[an error occurred while processing this directive]
Торг

В кризисные 2008 - 2009 гг. в связи с неопределенностью дальнейшего движения рынка и падением спроса торг составлял от 5 до 15%. В докризисные времена торг был практически невозможен - напротив, цена ежемесячно повышалась, устраивались аукционы между покупателями - кто предлагал более высокую стоимость, тот и приобретал квартиру.
Есть мнение, что реальная стоимость квартиры всегда на 10 - 20% ниже цены, по которой она предлагается. С другой стороны, эксперты утверждают, что продавцы в большей степени ориентируются на объекты-аналоги, т.е. выставляют квартиры по той цене, по которой хотели бы продать.
Однако торговаться можно всегда.
Для того чтобы торг был успешен, необходимо подготовиться, для чего:
- определить реальную стоимость квартиры и стоимость объектов-аналогов;
- выявить объективные недостатки квартиры, снижающие стоимость (к примеру, несогласованная перепланировка, отсутствие лифта, состояние квартиры);
- выявить определенные "слабые" места продавца (к примеру, квартира долго не продается, скорее всего, продавец мечтает ее продать, даже со скидкой);
- оценить реальность наличия у продавца других покупателей;
- оценить, за какой период времени продавец планирует продать квартиру. Если продавец никуда не торопится, то убедить его снизить цену будет сложнее;
- оценить количество предложений аналогичных квартир в районе по меньшей цене - это один из самых простых аргументов для убеждения;
- оценить свои преимущества как покупателя:
если покупатель "прямой" (т.е. покупает квартиру сразу, не дожидаясь, пока будет продана его жилплощадь), то такой покупатель уже обладает преимуществом по сравнению с покупателями, одновременно продающими свою квартиру. Продажа квартиры в цепочке альтернативных сделок - довольно сложная, долгая, непредсказуемая и рискованная в юридическом плане процедура. Поэтому за прямого покупателя ухватится почти любой продавец, а значит, пойдет на уступки;
если у покупателя не заемные, а собственные деньги, то он, скорее всего, сможет "перебить" предложение ипотечного заемщика, для которого получение денег связано с определенными банковскими процедурами. Более того, ипотечному заемщику квартиру стремятся продать по максимальной и даже завышенной цене, поскольку такой покупатель не всегда понимает цену кредитных денег и не торгуется, хотя для такого покупателя как раз цена квартиры с учетом процентов в итоге будет в два - три раза выше, чем для покупателя со своими деньгами;
- оценить текущую ситуацию на рынке (рынок "продавца" или рынок "покупателя", цены растут или уменьшаются).
Только после понимания указанных моментов можно поднять вопрос о необходимости снижения цены. При этом торг не является самоцелью, покупатель должен определить для себя - нужна ему квартира по предложенной цене или он будет стоять до конца в попытке уменьшить цену до приемлемой.
Торг - это целое искусство, определенный ритуал со своими правилами и богатой историей, в нескольких словах его не описать. Помимо объективных условий многое здесь зависит от настойчивости и убедительности покупателя, от умения покупателя вести переговоры, от твердости продавца и его представителя.
Цена и рынок - условные, даже абстрактные явления, где многое зависит от убедительности сторон. Так, хорошая квартира, раскритикованная покупателем, может быть куплена им гораздо дешевле реальной стоимости, поскольку продавец сам поверит, что его квартира имеет недостатки.
В любом случае торговаться нужно уметь, причем делать это аргументированно и понятно для продавца, чтобы продавец разделял мнение покупателя, а не в режиме "так и только так". Уметь держать паузу, определять, готов ли продавец уже отказаться от покупателя, если тот не согласится с ценой, выявлять ситуации, когда продавец не сможет сказать "нет" покупателю - вот задача покупателя.
Все знания и аргументы покупателя в итоге складываются в определенный размер дисконта, который он предлагает продавцу. Не надо бояться требовать существенного уменьшения стоимости квартиры, если есть реальные к тому предпосылки. Также не стоит торопиться с "мыслями вслух" по поводу размера дисконта в присутствии продавца. Если покупатель не готов определить размер снижения цены - лучше и не поднимать тему.
Покупатель в торге должен прочувствовать одну непреложную истину - пока у покупателя есть деньги, он вправе отказаться от любой квартиры и выбрать другую. Поэтому у покупателя не должна стоять цель с пеной у рта убеждать продавца в недостатках квартиры и преимуществах покупателя - такая политика ни к чему не приведет. Как сказал Н. Шамфор, "Кто слишком усердно убеждает, тот никого не убедит".
Необходимо аргументированно, убедительно и коротко высказаться один раз и спокойно ожидать реакции продавца. Излишне убеждая, покупатель показывает заинтересованность в покупке, что автоматически лишает его надежды на серьезный успех в торге. В уме такой покупатель уже купил и живет в квартире, что хорошо видно со стороны, поэтому снизить цену будет сложно.
Не последним фактором является даже то, как дорого одет покупатель и как себя позиционирует. Если покупатель приезжает на осмотр и переговоры на дорогой машине, в дорогом костюме, с дорогими часами и всем говорит, что работает в банке, то торговаться будет сложно. Напротив, продавец подумает, что надо бы поднять цену.
Некоторые известные актеры, к примеру, отмечают тот факт, что при покупке ими квартиры продавцы почему-то всегда резко повышают цену, полагая, что у таких людей денег предостаточно. Вполне возможно, надо скромнее одеться и выглядеть почти нищим, чтобы получить скидку.
Также рекомендуем не бояться поднимать вопрос об уменьшении цены даже после достижения договоренностей, если появляются новые данные о состоянии квартиры. Допустим, стороны договорились об одной цене, а затем оценщик сообщил покупателю, что в квартире проведено множество перепланировок, о которых продавец умалчивал, а покупатель не имел возможности выявить.
В этой ситуации вполне обоснованно заявить продавцу о намерении снизить цену в связи с новыми обстоятельствами, поскольку продавец обязан уведомлять покупателя о недостатках квартиры и если он этого не сделал, то покупатель даже в силу закона вправе требовать уменьшения цены.
Да, есть определенный страх потерять квартиру, но попытаться все же стоит - никакой нормальный продавец от покупателя не откажется, если вопросы и предложения последнего обоснованны и разумны. Но вот недобросовестный продавец или мошенник предпочтет отказаться от такого умного покупателя и будет ждать того, кто попадется на его удочку.
Основные правила переговоров и убеждения, которые будут полезны и при торге, рассмотрены в следующем параграфе.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!