[an error occurred while processing this directive]
Понятие, признаки и свойства недвижимости

Недвижимое имущество (недвижимые вещи, недвижимость) - это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства <1>.
--------------------------------
<1> В соответствии с п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). Часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ // СЗ РФ. 1994. N 32. Ст. 3301 (с послед. изм.); часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ // СЗ РФ. 1996. N 5. Ст. 410 (с послед. изм.); часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ // СЗ РФ. 2001. N 49. Ст. 4552 (с послед. изм.).

Недвижимое имущество обладает рядом признаков, классифицируемых на материальные, экономические, социальные и правовые.
К материальным (физическим) признакам недвижимости следует отнести:
- неподвижность (стационарность). Объект либо является неподвижным по своей природе (земельный участок), либо прочно связан с землей и неперемещаем без несоразмерного ущерба для назначения. Собственно, сам термин возник из слова "недвижимость". Это самый главный признак недвижимости. Конечно, технологии позволяют двигать и недвижимость. К примеру, в 1938 г. в рамках расширения улицы Тверской здание московской мэрии (старинное здание конца XVIII в.) было передвинуто на 14 м от проезжей части без ущерба для здания. Также есть здания, которые крутятся вокруг своей оси. Но это пока что исключения;
- долговечность. У недвижимого имущества срок службы гораздо дольше остальных товаров. Земельные участки по своей природе практически вечны, а "официальный" срок службы жилых зданий составляет от 90 лет (деревянные стены) до 150 - 200 лет (кирпичные стены) <1>. Памятники архитектуры вообще могут функционировать тысячелетиями.
--------------------------------
<1> Например, срок службы был указан в распоряжении премьера Правительства Москвы от 12 марта 1996 г. N 223-РП "Об утверждении Положения по организации капитального ремонта жилых зданий в г. Москве" // "".

Также к материальным признакам относят прочность, незаменимость (уникальность), фундаментальность, индивидуальную определенность, материальность.
Недвижимость, за исключением земли, всегда представляет собой конструктивно сложный объект, требующий обслуживания, имеет определенное назначение (непроизводственное, производственное), не потребляется в процессе пользования.
С экономической точки зрения недвижимость является товаром, т.е. объектом сделок (купли-продажи, дарения, залога), удовлетворяющим различные реальные или потенциальные потребности и имеющим определенные качественные и количественные характеристики <1>.
--------------------------------
<1> Горемыкин В.А. Сделки с недвижимостью: Практическое пособие. М., 2009. С. 5.

Недвижимость, особенно жилая, имеет и важное социальное свойство, обеспечивая защиту от внешних воздействий во все времена года, комфорт и личное пространство, возможность создания семьи и рождения детей и удовлетворение других социальных потребностей. Эти свойства жилья и обусловливают его ценность в социально-экономических отношениях и высокую стоимость как товара.
С правовой точки зрения недвижимость представляет собой объект гражданских прав - вещь, ключевым признаком которой является невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению. Законодатель причислил к недвижимости земельные участки, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, но оставил перечень открытым.
Вопрос признания объекта недвижимым имуществом имеет и практическое значение. К примеру, часто возникает вопрос: являются ли недвижимостью строящиеся объекты, например построенный наполовину многоквартирный дом? По физическим свойствам - это уже недвижимость, но для того чтобы стать недвижимостью в правовом смысле, объект должен быть "описан" органами технической инвентаризации как объект недвижимости - дом (здание) и зарегистрирован в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Юридически строящееся помещение станет недвижимостью, только если все работы по строительству будут прекращены, объект законсервирован и зарегистрирован в качестве объекта незавершенного строительства.
Объекты недвижимости могут принадлежать участникам рынка на различных правах, к примеру на праве собственности, аренды, безвозмездного пользования. Закон предоставляет право любому лицу покупать, продавать, сдавать в аренду и иным образом распоряжаться объектами недвижимости, однако оборот недвижимости производится под особым контролем государства - переход права собственности, а также ряд сделок с недвижимостью подлежат государственной регистрации, которая придает правам на недвижимость особую защищенность и устойчивость.
При этом объект недвижимости как предмет оборота имеет множество правовых особенностей, из которых отметим:
- права на недвижимость, их возникновение, ограничение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в установленном порядке;
- отчуждение доли в праве собственности на недвижимость подлежит еще и нотариальному удостоверению;
- местонахождение недвижимого имущества определяет порядок наследования, подсудность споров, место исполнения обязательств;
- установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (15 лет), чем на движимое имущество (5 лет);
- специально и особо урегулирован вопрос с самовольной постройкой как недвижимой вещи (ст. 222 ГК) (для движимых вещей такой проблемы нет ввиду иной природы данных вещей).
Таким образом, объект недвижимости существует в единстве материальных (физических), экономических, социальных и правовых свойств.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Видами жилых помещений являются:
- дом, часть дома;
- квартира, часть квартиры;
- комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании <1>.
--------------------------------
<1> Определения данных видов даны в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 14 (с послед. изм.) (далее - ЖК РФ).

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Рынок жилой недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов жилой недвижимости.
Вовлечены в гражданский оборот не все объекты недвижимости. Для того чтобы конкретный объект недвижимости стал оборотоспособным, его необходимо описать, идентифицировать и закрепить в технических документах, а также, условно говоря, "прикрепить" к собственнику, который и будет им распоряжаться, получая прибыль и формируя спрос и предложение.
Ключевым механизмом рыночных отношений являются спрос и предложение, которые и определяют в итоге цену на объекты - если спрос слишком велик, а предложений много, то повышается и цена на объекты, чему яркий пример - рынок жилья в России.
В период советской власти частной собственности на квартиры не было - только государственная или муниципальная, что делало невозможным ни куплю-продажу, ни ипотеку квартир, ни какие-то иные сделки с квартирами в традиционном понимании, и весь "рынок" состоял в том, что одну квартиру обменивали на другую.
С 1990-х гг. с признанием института частной собственности и началом приватизации жилья для перевода в частную собственность были созданы предпосылки для перехода к рыночным отношениям.
И это принесло результат - доля частного жилищного фонда за 1990 - 2007 гг. увеличилась с 33 до 81,5%, а доля государственного и муниципального жилищного фонда сократилась с 67 до 18,5% <1>. По состоянию на конец 2012 г. в частной собственности находилось около 87,0% жилищного фонда.
--------------------------------
<1> См.: Результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 1-жилфонд за 2007 год // Росстат.

Для сравнения: в США доля частного жилищного фонда 69% (2004 г.), в Великобритании - 81% (2003 г.), в Румынии - 97,5% (2002 г.), в Эстонии - 96% (2005 г.), в Болгарии - 92,5% (2005 г.), в Литве - 90,9% (2001 г.) <1>.
--------------------------------
<1> См.: Косарева Н.Б. Государственная жилищная политика в России в 1991 - 2008 годах // История новой России. 2010. URL: http://www.ru-90.ru/node/1172 (дата обращения: 23.03.2017).

При этом уровень обеспеченности жильем в России низок: к началу 2012 г. в среднем на одного человека в РФ приходилось примерно 23 кв. м жилья, что в 2 - 3 раза ниже аналогичного показателя в развитых странах. Так, в США обеспеченность жильем составляет около 75 кв. м/чел., Великобритании - 62 кв. м, Германии - 45 кв. м <1>.
--------------------------------
<1> См.: Обзор рынка городской недвижимости. 1.1. Структура жилищного фонда и обеспеченность жильем // РБК. URL: http://marketing.rbc.ru/reviews/realty/chapter_1_1.shtml (дата обращения: 23.03.2017).

На данный момент право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере, и по крайней мере появился механизм приобретения квартиры за деньги, который полностью отсутствовал до 1990 г., когда квартиры давало "безвозмездно" государство.
Кроме того, программа бесплатной приватизации жилья в очередной раз продлена до 1 марта 2018 г., что позволит расширить количество объектов, вовлеченных в рыночный оборот (из 87,0% частного жилищного фонда 83,5% перешло в частную собственность граждан в результате приватизации, тогда как в 1995 г. было приватизировано только 36%).
Однако по историческим меркам рынок жилой недвижимости, как и вообще рынок, в современной России очень молод. Его возникновение и становление укладывается в три десятка лет, прошедших с возрождения института частной собственности и установления рыночных механизмов оборота.
Но если другие рынки (к примеру, рынок ценных бумаг) за это время неплохо структурировались, то рынок купли-продажи жилых помещений пока связан с существенными рисками для его участников, что свидетельствует о недостаточном урегулировании оборота квартир как на уровне закона, так и на уровне практики его применения.
Достаточно вспомнить огромное количество лиц, лишившихся жилья "благодаря" несовершенству законодательства о приватизации и отсутствию на тот момент разъяснения Конституционного Суда по поводу применения института добросовестного приобретателя. Или вспомнить ранее действовавший для сделок с недвижимостью срок исковой давности в 10 лет, который делал проверку "юридической чистоты" излишне глубокой, а покупку - потенциально рискованной во всех случаях.
Но отметим, что и сейчас рынок квартир так и не стал открытым и безрисковым. В ряде стран весь процесс оформления сделок с квартирами осуществляется уполномоченным лицом, которое отвечает за "юридическую чистоту" квартиры и сделки, деньги за квартиру забирает на депозит (исключая риски мошенничества) и даже может попросить продавца провести в квартире небольшой ремонт и наладить неработающее оборудование. В других странах отсутствует в принципе институт прописки, являющийся камнем преткновения в российской правовой системе.
В России же покупателю квартиры фактически предлагается за государство каждый раз решать сложнейшую задачу по нейтрализации и преодолению всего комплекса рисков в отношении себя лично и покупаемой им недвижимости, причем решать скорее "вопреки, чем благодаря", поскольку необходимых инструментов для решения задачи законодатель не дает.
Но следует все же оговориться, что купить квартиру без последующих проблем "сложно, но можно", поскольку даже формирующийся рынок имеет свои правила и для покупателей, готовых немного потрудиться и самостоятельно разобраться в этих правилах, позволяет успешно решить жилищный вопрос.
Кроме того, ушли в прошлое "лихие" 90-е гг. XX в., на которые пришелся пик мошенничеств на рынке недвижимости. Нынешнее состояние рынка при всех его проблемах намного более цивилизованно, чем было еще два десятилетия назад.
Отметим и еще один немаловажный факт - сам жилой фонд, являющийся предметом рыночного оборота, морально и физически устарел, эксплуатация помещений системой ЖКХ производится неэффективно, новые дома строятся в недостаточном объеме <1>, в связи с чем покупатель зачастую вынужден покупать "старую" квартиру с неудобной планировкой, но за очень высокую цену.
--------------------------------
<1> Подробнее о состоянии жилищного фонда и "квартирном вопросе" россиян в параграфе 1.2 книги.

Цель покупателя - изучить тот сегмент рынка, на котором он планирует приобрести недвижимое имущество, понять его правила и особенности, текущие тенденции. Если спрос на квартиры выше, чем предложение, то это "рынок продавца", на котором покупателю очень сложно навязать свои условия и сбить цену - продавец просто найдет другого покупателя.
Если же предложений по квартирам много, а покупателей мало, то это "рынок покупателя", на котором именно покупатель устанавливает правила, имеет возможность выбирать квартиры и торговаться. В современной России "рынок покупателя" возникал только в периоды кризисов (1998, 2004, 2008 - 2009, 2014 - 2015 гг.), остальное же время властвовал продавец. Но начиная с 2015 г. цены, наконец, начали снижаться и вернулись лет на пять назад. Можно констатировать, что "рынок продавца" закончился, а покупатель в состоянии выбирать квартиру в спокойном режиме, без аукционов "кто выше предложит цену", без возможности толком проверить "юридическую чистоту" и прочих минусов "рынка продавца".
Рынок жилья можно сегментировать по множеству критериев, приведем лишь несколько примеров. Для выбора квартиры необходимо знать эти сегменты:
- по готовности объекта: рынок новостроек (первичный рынок) и рынок готовых квартир (вторичный рынок);
- по количеству комнат: рынок однокомнатных, двухкомнатных, трехкомнатных, четырехкомнатных и многокомнатных квартир;
- по цене квартир: рынок дешевого, эконом-, бизнес- и элитного класса квартир;
- по районам: центр, престижные районы не в центре, спальные районы, окраины, ближний пригород.
Рынок недвижимости имеет свои особенности:
- рынок локализован, поскольку объекты в силу физических свойств привязаны к определенной территории;
- рынок носит конфиденциальный и часто непрозрачный характер: именно поэтому открытые источники часто необъективны и нет точных данных о ценах на недвижимость и условиях ее приобретения;
- спрос определяется не столько потребительскими качествами, сколько местоположением;
- объект служит не только средством для удовлетворения потребности человека в жилье, но и объектом инвестиционной деятельности.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!