I. Договор коммерческого найма

Рассматривая вопросы правового регулирования договора социального найма, мы показали, что социальный наниматель обладает правовой возможностью передачи занимаемого им жилого помещения по договору поднайма в пользование третьим лицам. Если речь идет о собственнике жилья, то любой собственник может передать принадлежащее ему жилое помещение для проживания посторонним лицам в рамках договора коммерческого найма <1>. Конечная юридическая цель договора поднайма и договора коммерческого найма одинакова - это передача всего или части жилого помещения для проживания третьим лицам на возмездной основе.
--------------------------------
<1> Формально в настоящее время термина "коммерческий наем" законодательство не знает. Нормы гражданского законодательства используют более нейтральный термин - "наем жилого помещения". Однако вследствие того, что термин "коммерческий наем" получил устойчивое содержательное наполнение не только в юридической, но и в бытовой сфере, мы позволим себе использовать данный термин и в рамках настоящей книги. Более того, этот термин весьма удачно подойдет для размежевания договоров коммерческого и социального найма.

Правовое регулирование договора коммерческого найма достаточно подробно представлено в ст. ст. 671 - 688 ГК РФ. Среди важнейших юридических черт указанного договора можно было бы назвать следующее.
Первое. Договор коммерческого найма должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 674 ГК РФ). Однако несоблюдение письменной формы договора (что на практике встречается довольно часто) не повлечет его недействительности. В соответствии со ст. 162 ГК РФ указанный договор будет считаться действительным, однако в случае возникновения спора по поводу такого договора, стороны не смогут ссылаться на свидетельские показания.
Еще один важный момент. Он связан с тем, что в 2014 г. в раздел ГК РФ, посвященный договору найма, была дополнительно внесена норма, вводящая процедуру обязательной государственной регистрации отношений, связанных с наймом жилых помещений. Пункт 2 ст. 674 ГК РФ устанавливает, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Второе. Размер наемной платы за пользование жилым помещением устанавливается по соглашению сторон. На законодательном уровне этот вопрос по понятным причинам никак не регулируется. Правда, п. 1 ст. 682 ГК РФ указывает, что в случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Однако в настоящее время такого закона (или иного нормативного акта) применительно именно к договору коммерческого найма нет.
Третье. Договор коммерческого найма является договором исключительно срочным. Максимальный срок действия договора составляет пять лет. Однако это вовсе не говорит о том, что его участники не могут возобновить свои договорные отношения после истечения срока действия договора. Фактические отношения по пользованию жилым помещением в рамках договора коммерческого найма могут длиться не только годами, но и десятилетиями.
Четвертое. Пункт 1 ст. 673 ГК РФ прямо указывает, что объектом договора найма жилья может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (например, отдельная квартира или комната). В связи с этим необходимо признать, что практика по сдаче "койко-мест", расположенных в коридорах, на кухнях, на балконах, в иных местах общего пользования, не имеет юридического права на существование.
Пятое. Отдельного внимания заслуживает рассмотрение фигуры наймодателя. На практике достаточно часто возникает вопрос, должен ли наймодатель (если им является физическое лицо) быть зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя. Ведь лицо, сдавая жилое помещение внаем, регулярно получает прибыль в виде наемной платы (а в жизни такие суммы достигают весьма неплохих размеров). Если жилое помещение сдается внаем на систематической основе, наймодатель, с формальной точки зрения, становится самым настоящим индивидуальным предпринимателем в соответствии с тем определением предпринимательской деятельности, которое дано в ст. 2 ГК РФ. Наверное, ни для кого ни секрет, что граждане, которые постоянно сдают свое жилье внаем, живут весьма и весьма зажиточно. Ведь не зря же договор по сдаче жилых помещений внаем получил именно такое название - договор коммерческого найма.
Прямое разрешение данного вопроса представлено в настоящее время в Постановлении Пленума ВС РФ от 18 ноября 2004 г. N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве" <1>. В п. 2 данного документа даются следующие разъяснения: "В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство. Если указанное лицо уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях при наличии к тому оснований содержатся признаки состава преступления, предусмотренного ст. 198 УК РФ".
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2005. N 1. В первоначальной редакции данный документ носил более длинное название: "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем".

Шестое. Последний рассматриваемый аспект касается вопроса прав и обязанностей наймодателя и нанимателя. Подробно на данном вопросе мы останавливаться не будем, так как, во-первых, права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения в рамках договора социального найма подробнейшим образом были рассмотрены в предыдущем параграфе и, во-вторых, набор таких прав и обязанностей как в отношении наймодателя, так и применительно к нанимателю практически стопроцентно совпадает и в рамках договора найма коммерческого.
Теперь обратимся к анализу соотношения договора коммерческого найма и поднайма жилого помещения. Если смотреть на собственника жилья и социального нанимателя с позиций возможности заключения и совершения ими договора найма (поднайма), можно увидеть, что собственник с этой точки зрения находится в более выгодном юридическом положении, нежели социальный наниматель.
Напомним, что заключение договора поднайма для социального нанимателя обусловлено целым рядом правовых формальностей. Во-первых, заключение такого договора возможно только с письменного согласия всех членов семьи нанимателя, в том числе членов семьи, временно отсутствующих. Во-вторых, заключение договора поднайма возможно только с согласия наймодателя (собственника) жилого помещения.
Для собственника жилого помещения возможность заключения договора коммерческого найма строится по совершенно другой модели. Не будем забывать, что собственник является, если так можно сказать, абсолютным и полноправным хозяином занимаемого им жилого помещения. Для собственника нет такой фигуры, как наймодатель. А раз так, то решение вопроса о заключении договора коммерческого найма будет принимать исключительно собственник. Никакого специального согласования такого договора с возможными заинтересованными лицами (соседями по лестничной клетке, правлением управляющей компании) собственнику получать не нужно. Если с собственником в одном жилом помещении проживают члены его семьи, не являющиеся собственниками жилья, их согласия на передачу жилого помещения внаем также не требуется. Еще раз повторим, что принимать решение о заключении договора коммерческого найма будет собственник и только собственник.
Сложнее будет обстоять разрешение вопроса о заключении договора коммерческого найма, если жилое помещение будет находиться в коммунальной квартире. Применительно к договору поднайма данная ситуация прямо урегулирована в ч. 2 ст. 76 ЖК РФ. Напомним, что данная норма устанавливает, что для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
Применительно к договору коммерческого найма аналогичных или похожих требований ни нормы жилищного, ни нормы гражданского законодательства не устанавливают. Пожалуй, единственной нормой, которая вводит определенную специфику в регулирование отношений совершения сделок с жилыми помещениями, находящимися в коммунальной квартире, является норма ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, которая гласит, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.
В практике гражданского оборота достаточно долго стоял вопрос, должен ли собственник комнаты, находящейся в коммунальной квартире, для сдачи такой комнаты в коммерческий наем получать в обязательном порядке согласие других собственников, проживающих в данной коммунальной квартире (других комнатах), так, как это происходит в рамках договора поднайма. ВС РФ в этом вопросе наконец-то поставил окончательную точку.
Г. обратилась в суд иском к Ф. о защите гражданских прав. В обоснование иска Г. указала, что проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца сдает комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.
Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет, кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.; обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение, пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире.
Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября 2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24 сентября 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись основания для отмены вынесенных судебных постановлений в кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.
Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты.
Собственником третьей комнаты в указанной квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф.
Порядок пользования местами общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет) между собственниками комнаты не определен.
С момента приобретения в собственность названной выше комнаты Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам безвозмездного пользования сдавала ее внаем различным гражданам. На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г. требований, суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого помещения, как необходимость получения согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на основании договора. При этом суд указал на то, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности, в отношении которого истец вещными или обязательственными правами не обладает, а общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст. ст. 41 и 42 ЖК РФ, являться не может.
Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.
Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей собственности, в частности нормы ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.
Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.
Предоставление собственником в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.
Судом установлено, что какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Останкинского районного суда г. Москвы и Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101 // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!