[an error occurred while processing this directive]
Самостоятельная оценка

Большинство покупателей оценивают квартиру самостоятельно, ориентируясь на цены аналогичных квартир по сайтам популярных баз данных. Есть и специальные калькуляторы, типа http://www.irn.ru/price/ (но данный калькулятор оценивает, по-нашему мнению, дороже рынка), в крайнем случае поможет сайт Росстата о статистике цен по региону.
Помимо этого, целесообразно позвонить в агентства недвижимости и уточнить примерную стоимость квартиры, так как наиточнейшей информацией по реальным ценам владеют именно риелторы.
В данном разделе мы предложим ознакомиться с простейшей методикой самостоятельной оценки квартиры, являющейся упрощенным вариантом профессиональной оценки. Такая оценка чревата неточностями и ошибками, однако позволяет определить примерную стоимость квартиры, самостоятельно разобраться в механизме определения цены и получить нужные аргументы для снижения цены при торге.
Итак, есть квартира, есть цена. Начальным этапом оценки является выбор метода оценки. Таких метода три: затратный, сравнительный и доходный.
Затратный метод заключается в оценке затрат на строительство объекта (стройматериалы, стоимость работ, транспортировка) с учетом износа, инфляции и прочих факторов. При оценке квартир данный метод практически не применяется, поскольку затраты не отражают реальной стоимости квартиры. Условно говоря, если вы хотите узнать стоимость квартиры по затратному методу - закажите справку об инвентаризационной (балансовой) стоимости квартиры.
Данный метод не учитывает ни спрос, ни предложение. Однако для оценки домов и квартир в деревнях и селах, где рынка практически нет (нет аналогов), данный метод активно применяется. Для самостоятельной оценки довольно сложен, поскольку предусматривает знание стоимости строительных материалов, работ, доставки. Для малонаселенных пунктов цена строительства объекта может быть дороже, чем стоимость его продажи на рынке. Как вариант, в деревне можно построить дом самостоятельно.
Сравнительный подход (или метод сравнительных продаж) к оценке квартиры базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами <1>.
--------------------------------
<1> Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. М., 2001. С. 187.

В основу сравнительного подхода, как и затратного, положен классический экономический принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение (или самостоятельное строительство) аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости.
При выборе объектов-аналогов ключевое внимание уделяется следующим параметрам: местоположение объекта-аналога, площадь квартиры, количество комнат и пр. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть уточнено при анализе.
Доходный метод отражает мотивацию типичного инвестора и оценивает ожидаемые будущие доходы от продажи недвижимости и сдачи в аренду.
Таким образом, оценщики в большинстве случаев пользуются сравнительным методом оценки квартиры. Приведем процесс оценки квартиры данным методом.
1. Выявление ключевых параметров. Определяются ключевые параметры выбранной квартиры, в том числе местоположение, тип дома, общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, состояние, время пешком/транспортом до метро.
2. Выбор объектов аналогов. Выбирается 5 - 10 квартир-аналогов, выставленных на продажу строго в районе оцениваемой квартиры, с датой выхода объявления не раньше 1 - 2 месяцев до проверки. Квартиры должны быть аналогичны по параметрам со сравниваемой квартирой - тот же тип дома, количество комнат, площадь и прочие характеристики. К примеру, не должны сравниваться "хрущевки" и новое жилье.
3. Определение средней цены за 1 кв. м. По каждой квартире-аналогу высчитывается стоимость одного квадратного метра (цена 1 кв. м = цена квартиры/общая площадь). На основе агрегированных данных по всем квартирам выводится средняя стоимость квадратного метра в таких квартирах. Для перепроверки целесообразно сравнить стоимость метра со стоимостью, указанной в аналитических изданиях, к примеру в ежемесячном обзоре цен на www.irn.ru. Если же рынок закрытый (данных нет), то целесообразно использовать данные официальной стоимости жилья в данном регионе (www.gks.ru) либо затратный метод.
4. Определение цены квартиры. На основе стоимости одного квадратного метра выводится примерная цена выбранной квартиры (т.е. цена кв. м умножается на площадь оцениваемой квартиры).
5. Корректировка цены. Полученная цена квартиры корректируется с учетом следующего дисконта (примерно):
- первый этаж стоит дешевле примерно на 10%, последний - на 5% по сравнению с другими этажами (с другой стороны, первый этаж мог быть параметром объектов-аналогов, в этом случае скидка не учитывается);
- альтернативные квартиры стоят дешевле на 5% по сравнению с "чистой" продажей;
- при продаже отдельно доли, например 1/2 в праве собственности, ее стоимость будет не половина от обычной стоимости квартиры, а на порядок ниже, поскольку в таком случае придется совместно пользоваться квартирой с незнакомыми людьми, и чаще всего такие доли продаются при конфликте с другим собственником;
- ремонт не влияет напрямую на цену квартиры. Даже если в улучшение квартиры собственник вложил еще половину ее стоимости, то цена квартиры повышается ненамного. Тем не менее цена квартиры в отличном состоянии на 10 - 30% выше, чем средняя по рынку, так как покупатель освобождается от необходимости проведения ремонта;
- оставление в квартире мебели и цена на мебель оценивается отдельно в зависимости от ее состояния и необходимости в ней;
- юридические недостатки квартиры оцениваются индивидуально (к примеру, квартира продается с торгов, между собственниками и проживающими ведутся суды, большое количество прописанных лиц, наличие в числе собственников или проживающих несовершеннолетних, продажа по решению суда);
- нарушение целостности стен, перекрытий - цена снижается до 70% <1>;
--------------------------------
<1> Начиная с приведенного подпункта величина дисконта дана по книге: Коваленко П.А. Сделки с недвижимостью. М., 2009. С. 89 - 123.

- высокая загазованность, запыленность, повышенный шум - на 15 - 20%;
- повышенная радиация - на 50%;
- вибрации дома - на 30 - 50%;
- наличие стойкого неприятного запаха - на 30%;
- затопление подвальных помещений - до 20%;
- плохая подача воды - до 10%;
- близость квартиры к рынкам, вокзалам, тюрьмам, общежитиям, казино - до 20%;
- отсутствие балкона - не менее 10%;
- смежные комнаты - более 20%;
- кухня менее 6 кв. м - более 15%;
- комнаты круглой формы - до 5%;
- отсутствие окон в комнате - до 15%;
- расположение рядом с промышленными предприятиями - до 20%;
- незарегистрированная перепланировка - до 15% (в зависимости от возможности и стоимости согласования либо приведения в первоначальное положение).
В итоге покупатель выявляет примерную рыночную стоимость квартиры. В зависимости от этого уже определяется, насколько завышена предложенная цена и ведется дальнейший диалог с продавцом. Если цена излишне завышена и продавец на контакт не идет, то покупатель может отказаться от сделки (до подписания).
В вопросе цены очень важно сравнить выбранную квартиру с теми, которые покупатель просматривал раньше. Если там цена такая же, но местоположение или состояние хуже, то следует объективно признать, что именно найденная квартира более всего отвечает требованиям покупателя и не является завышенной по цене.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!