III. Наследование жилых помещений

Одна из особенностей договора социального найма состоит в том, что такой договор является договором высокоперсонифицированным. Проживать в жилом помещении, предоставленном в рамках указанного договора, может только наниматель вместе с членами своей семьи. Можно даже сказать, что фигура нанимателя имеет для наймодателя существенное значение. Для наймодателя весьма важно, чтобы в его жилом помещении проживало не какое-то абстрактное лицо, а вполне конкретный наниматель. Следствием таких строго личных правовых отношений является то обстоятельство, что наниматель по общему правилу лишен правомочий совершать с занимаемым им жилым помещением какие бы то ни было гражданско-правовые сделки. Только две сделки открыты для нанимателя - это поднаем и обмен жилья.
Все сказанное в полной мере относится и к области наследования жилых помещений. Ввиду того что право проживания в рамках договора социального найма является правом личным, индивидуальным, непередаваемым и неотчуждаемым, данное право как таковое закрыто для сферы наследственных отношений. Конкретно это означает, что наниматель лишен правовой возможности распоряжаться своим правом проживания посредством составления им завещания. Если наниматель умрет, не оставив завещания, законные наследники указанного нанимателя не получат право вселиться в занимаемое им прежде жилое помещение в качестве его правопреемников либо неких потенциальных членов семьи. Право проживания по договору социального найма не входит в состав наследственной массы умершего человека. И об этом прямо говорит жилищный закон. Часть 5 ст. 83 ЖК РФ однозначно устанавливает, что договор социального найма жилого помещения прекращается в связи со смертью одиноко проживающего нанимателя.
В условиях современной российской действительности вопрос о наследовании жилых помещений, находящихся в социальном найме, как таковой вообще не стоит. Если наниматель желает, чтобы закрепленное за ним жилое помещение после его смерти перешло к соответствующим наследникам (как по закону, так и по завещанию), социальный наниматель должен стать собственником такого жилья. А делается это посредством приватизации занимаемого жилого помещения. Лицо приобретает право собственности на жилое помещение. Такое право собственности безусловно входит в состав наследственной массы человека и наследуется на общих основаниях. Жилым помещением, принадлежащим лицу на праве частной собственности, можно свободно распоряжаться в рамках завещания. С некой долей условности можно даже предположить, что побудительным мотивом многих граждан, которые когда-то решили воспользоваться своим правом на приватизацию, являлось именно приобретение правовой возможности передачи жилых помещений по наследству <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Литовкин В.Н. Конституционное право российских граждан на жилище // Седугин П.И. Актуальные вопросы российского частного права: Сб. статей, посвященный 80-летию со дна рождения профессора В.А. Дозорцева. М.: Статут, 2008. С. 59 - 101.

В советскую эпоху российского правопорядка картина вещей выглядела иначе. Прав частной собственности на жилые помещения граждане иметь не могли. Права личной собственности на жилые дома не играли какой-либо серьезной роли. Практически весь жилищный фонд находился в исключительной государственной собственности. Наследование жилых помещений как таковое было во многом закрыто <1>. Если умирал одиноко проживающий гражданин, члены его семьи (прямые наследники), проживающие в иных жилых помещениях, это помещение теряли.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Седугин П.И. Право на жилище в СССР // Избранное / Сост. и науч. ред. П.В. Крашенинников. М.: Статут, 2013. С. 51 - 77.

Именно на данной почве в структуре советского жилищного законодательства появился весьма своеобразный правовой институт, который по своей сути и выполнял функции наследования жилых помещений. Речь идет о таком институте, как "родственный обмен". В ЖК РСФСР родственному обмену была посвящена ст. 70. Данная статья устанавливала следующее правило: "Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом, при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения".
На практике родственный обмен выглядел бы приблизительно следующим образом. Допустим, в одном жилом помещении по договору найма единолично проживает пожилой человек. Члены его семьи (дети, внуки, иные родственники) проживают в ином жилом помещении. Все осознают, что если этот пожилой человек умрет, занимаемое им жилое помещение для членов его семьи пропадает. Такое жилое помещение поступит в ведение органов государственной власти и будет предоставлено совершенно посторонним людям. Что делать в данной ситуации? Совершать классический обмен нет никакого смысла, так как указанный пожилой человек опять же единолично переедет в новое жилое помещение. Выход один - совершить родственный обмен, т.е. обмен не полносемейный, а внутрисемейный. Пожилой человек переедет жить к членам своей семьи, а один из членов его семьи (например, сын или дочь) переедет в его жилое помещение.
Именно так выглядел родственный обмен в его классическом виде. Однако как показывала правоприменительная практика советских лет, родственные обмены совершались достаточно часто фиктивно, исключительно на бумаге. По факту все и дальше оставались проживать в своих первоначальных жилых помещениях. Посредством совершения фиктивного родственного обмена жилое помещение просто "бронировалось" за членами семьи одиноко проживающего нанимателя. Поэтому без преувеличения можно сказать, что во времена советского правопорядка родственные обмены из полноценной юридической категории стали превращаться в сделки по "родственному обману". Еще раз напомним, что указанные обмены по иску заинтересованных лиц могли быть признаны в судебном порядке недействительными как совершенные фиктивно.
Однако так обстояли дела во времена Советского Союза. Нынешний подход российского правопорядка к родственным обменам изменился кардинальным образом. В п. 33 Постановления Пленума ВС РФ "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" однозначно указывается, что обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) ЖК РФ не предусмотрен.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!