[an error occurred while processing this directive]
Требуется ли согласие банка на сдачу квартиры внаем?

В соответствии с п. 1 ст. 29 Закона об ипотеке является ничтожным условие договора с банком о запрете заемщика (залогодателя) использовать квартиру в соответствии с ее назначением. Назначением жилого помещения в силу п. 1 ст. 17 Жилищного кодекса РФ является проживание граждан. В п. 2 этой статьи указано, что собственник квартиры вправе получать доход от использования квартиры. Банк, если иное не указано в договоре ипотеки, кредитном договоре, права на эти доходы не имеет. Как правило, в указанных договорах права забирать арендные платежи банком не предусмотрено.
Из этих положений в аспекте законодательства о защите прав потребителей судебная практика высшего уровня делает вывод, что заемщик вправе сдавать заложенную квартиру внаем без согласия банка, вне зависимости от того - есть ли запрет на сдачу внаем или нет в договорах, заключенных с банком.
В соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ от 14 октября 2016 г. N 309-АД16-8799 по делу N А07-29275/2015 условия кредитных договоров, запрещающие собственнику "...распоряжаться предметом ипотеки посредством сдачи его внаем, в безвозмездное пользование либо иного обременения его правами третьих лиц без предварительного письменного согласия кредитора, являются незаконными и нарушают установленные законом права потребителя".
Таким образом, получать согласие банка на сдачу внаем не надо. На эту тему есть юридические дискуссии, но не будем их развивать с учетом наличия однозначного разъяснения Верховного Суда РФ. Если банк будет предъявлять претензии - достаточно показать данное постановление сотрудникам банка либо предъявить в суд, если банк предъявит свои претензии в суд (что маловероятно, поскольку банку главное - получать платежи по ипотеке, а аренда помогает добиться такой цели).
Однако следует учитывать несколько нюансов юридического свойства.
1. Срок найма. Срок, на который квартира сдается внаем, не должен быть больше, чем срок возврата по кредитному договору. В соответствии с п. 3 ст. 40 Закона об ипотеке, заложенное имущество может быть предоставлено залогодателем в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок обеспеченного ипотекой обязательства, лишь с согласия залогодержателя (банка).
2. Страхование предмета залога. Все банки правомерно требуют застраховать квартиру от риска повреждения и полной гибели. В соответствии с п. 2 ст. 31 Закона об ипотеке залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму, не ниже суммы этого обязательства. Новый жилец в квартире (вместо собственника), как правило, не увеличивает риск наступления страхового случая. Но стоит прочитать условия договора страхования (проконсультироваться со страховой компанией), чтобы определить, требуется ли заключение дополнительного соглашения к договору страхования или нет. Если банк посчитает, что заемщик не исполнил обязанности по страхованию предмета залога, то вправе потребовать полного досрочного возврата кредита и обращения взыскания на квартиру.
3. Указание на залог квартиры в договоре найма. Заемщик обязан указать все обременения объекта в договоре найма, это требование закона. Ведь если банк обратит взыскание на заложенную квартиру, то договор найма прекратится (п. 2 ст. 40 Закона об ипотеке), помимо остальных аспектов, связанных с залогом квартиры. Например, в соответствии со ст. 34 Закона об ипотеке банк вправе проверять состояние и условия содержания квартиры, даже если в ней проживает наниматель. Банки практически не пользуются данным правом, если заемщик платит по кредиту, но все-таки следует предупредить нанимателя о правах банка.
4. Сдача квартиры в аренду может быть запрещена банком. Сдача в аренду юридическим лицам (т.е. не внаем физическим лицом, а в аренду юридическим лицам, это разные виды договоров) может быть ограничена договором, заключенным с банком. Это прямо указано в п. 1 ст. 40 Закона об ипотеке. Если планируется именно сдача в аренду юридическому лицу, то необходимо посмотреть следующие документы:
- кредитный договор;
- договор об ипотеке (если заключался);
- закладная.
Если в этих документах предусмотрена обязанность получения согласия банка, то такое согласие следует получить, обратившись в банк. В этом случае еще неизвестно - даст ли банк такое согласие. О позиции банка лучше спросить до заключения договора. Если же в договорах обязанности получать согласия нет, то собственник вправе сдать квартиру в аренду на срок обеспеченного залогом обязательства и с соблюдением целей, соответствующих назначению имущества.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!