4.2. Выбор риелтора, или За что мы платим 4% от цены
квартиры? Термин "риелтор", специализация
и обучение риелторов, стоимость услуг,
критерии выбора риелтора, юриста, криминалиста
Всякая профессия есть заговор против непосвященного.
Б. Шоу
По оценкам Российской гильдии риелторов, в России совершается примерно 4,5 млн сделок с недвижимостью в год, из них около 3,5 млн - с помощью риелторов <1>.
--------------------------------
<1> По данным портала "Индикаторы рынка недвижимости": http://www.irn.ru/articles/39592.html.
Комиссия риелтора в Москве составляет в среднем 3 - 5% от суммы сделки, а значит, примерно 100 - 250 тыс. руб. Казалось бы, за эту сумму риелтор обязан быть сверхпрофессионалом и оказывать услуги качественно и добросовестно, должен ценить своего клиента.
Однако многие покупатели и продавцы после завершения сделок жалуются, что не понимают, за что риелторы берут так дорого, - и это самая безобидная жалоба. Отмечают хамское поведение риелторов, "ничегонеделание", отключение в нужный момент телефона, неявки на просмотры, сговор с другой стороной процесса, откровенное введение в заблуждение в целях скорейшего получения комиссии.
Если же посмотреть Интернет, то жалоб на риелторов просто невероятное количество, как и сведений об уголовных делах в отношении их и информации о потере клиентами денег в результате ошибок риелторов и их непрофессионализма. Да и сами риелторы частенько обвиняют друг друга в недобросовестности.
Все это свидетельствует о проблемности данного института в России и необходимости со стороны государства или самих участников рынка создать действительно работающий институт.
Как минимум необходимо принять закон о риелторской деятельности и риелторах (по аналогии с оценщиками, аудиторами, адвокатами), опять ввести лицензирование этой деятельности, установить на уровне закона обеспечение имущественной ответственности риелтора (страхование, личная ответственность за убытки, минимальный уставный капитал и финансовая отчетность), правила ведения риелторской деятельности, ввести обязательное обучение профессии "риелтор".
Покупатель не может определить профессионала в этой области, поскольку сам с данной деятельностью не знаком. Целесообразно дать ему четкие ориентиры и законодательные гарантии возмещения убытков при ошибках риелтора.
Может быть, следует отдать данную деятельность в несколько рук: поиск и определение качества - профессиональным "осмотрщикам", проверку "юридической чистоты" и оформление сделок - нотариусам или адвокатам, обеспечение безопасности расчетов - банкам, курирование процесса - риелторам. Может быть, следует ввести тарифы на данные услуги или их часть.
Отметим, что схожа ситуация с риелторами и в других странах. К примеру, каждый третий житель Великобритании недоволен своим домом, около 7% жителей считают, что их риелторы "мошенничали", причем риелторы продавцов сами признаются, что могут принять от другого покупателя более выгодное предложение после того, как с первым покупателем подписано соглашение об авансе.
В риелторской деятельности налицо конфликт интересов - с одной стороны, комиссию риелтор получает по факту покупки жилья, а с другой - он должен выбрать жилье наилучшим образом, подпадающее под требования клиента. В такой ситуации велик соблазн предложить клиенту любой вариант, даже согласиться с какими-то рисками, лишь бы получить свою комиссию.
Но проблема не только в риелторах. Проблема и в покупателях, которые не всегда добросовестно ведут себя с риелторами, стремятся договориться без риелтора, что вынуждает риелторов при любой возможности вырывать свою комиссию.
Проблема в ситуации с квартирами и с законодательными пробелами в области сделок с жилой недвижимостью. Проверка квартиры не должна быть настолько сложной, права и ограничения на квартиру должны быть публичными, с простыми и недорогими способами самостоятельного получения информации покупателем, а не так сложно и неофициально, как это делается сейчас. Продавец и покупатель должны быть защищены законодательно, а не профессионализмом представителя.
Пока же все риски несет на себе покупатель, которому остается самостоятельно изучать предмет и перепроверять деятельность представителя. Некоторым везет, и они находят действительно профессиональных и добросовестных риелторов, которые, конечно, имеются.
