style="max-height: 50vh;">
style="max-height: 50vh;">
5.1. Проверка "юридической чистоты" квартиры: направления
проверки, формализация проверки, результат проверки

"Везение" всегда лишь результат тщательной подготовки,
а "невезение" - следствие разболтанности и лени.

Р. Хайнлайн

Наиболее значимой частью процесса покупки квартиры в России является проверка так называемой "юридической чистоты" квартиры. Собственник ли продавец, может ли он продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования, - вот те немногие вопросы, которые объединяет данное направление проверки.
Мы будем рассматривать проверку "юридической чистоты" в максимально широком смысле, исходя из того, что цель проверки квартиры - исключить все правовые риски, в том числе мошенничество и даже недееспособность продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из домовой книги.
К примеру, приведем случай из судебной практики:
"...Б. обратился в суд с иском к М., Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на следующее. Он является единственным наследником после смерти его сестры в 2002 г., в собственности которой находилась квартира.
На основании поддельного решения Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 21 мая 2004 г. свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру от 12 июня 2004 г. выдано М.
По договору купли-продажи от 22 июня 2004 г. квартиру приобрел К. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности от 24 июня 2004 г. названное жилое помещение находится в совместной собственности супругов К. и А. Указанные сделки нарушили законные права истца на получение данной квартиры в порядке наследства.
Решением Нальчикского городского суда Кабардино-Балкарской Республики от 31 января 2007 г. исковые требования Б. удовлетворены" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 марта 2008 г. N 21-В07-7 "Сделка по отчуждению жилого помещения может быть признана недействительной по требованию наследника собственника этого жилого помещения" (извлечение) // БВС РФ. 2009. N 4.

Указанное Определение наглядно показывает, что формальной проверкой наличия права собственности не обойтись. Необходимо проверять квартиру и на предмет мошенничеств, и на предмет поддельности документов, и на предмет выбытия помимо воли продавца и еще по ряду параметров.
Отметим, что в рассматриваемом случае даже наличие данных в едином государственном реестре не гарантировало чистоту квартиры, однако если бы покупатель обратил внимание на регистрацию права собственности на основании решения суда, на крайне короткий промежуток владения квартирой собственником, то квартира вряд ли была бы приобретена. Получить обратно деньги с мошенников покупателям в этом случае вряд ли удастся.
Выделим основные направления проверки "юридической чистоты" квартиры:
- проверка наличия права собственности продавца на квартиру и риска его оспаривания (параграф 5.6 книги);
- идентификация и проверка продавца, его дееспособности, прав на совершение сделки (параграфы 5.7, 5.8 книги);
- проверка наличия лиц, прописанных и (или) имеющих права пользования квартирой, и оценка перспектив выселения (параграф 5.9 книги);
- проверка соответствия реальных технических характеристик квартиры с характеристиками, отраженными в документации (параграф 5.10 книги);
- анализ ситуации на предмет наличия признаков мошенничества (параграф 5.2 книги);
- проверка подлинности документов (параграф 5.5 книги).
При этом приходится признать, что все риски на 100% выявить и нейтрализовать невозможно, как нельзя полностью доверять полученным сведениям и документам. Некоторые риски скрыты в документах, которые нельзя получить (допустим, нельзя законным способом получить документы прежних собственников или "архивную" выписку из домовой книги). Некоторые риски возникают из-за банальных ошибок. К примеру, ошибку может допустить сотрудник паспортного стола или компьютерная программа, которую не так настроили.
Поэтому проверка "юридической чистоты" всегда идет по пути выявления и перепроверки сведений из нескольких источников.
Однако проверка не носит характер "дурной бесконечности" - после анализа и проверки определенных фактов можно с достаточной степенью уверенности сделать вывод о "юридической чистоте" квартиры и имеющихся рисках.
Также истечение срока исковой давности является фактором, уменьшающим глубину проверки. К примеру, если с прошлой сделки по квартире прошло более трех лет, то ряд рисков уже не может быть реализован, поскольку истек срок исковой давности для судебной защиты прошлых собственников, даже если их права были нарушены.
Однако если с квартирой в пределах трех предшествующих лет состоялось несколько сделок, то возможность и вероятность предъявления каких-либо претензий, вплоть до истребования у покупателя квартиры, возрастает.
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!