[an error occurred while processing this directive]
Разновидности компаний, выдающих кредиты на покупку квартир

Сегодняшний рынок ипотеки предлагает потенциальным заемщикам две категории компаний, выдающих деньги на покупку жилья. Первая - это банки, которые выдают кредиты (Связь-Банк, Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24).
Вторая - это иные юридические лица, не являющиеся кредитными организациями (заимодавцы), как правило - партнеры Агентства по ипотечному жилищному кредитованию либо других рефинансирующих организаций. Выдают такие компании займы, а не кредиты, так как не имеют банковской лицензии на выдачу кредитов.
Для заемщика в принципе особой разницы нет, так как и заем, и кредит одинаково предусматривают возврат средств под проценты. Однако определенные особенности необходимо знать, в частности, затраты на обеспечение деятельности небольших юридических лиц и "экономика" данных лиц позволяют им не начислять дополнительные комиссии, тогда как банки - это крупные организации со значительным штатом, агрессивной рекламой, что в совокупности делает их услуги дороже.
Приведем таблицу некоторых параметров, которые целесообразно учесть при выборе между банками и заимодавцами:

Банк (кредитная организация) Заимодавец (некредитная организация)
1 2 3
Процедура получения кредита Примерно одинакова, однако Заимодавец, как правило, небольшая структура с небольшим количеством сотрудников, в связи с чем рассмотрение заявки может проходить быстрее. По этой же причине заимодавцы более маневренны и лояльнее в принятии решений
Наличие комиссий В связи с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда <1> и ст. 9.1 Закона об ипотеке <2> практически все комиссии банками отменены Комиссий за обслуживание ссудного счета не было изначально
Обязанность раскрывать полную стоимость кредита (ПСК) В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", распространяется и на ипотечных кредиторов В силу ст. 9.1 Закона об ипотеке обязанность по указанию в договоре полной стоимости кредита, установленная Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. N 353-ФЗ "О потребительском кредите (займе)", распространяется и на ипотечных кредиторов
Способ погашения долга Погашение производится путем перечисления на счет, открытый в банке-кредиторе, суммы платежа, которую банк списывает в дату платежа Заемщик погашает заем, как правило, путем ежемесячного перечисления суммы платежа напрямую на счет кредитора или его представителя
Удобство погашения долга При наличии разветвленной сети дополнительных офисов банка погашение производить комфортно и удобно Как правило, сотрудничают с определенными банками, которые не берут комиссии за перечисление средств. Следует уточнить разветвленность сети таких банков. Главный вопрос - чтобы не было комиссий за перечисление денежных средств в погашение кредита
Поведение кредитора при просрочке С банками, как правило, сложно о чем-то договориться, поскольку с заемщиком беседуют каждый раз новые лица, программы реструктуризации не развиты, никто особенно не заинтересован в помощи заемщику, это обратная сторона "конвейерной" технологии выдачи и возврата кредитов. Но все зависит от банка Заимодавцы более гибки, чем банки, заемщик понимает, с кем общаться, кто принимает решения и может договориться о различных схемах реструктуризации
Стандарты выдачи кредитов/займов Как правило, банки выдают кредиты по собственным программам и процентным ставкам, а большинство некредитных организаций выдают займы по стандартам государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, они полностью представлены на сайте http://www.rosipoteka.ru. Заемщик легко может с ними ознакомиться. АИЖК проводит государственную политику в сфере ипотеки и потому в большей степени реализует социальный аспект ипотечного кредитования. В частности, устанавливает ставки, по которым заимодавцы обязаны выдавать займы. На процентообразование в данном случае в меньшей мере влияет стоимость ресурсов и какие-то иные факторы, присущие банкам
Иные условия В части иных условий, в том числе размера процентов, условий ипотечных программ, каких-либо особенностей нет

--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 17 ноября 2009 г. N 8274/09 // ВВАС РФ. 2009. N 2; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 марта 2010 г. N 7171/09 // ВВАС РФ. 2010. N 6; ст. 29 Закона "О банках и банковской деятельности" // ВСНД РСФСР и ВС РСФСР. 1990. N 27. Ст. 357 (с послед. изм.).
<2> Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400 (с послед. изм.) (далее - Закон об ипотеке).

В следующих главах мы будем называть все виды кредиторов банками, чтобы удобнее было читать. Но заемщик должен помнить и о наличии возможности взять заем не в банках.
Далее мы остановимся подробнее на банках, внутри которых есть определенная градация. Есть универсальные, оказывающие услуги и юридическим и физическим лицам, есть розничные банки (только физические лица), а есть специализированные ипотечные банки, которые выдают исключительно ипотечные кредиты. Можно обоснованно предположить, что специализированные ипотечные банки должны лучше уметь работать с заемщиками, предлагать большее разнообразие программ, в том числе по реструктуризации задолженности.
Но так это или нет, решать заемщику. Выгодность условий зависит не только от специализации, но и от объективной стоимости привлечения денег для конкретного банка, приоритетов в выдаче кредитов, массовости или небольшого объема выдачи, конвейерности и типизации операций, политики риск-менеджмента банка и многих других факторов.
К примеру, чем больше выдает банк кредиты, тем, казалось бы, выгоднее программы. Но не все так однозначно. Признанные лидеры рынка ипотечного кредитования, такие как государственные Сбербанк, ВТБ24 и Связь-Банк, действительно с огромным отрывом лидируют по количеству выданных кредитов, хотя и не являются специализированным банками. Но это не значит, что программы этих банков самые лучшие при всех известных плюсах.
Другие банки, чтобы конкурировать с лидерами, стремятся, а лучше сказать вынуждены, предлагать более выгодные условия, более высокий профессионализм, более индивидуальный подход. Также отметим, что и небанковские организации выдают кредиты в объемах, сравнимых с банковскими. Их продукты тоже конкурентоспособны и имеют своего покупателя.
В последнее время в связи с повышением стоимости привлечения средств, а также естественным развитием рынка кредиторы все чаще используют неценовые конкурентные преимущества: упрощают порядок выдачи кредита, список документов, и это очень важный параметр для заемщика.
Однако, по нашему мнению, следует ориентироваться на объективные критерии. В первую очередь целесообразно смотреть на программу, а затем уже сравнивать кредиторов. При этом крупность банка не имеет определяющего значения: заемщик не открывает в банке вклад, а получает кредит. В некоторых крупных банках обслуживание гораздо хуже, чем в небольших, поскольку за конвейерностью и типизацией полностью потеряна обратная связь с заемщиком, а любая нетипичная ситуация будет означать задержку или тупик.
Помимо критериев, относящихся к выгодности программ и условиям кредитного договора, приведем и иные параметры выбора, относящиеся к кредитору.
- Наличие программ реструктуризации задолженности. В случае наличия проблем с погашением следует быть уверенным, что банк пойдет навстречу. Допустим, во время кризиса 2008 - 2009 гг. все кредиты с плавающей ставкой стали в полтора-два раза дороже. То есть платил заемщик 20 тыс. руб. по плавающей ставке, а пришлось платить 37 тыс. руб. Увы, не все банки смогли и захотели оперативно поменять плавающие ставки на твердые ставки, и заемщики потерпели серьезные убытки. К таким банкам лучше не обращаться.
- Поведение во время кризиса 2008 - 2009 гг. Некоторые банки во время кризиса, чтобы удержаться на плаву, направили заемщикам требования о полном досрочном исполнении обязательств. Другие, вместо того чтобы предложить заемщикам государственные или разработать собственные программы реструктуризации, обратились в суд, чтобы взыскать долг. При таком отношении любой кризис в стране делает ситуацию заемщика тупиковой вплоть до выселения, даже если заемщик был всегда добросовестным. А кризисы, по мнению ученых, повторяются с определенной периодичностью, поэтому заемщику необходимо знать, как поведет себя банк. Так, если без особых знаний экономики экстраполировать последовательность кризисов: 1998, 2004, 2008 - 2009, 2014 - 2015, то следующего кризиса можно ждать примерно к 2020 г. Ипотечные долги взыскивать надо совершенно по-другому, чем долги по потребительским кредитам, а некоторые банки этого не понимают. Следует идти по максимуму навстречу добросовестному заемщику, предоставлять отсрочки и варианты реструктуризации, а не обращаться в суд при первой просрочке. К сожалению, в крупных банках заемщик просто теряется и не понимает, к кому обращаться, пробиться к лицам, принимающим решение, зачастую невозможно.
- Отношение к заемщикам. Даже если программа на первый взгляд выгодна, но с заемщиками общаются по-хамски, не предоставляют необходимой информации и не готовы идти навстречу, "футболят" от сотрудника к сотруднику, не могут оперативно принять решение и нельзя найти ни одного лица, которое бы за это отвечало, то следует подумать, стоит ли сотрудничать с таким банком в таком режиме еще двадцать лет. Ведь и после получения кредита отношение не изменится. Прогрессивные банки уже давно перешли от конкуренции цен к конкуренции сервиса, поэтому следует найти оптимальное соотношение цены и сервиса.
Но не стоит быть очень критичным и делать скорые выводы. Возможно, смена менеджера по кредитам решит все проблемы. Поэтому оценивать необходимо комплексно весь банк, в том числе его политику реагирования на обоснованные жалобы на обслуживание (сроки, полнота ответа, форма ответа - письменная или устная).
- Удобство получения-погашения кредита и территориальная близость.
В некоторых банках принята очень удобная система "одного окна", при которой заемщик общается только с банком, а взаимодействие с оценщицами, страховой компанией, нотариусом и Росреестром осуществляет банк.
Также очень важно, чтобы было удобно гасить кредит: близкое от дома расположение дополнительного офиса, отсутствие комиссий за перечисление средств, интернет-банкинг. Платить дополнительные комиссии за перечисление средств банку-кредитору через терминалы и третьи банки либо далеко ездить для погашения кредита - это неудобно.
Удобство взаимодействия с банком складывается из следующих факторов:
- местоположение офиса банка, через который будет осуществляться погашение кредита, по отношению к месту жительства заемщика;
- разветвленность филиальной сети;
- многообразие форм погашения долга (терминалы, банки);
- размер комиссий при перечислении из банков (если кредитор - не банк, то перечисление на его счет осуществляется путем оформления переводов из сторонних банков, которые не берут за это комиссию, если только имеют соответствующее соглашение с кредитором);
- наличие программ, позволяющих через Интернет оплачивать задолженность, онлайн отслеживать остаток задолженности и зачисление платежей, получать напоминания о необходимости оплаты, о наступлении срока для оплаты страхового платежа;
- отсутствие очередей в банкоматах и дополнительных офисах.
- Крупность и надежность банка. Надежность и крупность банка не являются критерием выбора. Это уже банк оценивает надежность заемщика, так как предоставляет ему деньги. Поэтому порой лучше выбрать маленькую небанковскую организацию, в которой работает три сотрудника, чем банк из топ-10 по активам. С другой стороны, при банкротстве банка часть платежей может не дойти до кредитора вовремя, часть платежей может потеряться. Поэтому все же не стоит совсем не учитывать этот фактор и в любом случае следует сохранять платежные документы и периодически запрашивать в банке сверку платежей. Также отметим, что при банкротстве банка никто долг заемщику не простит. Взыскивать задолженность будет Агентство по страхованию вкладов, а в ряде случаев иные санаторы либо лица, которым долги уступлены.
- Профессионализм сотрудников банка. Согласитесь, для заемщика будет лучше, если сотрудники банка смогут максимально подробно ответить на все интересующие вопросы, быстро и без ошибок составят необходимые документы, помогут с государственной регистрацией и оперативно примут решение о выдаче кредита.
По крайней мере, это лучше, чем перед подписанием договора узнать о необходимости уплаты забытой менеджером комиссии, несколько раз переподписывать договоры и ездить в Росреестр в связи с элементарными ошибками. По нашему мнению, подобный профессионализм зависит от следующих факторов:
- политики подбора и обучения кадров в банке (стремится ли банк удерживать опытных сотрудников, проводит ли обучение и т.д.);
- массовости выдачи ипотеки в конкретном банке (в этом случае у сотрудников нарабатываются обширный опыт и навыки, становится меньше ошибок, банк уже "не учится", а "умеет" выдавать ипотечные кредиты);
- качества методологического обеспечения процесса выдачи кредитов (отлаженная технология выдачи кредитов, включая прием и рассмотрение документов заемщика, установление срока и формы принятия решения, наличие типовых форм договоров, прошедших регистрацию в Росреестре, наличие отлаженных бизнес-процессов по работе с заемщиком).
Все это можно узнать из отзывов клиентов, которые уже работали с этим банком, из общения с менеджером по кредитам, а статистику объемов и количества выданных ипотечных кредитов - на сайтах http://rusipoteka.ru/, http://rating.rbc.ru/, http://www.cbr.ru/statistics/?Prtid=ipoteka.
- Срок рассмотрения кредитной заявки. Важный параметр, но не является самоцелью для тех, кто ищет квартиру в спокойном режиме. Средний срок рассмотрения типовых заявок - 10 - 15 календарных дней с момента предоставления всех документов (а не с момента первого обращения). Если какой-нибудь документ, затребованный сотрудником банка, не донесен, то на этот период заявка не рассматривается.
- Письменное или устное одобрение кредита. Целесообразно выбирать банки и некредитные организации, которые выдают заемщику письменное решение об одобрении лимита кредитования. Это является правилом "хорошего тона" для профессионального банка, а заемщику дает однозначное понимание, что менеджер по кредиту не ошибся и не поменяет своего мнения об устном одобрении кредита. Ведь после одобрения заемщик будет договариваться с продавцом, платить тому задаток, обоснованно надеясь, что ему выдадут кредит.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!