II. Права нанимателя

Жилищное законодательство в целом и ч. 1 ст. 67 ЖК РФ в частности выделяют следующие основные права социального нанимателя.
1. Право бессрочно владеть и пользоваться жилым помещением. В этом смысле юридическое положение нанимателя будет чем-то напоминать аналогичное положение собственника жилья, так как право проживания в жилом помещении и нанимателя, и собственника изначально не ограничено какими-то временными рамками или условиями. Однако с данных позиций социальный наниматель будет кардинальным образом отличаться от нанимателя коммерческого, потому что максимальный срок проживания в жилом помещении по договору коммерческого найма в соответствии с нормами гражданского законодательства составляет пять лет (ст. 683 ГК РФ).
Весьма наглядно правомочия социального нанимателя по владению и пользованию жилым помещением были описаны и показаны советским ученым-цивилистом О.А. Красавчиковым. Указанный автор по данному поводу писал следующее: "Владеть жилым помещением значит пребывать в нем в угодное для себя время, заниматься в жилище своими делами, по своему усмотрению определять доступ туда третьих лиц. Возможность пользоваться жилищем означает по своему усмотрению расставлять мебель, определять "когда ложиться и вставать", где "быть горнице" или "красному углу" и что поместить в подсобных помещениях" <1>.
--------------------------------
<1> Цит. по: Гонгало Б.М., Крашенинников П.В. Развитие кодификации жилищного права // Кодификация российского частного права / Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 180 - 181.

2. Наниматель обладает возможностью сохранять право пользования жилым помещением в случае своего временного отсутствия. Подробный анализ обстоятельств временного и постоянного отсутствия нанимателя в жилом помещении будет представлен в следующих подразделах настоящей книги. Однако, забегая немного вперед, стоит сказать, что к временному отсутствию нанимателя относятся, например, такие случаи, как служба в Вооруженных Силах, длительная командировка, нахождение на стационарном излечении, выезд на место жительства подопечного и ряд других аналогичных факторов. Причем, что очень важно, фактический срок отсутствия нанимателя в жилом помещении может быть весьма продолжительным и на практике длиться в буквальном смысле годами <1>. Однако для целей жилищно-правового регулирования такое отсутствие все равно будет рассматриваться как отсутствие временное. С юридической точки зрения такой подход будет означать не что иное, как сохранение за отсутствующим нанимателем полного спектра прав и обязанностей в отношении закрепленного за ним жилого помещения на весь период его отсутствия.
--------------------------------
<1> Жилищное законодательство по понятным причинам не устанавливает максимального срока возможного отсутствия нанимателя.

Если же отсутствие нанимателя в жилище будет носить уже постоянный характер (например, наниматель вывезет из жилого помещения все свои вещи, вступит в новый брак, создаст новую семью и др.), по иску заинтересованных лиц указанного нанимателя можно будет признать в судебном порядке утратившим право на жилое помещение со всеми вытекающими для него негативными правовыми последствиями.
3. Наниматель имеет право вселить в занимаемое им жилое помещение новых членов своей семьи (супругов, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев). Порядок и условия такого вселения достаточно обстоятельно определены в ст. 70 ЖК РФ. Подробнее о данных юридических отношениях будет говориться в следующей главе настоящей книги.
4. Отдельно следует сказать о том, что наниматель имеет право разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов. Подробная информация о том, какие лица относятся к временным жильцам и каким образом выстраиваются правовые отношения между ними и основным нанимателем, содержится в ст. 80 ЖК РФ.
5. Еще раз напомним, что наниматель жилого помещения не является собственником предоставленного ему жилья; он только его владелец и пользователь. Как следствие этого, наниматель практически лишен правовых возможностей по совершению с жилым помещением каких бы то ни было гражданско-правовых сделок. Такое жилое помещение не может стать, например, предметом купли-продажи, мены, дарения, завещания.
Однако из данного общего правила жилищное законодательство знает как минимум два исключения. Первое - наниматель имеет право заключить так называемый договор поднайма, т.е. предоставить на возмездной основе все жилое помещение или его определенную часть для проживания посторонним лицам (не членам его семьи). Второе - наниматель имеет правовую возможность осуществить обмен или замену занимаемого жилого помещения.
6. Наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.
7. Если речь зашла об общем имуществе многоквартирного дома, то следует сказать, что указанное имущество не принадлежит нанимателю на праве собственности (общей долевой собственности). Однако лишать его возможности пользоваться таким имуществом (например, ходить по лестнице, ездить на лифте) было бы абсурдно. Именно поэтому в нормах жилищного законодательства прямо указывается, что наниматель и члены его семьи имеют право пользования общим имуществом в таком доме (ч. 2 ст. 61 ЖК РФ, п. 8 Правил пользования жилыми помещениями).
8. Особого внимания заслуживает следующий вопрос. На практике иногда встречаются такие ситуации, когда нанимателю начинают чинить препятствия в пользовании жилым помещением. Например, кто-либо из членов его семьи меняет замок во входной двери, а то и просто выгоняет нанимателя на улицу. В этой ситуации у нанимателя появляется незыблемое право на судебную защиту. Если наниматель считает, что его жилищные права каким-либо образом нарушены или ущемлены, он имеет право обратиться с иском в суд за разрешением соответствующего спора <1>.
--------------------------------
<1> Достаточно интересные процессуальные особенности рассмотрения исков о вселении в жилые помещения (о нечинении препятствий в пользовании ими) содержатся в Обзоре судебной практики ВС РФ за третий квартал 2013 г. (см.: Бюллетень ВС РФ. 2014. N 5).

9. Наконец, наниматель в любое время может отказаться от своего права проживания в жилом помещении, расторгнув в отношении себя договор социального найма в одностороннем порядке (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ). На практике же, как нетрудно догадаться, таким правом наниматели пользуются крайне редко.
Теперь обратимся к анализу жилищно-правового и гражданско-правового статуса наймодателя жилого помещения по договору социального найма. Начнем с рассмотрения его юридических обязанностей.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!