежащее функционирование процесса сдачи квартир в аренду и получение платежей?
На профессиональном уровне управление недвижимостью осуществляется в большей степени нежилыми помещениями либо элитной жилой недвижимостью, причем это делается специализированными организациями - управляющими компаниями.
На рынке управления жилыми помещениями управляющие компании также существуют. Однако подобные компании на рынке квартир пока не столь распространены, и как сложившийся сегмент, имеющий прозрачные правила, гарантированный уровень профессионализма и сервиса отсутствуют.
Поэтому для частных (не крупных) инвесторов подобный выбор может быть и накладен, и неэффективен. Порой удобнее заниматься этим самостоятельно либо привлечь доверенных лиц - близких родственников или знакомых. На сайте www.airbnb.ru, например, есть возможность связаться с теми, кто сдает квартиры в том же районе, и предложить им сдавать заодно и вашу квартиру.
Однако существуют ситуации, когда управляющие компании являются единственным вариантом решения вопроса для инвестора, например, в случае отъезда инвестора за рубеж либо отсутствия в регионе покупки квартиры доверенных лиц (например, куплена квартира в Москве при постоянном проживании инвестора в регионе), в связи с чем уделим необходимое внимание данным компаниям.
Управляющие компании, как правило, оказывают услуги по сдаче квартир в аренду и все, с этим связанное: уборка квартир, поиск арендатора, заключение договора аренды, контроль получения арендной платы и оплаты коммунальных услуг, решение текущих вопросов. Цена услуг составляет в среднем 10% от стоимости ежемесячной арендной платы, но данное вознаграждение необходимо платить ежемесячно. Следует отдельно выделить услуги риелторских компаний, ограничивающихся поиском арендатора, услуги которых в среднем стоят половину месячной арендной платы (но берут они ее с арендатора).
Интерес для инвестора представляет юридическая схема оформления с такой управляющей компанией. Это может быть как доверительное управление имуществом, так и агентский договор, либо договор оказания услуг.
Использование схемы доверительного управления недвижимостью вряд ли можно назвать простой - договор и передача в доверительное управление квартиры подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), имущество обособляется, управляющий целиком действует от имени собственника, хотя само право собственности к нему не переходит.
Однако предмет такого договора наиболее отражает сущность управления недвижимостью - предметом договора доверительного управления является длящееся совершение управляющим в отношении переданного ему имущества любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя. При этом выгодоприобретателем можно установить не только себя, но и другое лицо, к примеру, детей или родителей собственника.
Плюсом договора доверительного управления является и тот факт, что на такое имущество не может быть обращено взыскание кредиторов собственника, за исключением случаев банкротства последнего, допустим, если он зарегистрирован индивидуальным предпринимателем (п. 2 ст. 1018 ГК РФ).
В остальном же проще использовать схему агентского договора или договора оказания услуг, позволяющих предусмотреть права и обязанности сторон по управлению недвижимым имуществом и расторгнуть договор в любое время.
Плюсом агентского договора является возможность установления оплаты за результат, а не процесс. Договор оказания услуг как раз обязывает производить оплату за процесс оказания услуг, т.е. даже при отсутствии экономического эффекта инвестор будет обязан выплачивать управляющей компании вознаграждение.
Определенные плюсы в передаче квартиры профессиональным агентствам есть: собственнику остается лишь получать доход и фактически не думать больше ни о чем. Однако статья расходов в данном случае увеличивается на сумму вознаграждения компании.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!