[an error occurred while processing this directive]
8.3. Параметры, влияющие на выбор квартиры арендатором:
местоположение, цена, близость к транспортным магистралям,
инфраструктура, состояние, перечень обязательной мебели
и оборудования

Никакие маркетинговые ухищрения
не помогут торговцу, не знающему,
ради чего его покупатель готов
выложить лишний доллар.

Р. Вудстер

Инвестору еще на этапе покупки квартиры следует оценить ее на предмет возможности сдачи в аренду. Не каждую квартиру можно сдать быстро и за ту сумму, которая указана в публичных объявлениях, поэтому целесообразно оценить не только цену предложений на рынке, но и те объективные и субъективные факторы, которые влияют на решение арендатора о выборе квартиры.
Требования арендаторов несколько отличаются от требований покупателей квартир. Можно признать требования арендатора менее основательными, чем у покупателя, ввиду временности проживания арендатора в квартире. В связи с этим арендатор снимает жилье, как правило, ориентируясь на близость места работы или учебы, а не на характеристики района.
Также у арендаторов принципиально иное мнение касательно мебели в квартире - если для покупателя мебель является последним аргументом при выборе квартиры, то для арендатора, напротив, наличие минимальной мебели и оборудования находится на одном из первых мест, поскольку покупать данные вещи для временного проживания экономически невыгодно.
Тем не менее факторы, важные для покупателя квартиры, изложенные в параграфах 4.4, 4.6 книги, обязательно следует изучить и принимать во внимание, поскольку квартиру, возможно, инвестор в дальнейшем будет продавать.
Приведем факторы, которые влияют на выбор квартиры арендатором. Данные факторы следует "читать" с учетом выбранного сегмента на рынке аренды, поскольку требования у арендатора дешевых квартир отличаются от требований арендатора дорогих квартир.
Цена сдачи квартиры в аренду. Для арендатора нижнего ценового диапазона при выборе жилья по-прежнему ключевым критерием является его цена, причем "хорошая", т.е. низкая, цена зачастую заменяет собой все иные характеристики квартиры. Но такая ситуация складывается лишь в сегменте "дешевого жилья", когда арендатор за минимальные деньги ищет любую квартиру или комнату.
Однако когда суммы, с которой арендатор готов ежемесячно расставаться, достаточно, чтобы выбирать между разными квартирами, то наряду с ценой оцениваются и характеристики квартиры. Для состоятельных же клиентов на первую строчку выходят уже требования к самой квартире.
Инвестор самостоятельно выбирает ту ценовую категорию, в которой планирует сдавать квартиру в аренду, и, исходя из этого, определяет важность хорошего местоположения и состояния квартиры и необходимость ремонта.
В помощь собственнику в Интернете есть так называемые калькуляторы арендной платы (например, на сайте www.irn.ru), при помощи которых можно примерно посчитать стоимость аренды, исходя из характеристик квартиры. Но в первую очередь следует посмотреть конкретные объявления о сдаче квартир в аренду, например, на сайте www.cian.ru.
Отметим, что цена сдачи в аренду и характеристики объектов чаще всего не соответствуют друг другу: квартира может быть очень маленькой, в плохом с точки зрения экологии районе, с дорогими магазинами продуктов, но цена высока, поскольку определяющим для аренды является местоположение объекта.
В особенности это проявляется в Москве, где объективно лучшие районы по экологии, инфраструктуре, качеству квартир не совпадают с районами, где наиболее высокие цены на аренду. Самые дорогие в плане аренды квартиры в Москве находятся в районах Арбат, Хамовники, Тверская, Якиманка, Пресненский (по нисходящей) <1>, при том что с экологической точки зрения это одни из самых худших районов, кроме, может быть, Хамовников <2>. А Бутово, Ясенево и Митино, хотя и лучшие в плане экологии, но дешевые в плане цен на аренду.
--------------------------------
<1> См.: Топ-10 дорогих районов Москвы по аренде жилья // Мир квартир. 2016. 26 окт. URL: http://joumal.mirkvartir.ru/analytics/2016/10/26/top10-dorogih-raiomv-moskvi-po-arende-jil_a/ (дата обращения: 23.03.2017).
<2> См.: Экология Москвы // Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Экология_Москвы (дата обращения: 23.03.2017).

Местоположение квартиры. Это самый важный параметр квартиры при сдаче в аренду. Оценка местоположения для целей сдачи в аренду осуществляется, исходя из следующих характеристик:
- близость к центру города и местам деловой активности;
- близость к транспортным магистралям.
Близость к центру города и местам деловой активности. Центр города, как правило, является центром деловой жизни, а сотрудники компаний, работающие в центре, стремятся найти квартиру поближе к центру. Такие арендаторы, как правило, более состоятельны и желанны для любого арендодателя.
Близость к транспортным магистралям. Для арендаторов данный критерий гораздо важнее, чем для покупателей, поскольку арендаторы зачастую не имеют машин, но ежедневно ездят на работу.
Для Москвы, как огромного по площади мегаполиса, близость к метро вообще является одним из определяющих факторов при выборе квартиры арендатором, так как позволяет быстро добраться до любой точки города, поэтому близость к метро и влияет на цену существенно.
Сдать квартиру в новом доме, но находящемся далеко от транспортных путей, от центра города, сложнее, чем квартиру даже в старом доме, но рядом с метро либо близко к центру города.
Считается плюсом и увеличивает стоимость аренды, когда метро или остановка транспорта (автобус, троллейбус, маршрутка, электричка) находится не более чем в 10 минутах пешком от дома. Необходимость ехать до метро на транспорте более 10 минут считается минусом и уменьшает цену аренды.
Инфраструктура района. Наличие в шаговой доступности супермаркетов, фитнес-центров, детских садов и школ, парковой зоны повышает стоимость арендной платы. Также некоторых арендаторов привлечет наличие платной охраняемой автостоянки.
Безопасность района. Помимо очевидных признаков безопасности, таких как низкий уровень преступности и отсутствие организованных преступных групп в районе, желательно, чтобы до подъезда проходила освещенная дорога, по пути к дому отсутствовали потенциально криминогенные места (темные переулки, заброшенные стройки) и устойчивые "посиделки" асоциальных элементов (алкоголики, лица без определенного места жительства).
Тип дома. Наибольшим спросом среди состоятельных арендаторов пользуется жилье в новых монолитно-кирпичных домах улучшенной планировки - при выборе сегмента дорогой аренды следует ориентироваться на такое жилье, поскольку "дорогие" арендаторы вряд ли выберут "хрущевку".
Неудобной считается планировка в "хрущевках" и старых домах, и такие квартиры считаются относящимися к низовому по цене сегменту квартир. Да, такие квартиры сложно сдать дорого, но спрос на них максимален ввиду сравнительно низкой арендной платы.
Количество комнат и площадь. Здесь связь с ценой не так очевидна. Конечно, чем больше комнат, тем лучше и дороже, но далеко не всем арендаторам необходима трехкомнатная квартира за большие деньги. Количество комнат и общая площадь всегда в целом увеличивают привлекательность квартиры, но до тех пор, пока цена на такую квартиру не превышает некий разумный барьер.
Поэтому частные инвесторы чаще всего покупают одно- и двухкомнатные, небольшие по площади квартиры, спрос на которые постоянен. Большая площадь и многокомнатность необходимы для квартир в классе "бизнес" и "элит".
Состояние квартиры. По мнению экспертов, евроремонт, красивый дизайн, дорогая меблировка, встроенная бытовая техника в типовой старой квартире увеличивает арендную плату лишь на 10% в месяц, т.е. несоизмеримо с затратами на ремонт. И продать такую квартиру с возмещением всех расходов тоже вряд ли получится: дорогой евроремонт при продаже квартиры чаще всего оценивается в сумму, составляющую лишь 20 - 30% от вложенных в ремонт денег.
Для "дорогого сегмента" квартир хороший ремонт - это норма для сдачи в аренду, наряду с требованиями к местоположению, количеству комнат и метражу. "Хрущевки" такую конкуренцию не выдерживают, поэтому для этого случая лучше сразу покупать квартиру с хорошим ремонтом. С другой стороны, инвестор может купить дешевую квартиру в плохом состоянии и провести ремонт, если это экономически оправданно.
Помимо этого, желательно, чтобы в квартире не было излишнего шума, загазованности, вибраций, неприятного запаха. Данные критерии рассмотрены в параграфе 4.6 книги.
Планировка квартиры. Наличие прихожей улучшает шансы квартиры на сдачу в аренду, особенно если холл достаточно большой. Следует обязательно обратить внимание арендатора на данный факт.
Вид из окна также важен - хорошая панорама или вид во двор будут предпочтительней для арендатора, чем вид на другой дом или вид на шумную улицу и решетки на окнах.
При выборе высоты потолков при прочих равных более востребованы высокие потолки (2,75 - 3,2 м).
Наличие балкона/лоджии и изолированность комнат относятся к плюсам квартиры при сдаче квартиры в аренду.
Наличие мебели, бытовой техники, телевизора. Для арендатора любого сегмента важно наличие мебели, так как покупать мебель экономически невыгодно. Квартира вообще без мебели будет сдаваться дольше и стоить дешевле, чем даже со старой мебелью, поскольку категория арендаторов, которые готовы сами покупать мебель, это редкость. Как вариант, собственник квартиры может не покупать мебель, а зачесть купленную арендатором мебель в счет арендной платы, но такие случаи редки - арендатору проще сразу найти жилье с мебелью.
Поэтому инвестор может искать квартиры для покупки изначально с расчетом на оставление ряда предметов мебели, а для дорогих сегментов ему будет необходимо купить хорошую мебель и оборудование в полном объеме.
Нормой для квартир среднего ценового диапазона, сдаваемых в аренду, считается наличие таких предметов, как:
- стиральная машина;
- холодильник;
- шкаф для вещей;
- стол;
- кровать;
- телевизор;
- микроволновая печь;
- подключенный Интернет и кабельное телевидение.
Иные требования. Экологическая чистота района, требования к этажу, лифту, социальному статусу соседей менее существенны для арендатора, чем для покупателя, но также могут играть определенную роль. Подробнее данные критерии рассмотрены в параграфах 4.6, 4.8 книги, посвященных требованиям к квартире при ее покупке.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!