[an error occurred while processing this directive]
Формализация проверки "юридической чистоты"

В качестве образца проверки можно взять деятельность юристов банка, проверяющих сделки, поскольку приобретенные квартиры становится предметом залога и "юридическая чистота" входит в интересы банка. Юрист банка по результатам проверки "юридической чистоты" квартиры готовит юридическое заключение. В заключении отражаются исследованные документы (с номером и датой), форма представленных документов (копия, нотариально удостоверенная копия, оригинал), описание существенных обстоятельств вопроса, имеющиеся правовые проблемы и риски и вывод по существу поставленного вопроса.
В резюме заключения указываются предписания по устранению имеющихся по документам замечаний (к примеру, указывается о необходимости донести документ, получить согласие, изменить схему расчетов, застраховать титул).
В помощь юристу в банке утверждаются различные инструкции о порядке проверки квартиры, о проверке продавца квартиры. Такая организация работы принята неспроста - формализация и методологическая поддержка не только помогают оптимизировать бизнес-процессы в компании, но и помогают юристу провести полноценный анализ документов и исключить максимум правовых рисков. В банках стремятся построить эффективную процедуру, чтобы исключить человеческий фактор.
Подготовка заключения необходима не только для выявления замечаний, но и для того, чтобы запомнить основные факты и выводы. Если сделка будет проходить спустя месяц после проверки, то легко забыть, какие документы не донесены, если только на руках не имеется заключение с пометками о нерешенных вопросах.
Покупатель, не работающий юристом, тем более может забыть какие-то детали проверки, специфические документы, может не вспомнить про какие-то свои сомнения - вопросов и переговоров много, ситуации часто стрессовые и требующие быстрых решений, так что риск что-то упустить довольно существенен.
Чтобы исключить случайные ошибки и ничего не забыть, покупателю рекомендуется подготовить таблицу, в которую изначально включить все необходимые мероприятия, вопросы, документы и заполнять по мере проверки. Ориентируясь на такую таблицу, покупатель вряд ли что-то забудет даже в сложной стрессовой ситуации.
Вести таблицу рекомендуется на компьютере (не рукописно), допустим, в формате Word, и распечатывать к переговорам. Можно делать отметки прямо в этой книге. Ключевым требованием является обязательное чтение и анализ полученных результатов и сделанных записей - только так можно признать проверку реально и полноценно проведенной.
Предлагаем следующий вид таблицы:

Проверка "юридической чистоты" квартиры

Точный адрес квартиры, количество комнат, площадь, тип здания, этаж: __________________________________________ __________________________________________ Ответы
Проверка продавца - физического лица <1>
Перечень необходимых документов: 1. Паспорт продавца (копия). 2. Справка из ПД/ПНД (копия). 3... (указывается весь перечень, приведенный в Приложении N 1 к книге, и отмечается, какие документы представлены, а какие не представлены) Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя? (указывается по каждому документу: сверен ли с оригиналом и как был получен)
Ф.И.О. собственников квартиры. Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Если собственников несколько - все ли согласны продать квартиру, нет ли споров?
Семейное состояние собственника(-ов) на момент приобретения ими квартиры (не на момент продажи покупателю)? Если состояли в браке, то имеется ли согласие супруга на продажу или соглашение о разделе квартиры/брачный договор/решение суда о разделе квартиры?
Имеются ли в составе собственников несовершеннолетние? Если да, то получено ли разрешение органов опеки и попечительства на продажу?
Дееспособен ли продавец, способен ли понимать значение своих действий: достиг возраста 18 лет, имеются водительские права и справки из ПД/ПНД, нет зрительных сомнений в дееспособности, в психическом здоровье, нет судебного решения об ограничении дееспособности?
Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес прописки, фамилия, нет печати, подписи и пр.)? Насколько критичны данные ошибки? Какова причина ошибок, могут ли быть устранены?
Не подделан ли паспорт (вклейка фотографии, дописки, подчистки)? Не включен ли паспорт в разряд недействительных по ресурсу http://services.fms.gov.ru/passportpermit/?
Все собственники будут подписывать договор самостоятельно или по доверенности? Причины подписания по доверенности? Насколько уважительны и критичны причины? Есть ли в доверенности все необходимые для продажи и представительства в Росреестре полномочия? Проверен ли нотариус, заверивший доверенность? Не отозвана ли доверенность?
Замечания и комментарии по проверке продавца
Итоговый вывод: вправе ли продавец продать квартиру и с какими условиями?
Проверка квартиры
Представлены все документы? 1. Договор купли-продажи (копия). 2... (указывается перечень, приведенный в Приложении N 1 к книге) Сверено с оригиналом? Получено из выдавшего органа в присутствии покупателя? (указывается по каждому документу: сверен ли с оригиналом и как был получен)
Срок действия каких документов истек?
По какому договору (основанию) приобретена квартира продавцом?
Есть ли на договоре штамп о регистрации перехода права собственности? Соблюдены ли в договоре существенные условия (цена, идентификация квартиры, указание на лиц, сохраняющих право пользования)? Есть ли в договоре ограничения на распоряжение квартирой и иные условия, которые могут повлечь негативные последствия? Если квартира приобреталась в кредит - выплачена ли сумма кредита полностью? Если основание нетиповое (рента, приватизация, решение суда, наследство, дарение), то нет ли присущих рисков?
Зарегистрированы ли права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним?
Подтверждено ли право собственности выпиской из ЕГРП? Соответствуют ли данные из ЕГРП данным из представленных продавцом документов? Будет ли представлена выписка из ЕГРП к дате сделки?
Нет ли в представленных документах описок, опечаток, ошибок - если да, то какие (неверно указан адрес, фамилия, нет печати, подписи и пр.)? Насколько критичны данные ошибки для проверки и для продажи квартиры? Какова причина ошибок и могут ли быть устранены?
Когда приобретена квартира и прошел ли срок исковой давности (3 года)? Если срок не прошел - какова причина продажи? Если срок не прошел - сколько было сделок за последние три года? Представлены ли все документы по сделкам в течение последних трех лет? Стоит ли страховать титул?
Нет ли в квартире незарегистрированных перепланировок? Если есть - готов ли продавец утвердить их в установленном порядке?
Не зарегистрировано ли по квартире обременений (залог, договор аренды, найма)? Нет ли по помещению действующего договора найма или аренды до года?
Кто прописан в квартире? Нет ли прописанных лиц, отказавшихся (не участвующих) от приватизации жилья в пользу других лиц и сохраняющих бессрочное право пользования? Есть ли временно выписанные лица (в тюрьме и пр.)? Нет ли недавно рожденных, но нигде не прописанных детей (поскольку такие дети имеют право пользования родительской квартирой и без прописки)?
Если прописан несовершеннолетний, то как решен вопрос с местом его дальнейшего проживания, не ущемляются ли его права родителями? Не находится ли несовершеннолетний под опекой и попечительством, не лишен ли родительского попечения, а если да, то представлено ли разрешение органа опеки и попечительства? Будет ли несовершеннолетний выписан до сделки? Нет ли спора между проживающими, прописанными лицами, лицами, имеющими право пользования? В какой срок будут выписаны прописанные лица (до сделки, после сделки и пр.)? Каковы перспективы судебного выселения прописанных лиц?
Есть ли задолженность по коммунальным платежам?
Проверена ли предыдущая сделка, т.е. по которой квартиру приобрел предыдущий продавец? Есть ли какие-то особенности и ограничения?
Замечания и комментарии к проверке квартиры
Итоговый вывод: может ли покупатель купить квартиру или какие-то моменты необходимо устранить до покупки, либо установить особые условия покупки (к примеру, страхование титула, обязательное выселение до сделки)?
Проверка по рискам мошенничества
Соответствует ли продавец фотографии на паспорте, водительских правах, на иных документах и источниках (соседи, социальные сети)?
Представлены ли оригиналы документов? Какой результат дала проверка оригиналов документов на предмет подделки?
Срочно ли продается квартира, и если да, то почему?
Подписывает ли договор доверенное лицо и насколько внушает доверие, насколько уважительна причина невозможности личного подписания?
Надлежащим ли образом оформлена доверенность? Подтверждена ли выдача нотариусом? Проверен ли собственник на предмет готовности продать квартиру и свободы волеизъявления (хотя бы по телефону)? Жив ли собственник?
Предыдущий договор (на основании которого квартиру приобрел продавец) составлен в простой письменной форме или нотариально удостоверенной? Если первый случай, то проверено ли лицо, которое продавало квартиру продавцу, на предмет свободы волеизъявления?
Насколько велик аванс по сравнению с типовой практикой и почему велик?
Если квартира приобретена на основании решения суда - не поддельно ли решение, нет ли споров между предыдущими собственниками, может ли быть решение оспорено?
Сколько раз за последние три года продавалась квартира? Если много, то почему?
Есть ли сомнения в добросовестности продавца, риелтора продавца, собственного риелтора, агентства недвижимости? Нет ли в Интернете или различных базах данных сведений о недобросовестности этих лиц? Нет ли особенностей в поведении данных лиц, понимания, что они знакомы между собой?
Насколько условия сделки типичны? Почему имеются какие-то отличия?
Есть ли внутреннее нежелание заключить договор по данной квартире?
Вывод о возможности мошенничества

--------------------------------
<1> Особенности проверки юридического лица даны в параграфе 7.3 книги.

Если случай нетиповой, то таблица дополняется в соответствии с нюансами нетиповых случаев (например, если продавец приобрел по договору ренты, то следует запросить свидетельство о смерти рентополучателя). В дальнейших параграфах по каждому направлению проверки и рассматриваемому документу, в том числе по нетиповым случаям, будут даны пояснения. Покупателю целесообразно вернуться к рассмотрению таблицы после прочтения всей данной главы.
Вы спросите: "Почему так много аспектов?". На это придется ответить, что это единственный способ избежать рисков при покупке квартиры в России. Есть масса примеров по каждому из указанных выше параметров, когда возникали те или иные проблемы. К примеру, вопрос: "Нет ли лиц, отказавшихся от приватизации?". Практическая ценность этого вопроса в том, что если такие есть, то они бессрочно сохранят право пользования квартирой даже после ее оформления в вашу собственность, поэтому этих лиц под страхом недействительности договора следует указать в договоре купли-продажи. На самом деле это в основном чисто юридическая проверка, и юристы вполне знакомы с таким подходом к анализу документации. Но вряд ли этот объем проверки является нормальным для большинства развитых стран. По нашему мнению, такая сложность и рискованность гражданского оборота по столь ценному активу, как квартира, - это совершенно ненормально, задача законодателя сделать процедуру максимально простой.
По мере проверки покупателем запрашиваются дополнительные документы, какие-то вопросы и риски снимаются. Ряд документов продавцы обещают принести на саму сделку (к примеру, заявление о том, что в браке не состоял, согласие супруга на сделку).
Некоторые юридические риски снимаются путем изменения схемы сделки по покупке квартиры <1> (к примеру, риск неоформления права собственности можно устранить путем закладки денег в ячейку, условием доступа к которой установить документ о праве собственности покупателя на квартиру).
--------------------------------
<1> Схема сделки по покупке квартиры (схема расчетов и условия доступа к деньгам, сроки передачи квартиры, условия договора купли-продажи) рассмотрена в параграфах 6.3, 6.6 книги.

По результатам проверки "юридической чистоты" квартиры покупатель делает выводы следующего характера:
- какие юридические риски повлечет покупка квартиры;
- какие риски являются существенными и могут ли они быть устранены;
- какие документы необходимо обязательно донести до полного комплекта;
- какие риски могут быть нейтрализованы схемой покупки.
Если риски существенны и неустранимы, то следует отказаться от покупки такой квартиры. Если риски устранимы и продавец готов это сделать, то квартиру можно смело покупать.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!