[an error occurred while processing this directive]
3.1. Выбор ипотечной программы и кредитора:
описание процедуры покупки в кредит,
критерии выбора ипотечной программы,
виды кредиторов и критерии выбора

Жил я в бедности, умру богатым; а лучше бы наоборот.

Б. Дизраэли

Отсутствие у большинства граждан денег на покупку квартиры привело к развитию иных механизмов обеспечения граждан жильем: субсидии, аренда, ипотечное кредитование. Наиболее успешным из всех механизмов обеспечения граждан жильем и в России, и на Западе стало ипотечное кредитование. Для покупателя, у которого есть накопления и стабильный доход, есть возможность сразу купить квартиру, воспользовавшись кредитными средствами.
Мы часто слышим "купить по ипотеке", "купить в ипотеку", что не совсем корректно. Ипотека (от греч. hypotheka - залог, заклад) с формальной точки зрения представляет собой залог недвижимости, способ обеспечения исполнения обязательств. Гражданин получает кредит (деньги) - это одна часть отношений, а вторая часть - гражданин отдает квартиру банку в залог, чтобы на случай невозврата кредита банк мог выставить квартиру на торги и на вырученные средства погасить кредит. Поэтому правильнее говорить: "купить квартиру в кредит".
Существует также термин ипотечное кредитование - это система отношений по кредитованию граждан на приобретение строящегося и готового жилья под залог недвижимого имущества или прав требований.
При получении кредита следует иметь в виду, что размер процентов за 30 лет составит около 270% от размера кредита (зависит от процентной ставки). Допустим, при кредите в 5 млн на 30 лет под 12% годовых необходимо будет в итоге заплатить:

5 000 000 руб. основного долга;
13 515 026,06 руб. процентов;
-----------------------------
Итого: 18 515 026,06 руб.

То есть покупатель фактически оплачивает одну свою квартиру и две квартиры для банка, но таковы правила игры на текущий момент, поскольку сами банки получают средства под 7 - 10%.
Однако шаги по направлению к доступности ипотеки делаются. В частности, распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. N 1201-р <1> утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., в соответствии с которой к концу 2015 г. доля семей, которым будет доступен ипотечный жилищный кредит, достигнет 30%, к 2020 г. - 50%, к 2030 г. - 60%.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2010. N 30. Ст. 4118 (с послед. изм.).

Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита.
С другой стороны, альтернативой ипотеки для многих является аренда жилья. Но расходы на аренду, т.е. на оплату чужого жилья, не намного меньше ежемесячного платежа по ипотеке.
Если же покупатель останавливается на ипотеке, то это серьезное решение, определяющее уровень расходов на долгие годы, поэтому такое решение требует тщательного выбора ипотечной программы и расчета своих возможностей.
В подтверждение этого необходимо отметить, что по состоянию на 2010 г. из 1,2 млн ипотечных заемщиков в России сложности с погашением испытывали около 85 - 90 тыс. (т.е. примерно 10% <1>). В период кризиса в 2009 г. в просрочку попало около 15% всех ипотечных заемщиков <2>. Данные за 2009 - 2010 гг. весьма показательны, ведь 2008 - 2009 гг. являлись кризисными и потому наглядно показали, что случается в такие годы с платежами по ипотеке. Если же говорить о сумме просроченной задолженности, то по данным ЦБ РФ, на начало 2016 г. на просрочке находилось около 20% всей задолженности по ипотечным кредитам <3>:
--------------------------------
<1> См.: Менее 10% российских ипотечных заемщиков испытывают сложности с погашением кредита // RealtyPress.ru. 2010. 11 июня. URL: http://www.realtypress.ru/novosti-/novosti/11-06-2010.html (дата обращения: 23.03.2017).
<2> См.: Количество проблемных заемщиков по ипотеке - 110 тысяч // ИАП "Русипотека". 2009. 13 апр. URL: http://www.rusipoteka.ru/lenta/market/kolichestvo/ (дата обращения: 23.03.2017).
<3> См.: Сведения о рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования в России: статист. Сборник. 2011 - 2015. N 3. М., 2016. URL: http://www.cbr.ru/statistics/b_sector/stat/Stat_digest_mortgage_03.pdf (дата обращения: 23.03.2017).

Динамика задолженности по ИЖК,
предоставленным физическим лицам - резидентам



Но мы полагаем, что такая высокая просрочка в рублях не коррелирует прямо с количеством просрочников и обусловлена рядом проблемных крупных кредитов под залог жилой недвижимости. Из всего этого можно сделать вывод: около 15% ипотечных заемщиков неправильно оценивают риски, связанные с получением ипотечного кредита.
Процедура покупки квартиры в кредит примерно такова.
1. Оценка собственной платежеспособности. Заемщик уточняет ежемесячную заработную плату свою и членов семьи, размер накопленных средств, возможности по получению субсидий и иных форм поддержки. Заемщик оценивает все источники погашения кредита (периодические, разовые), в том числе на крайний случай (помощь родственников, продажа имущества, продажа ипотечной квартиры). Рекомендуется всегда иметь накопления в виде трехмесячной заработной платы, а с ипотечным же кредитом целесообразно удвоить данный запас.
Целесообразно оценить и дополнительные расходы, связанные с получением кредита: разовые (комиссии за андеррайтинг, оценка, регистрация договора, нотариус), периодические (перечисление средств, страхование), а также на покупку квартиры. Перечень таких расходов приведен в параграфе 2.2 книги.
2. Оценка размера кредита и цены квартиры. Заемщик, используя ипотечный калькулятор, примерно определяет, на какой лимит кредита может рассчитывать и по какой цене может приобрести квартиру.
Ипотечный калькулятор - это онлайн-интернет-сервис, позволяющий рассчитать с учетом имеющегося дохода, срока кредитования и размера собственных средств параметры кредита: лимит кредитования, ежемесячный платеж по кредиту. К примеру: http://www.ipohelp.ru/calculator.html. Но предупредим, что каждый банк имеет собственную методику расчета лимита кредитования с учетом кредитоспособности заемщика, поэтому ипотечный калькулятор может дать лишь примерные данные. Чтобы понять точную сумму, следует обратиться в банк.
Если по данным ипотечного калькулятора заемщик может рассчитывать на кредит, достаточный для покупки квартиры, то можно переходить к следующей стадии. Если доходов недостаточно, то брать ипотечный кредит рискованно, но окончательное мнение о лимите кредитования и вариантах решения вопроса лучше принимать после анализа программ банков и обращения в банк.
3. Выбор между первичным и вторичным рынком. После определения лимита заемщик примерно определяет, на какую квартиру может рассчитывать. Существенным моментом является выбор между покупкой строящейся и готовой квартиры, поскольку от этого зависит выбор ипотечной программы, банка, размер процентной ставки (ставка выше по новостройкам), срок въезда в квартиру, объем юридических рисков и решение множества иных вопросов. Подробнее о выборе квартиры - в параграфе 4.4 книги, об особенностях первичного и вторичного рынка - в параграфах 4.4, 7.1 книги.
4. Анализ ипотечных программ и ипотечных кредиторов. Заемщик по Интернету и иным источникам, в частности, по рекомендациям знакомых, анализирует имеющиеся на рынке ипотечные программы и выбирает наиболее подходящую, в том числе оценивает себя на соответствие требованиям ипотечной программы и выбранного кредитора (кредитором может быть банк и обычное юридическое лицо, выдающее займы: далее все виды кредиторов условно будем называть банками).
5. Обращение в банк. С сайтов понравившихся банков могут быть отправлены предварительные онлайн-заявки на получение кредита уже на этапе анализа программ. Далее заемщик собирает необходимый перечень документов по себе (касательно платежеспособности, дееспособности, размера первоначального взноса и пр.) и обращается в банк. На первом этапе документы по конкретной квартире банком не рассматриваются, поскольку устанавливается лимит кредитования исходя из доходов заемщика и прочих его характеристик.
6. Принятие решения банком. Банк, рассмотрев документы, выносит решение о лимите кредита заемщику, иных дополнительных условиях выдачи кредита (например, о привлечении созаемщиков, поручителей), а также сроке действия данного решения, в течение которого заемщик должен найти квартиру (как правило, 3 - 4 месяца).
7. Поиск квартиры и одобрение квартиры банком. Заемщик находит квартиру, удовлетворяющую требованиям банка и установленному заемщику лимиту. Если у банка есть аккредитованные строящиеся объекты, то выбор осуществляется между данными объектами. Далее заемщик производит оценку квартиры, представляет в банк документы по квартире для одобрения. Банк одобряет квартиру.
8. Подписание договора купли-продажи. После того как квартира одобрена банком, заемщик под контролем банка заключает договор приобретения квартиры, договор страхования квартиры, оплачивает первоначальный взнос, банк выдает кредит, который заемщик направляет продавцу/застройщику в оплату квартиры.
9. Оформление права собственности. Заемщик становится собственником квартиры, на которую одновременно устанавливаются ипотека и ограничения в использовании. Если заемщик покупает новостройку, то оформляется залог прав по договору участия в долевом строительстве.
10. Погашение кредита. После получения кредита и покупки квартиры заемщик ежемесячно перечисляет банку платежи в погашение кредита и начисленных процентов.
При покупке строящейся квартиры последовательность может быть несколько иной - заемщик вначале находит удовлетворяющий его требованиям объект, а застройщик сообщает (обычно эти данные есть на сайтах объектов застройки или застройщиков), какие банки аккредитовали данный объект, после чего заемщик обращается в такие банки для получения кредита.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!