[an error occurred while processing this directive]
8.4. Сдача квартиры в аренду: самостоятельно или
через риелтора, подготовка квартиры к показам, требования
к арендаторам, сдача квартиры юридическим лицам, комплект
документов для арендатора

Я совершенно точно знаю, что
половину своих денег на рекламу
я трачу впустую. Вот только я
не знаю, какую именно половину.

Д. Уонамейкер

Аренда - это бизнес, где есть масса конкурентов. Вступая в этот бизнес, необходимо добиться конкурентных преимуществ. Необходимо купить такую квартиру и/или сделать ее настолько привлекательной, чтобы арендаторы выбрали именно вашу квартиру. Можете взять в качестве примера сайт www.airbnb.com, который наглядно показывает, как сделать привлекательной квартиру для арендаторов (собственно, через этот сайт можно и сдать квартиру).
К моменту начала сдачи квартиры инвестор должен иметь четкое представление:
- на какой рынок аренды выходит;
- по какой цене будет сдавать квартиру в аренду;
- какие арендаторы являются приоритетными (образ идеального арендатора);
- как проводить презентацию квартиры, на какие плюсы обращать внимание, иметь под рукой копии правоустанавливающих документов на квартиру, готовый договор найма, отражающий интересы инвестора, с перечнем находящейся в квартире мебели, аудио- и видеотехники.
Сдавать квартиру можно как самостоятельно, так и при помощи риелторского агентства. Рассмотрим оба способа подробнее.
При самостоятельной сдаче в аренду инвестор размещает объявление в Интернете (например, www.cian.ru, www.airbnb.com, www.irr.ru, www.baza-winner.ru) или ищет объявления о спросе на квартиры. Следует быть готовым, что объявление возьмут на вооружение риелторы и будут размещать его от своего имени.
В объявлении о сдаче квартиры в аренду необходимо подробно отразить характеристики квартиры (с фотографиями) и ее преимущества (близость к метро, состояние, наличие рядом парковой зоны).
По практике, чем дороже арендная плата, тем больше возникает расходов на рекламу и дольше ожидание результата. Сопровождение сдачи в аренду элитных квартир ценой в 150 - 200 тыс. руб. в месяц может быть сопоставимо со средней заработной платой в Москве. Для сдачи же стандартной одно-, двухкомнатной квартиры в типовом доме практически не потребуется финансовых затрат - такие квартиры пользуются постоянным спросом и быстро находят арендатора.
Дальше инвестору начинают звонить потенциальные арендаторы, а чаще всего их риелторы. Навыки продажи услуги по сдаче в аренду появляются достаточно быстро, и вскоре инвестор находит тот образец поведения, который позволяет проводить эффективные и быстрые переговоры.
При самостоятельной сдаче в аренду рекомендуется приобрести второй мобильный телефон и отдельный номер (сим-карту), который и указывать в объявлении, так как звонки будут продолжаться еще некоторое время после того, как квартира сдана, и единственным способом их прекратить станет отключение телефона. И помните - нельзя указывать номер квартиры в объявлении, этим вы привлечете и соседей, и налоговые органы, и различных мошенников. При любой PR-компании соблюдайте основы безопасности <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об информационной безопасности можно прочесть в параграфе 4.1 книги.

Есть и иной вариант поиска - через родственников, знакомых, коллег по работе, социальные сети, внутренние сети на работе. Такие арендаторы считаются наиболее надежными, хотя даже найденного "по знакомству" человека целесообразно оценить на соответствие общим требованиям. С такими постояльцами общаться, может быть, даже сложнее, чем с арендаторами с улицы, поскольку не всегда удобно требовать со знакомых неукоснительного соблюдения достигнутых договоренностей, оплаты штрафов за порчу имущества, своевременной оплаты арендных платежей.
С рекомендованными квартирантами также следует заключать договор найма, форма которого приведена в приложении N 6 к книге. Во всех случаях важно юридически закрепить взаимоотношения плюс в целях однозначного понимания сторонами своих прав и обязанностей, поскольку оговорить все нюансы в устной беседе и запомнить их практически невозможно. "Потом договоримся" в подобных отношениях не самый лучший подход.
Однако если вы не профессионал в этой области, то целесообразно хотя бы при первой сдаче в аренду обратиться в риелторское агентство. При поиске арендаторов через риелторское агентство следует иметь в виду следующее:
- стоимость услуг риелтора по подбору арендаторов составляет в среднем около половины ежемесячной арендной платы, но эту сумму по практике риелтор берет с арендатора (точнее, оба риелтора договариваются о том, как разделить между собой плату за услуги, которую заплатил арендатор). То есть для собственника такая услуга оказывается бесплатной;
- к крупным риелторским компаниям часто обращаются потенциальные арендаторы, что повышает возможность срочной сдачи квартиры в аренду;
- риелтор обладает навыком поиска арендаторов;
- риелтор может профессионально проконсультировать по цене аренды для вашей квартиры и подсказать, какой ремонт в квартире необходимо провести;
- риелтор составляет договор найма квартиры (хотя в данном случае может быть использована форма договора, приведенная в приложении N 6 к книге);
- риелтор берет на себя обеспечение контактов с арендаторами, обеспечение просмотров, проверку арендаторов;
- риелтор не назначает цену на объект, а учитывает пожелания собственника.
Однако риелторы бывают разные. Следует внимательно прочесть договор оказания услуг с риелтором - каков срок поиска арендатора, проверить, нет ли указания на вознаграждение риелтора, уплачиваемое собственником квартиры.
Кроме того, на рынке существуют услуги по доверительному управлению квартирой, когда инвестор освобождается не только от поиска квартиры, но и от сбора платежей и оплаты коммунальных услуг <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее об управляющих компаниях в параграфе 8.2 книги.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!