II. Наследование жилых помещений

Если сравнивать собственника и социального нанимателя сквозь призму возможности передачи занимаемых ими жилых помещений по наследству, то собственник жилья, бесспорно, будет находиться в более выигрышном правовом положении. Напомним, что для социального нанимателя возможность передачи жилого помещения по наследству как таковая закрыта. Совсем иное положений вещей имеет место применительно к собственнику.
Жилое помещение (точнее было бы сказать, право частной собственности на жилое помещение) является полноценным объектом, входящим в состав наследственной массы умершего человека. Можно даже сказать, что в составе общей массы всего наследственного имущества умершего лица жилое помещение всегда будет занимать особое (в большинстве случаев - первостепенное) положение <1>.
--------------------------------
<1> См.: Манылов И.Е. Наследование жилых помещений. М.: Статут, 2007.

Возможность наследования жилого помещения, принадлежащего лицу на праве собственности, будет слагаться из следующих интегральных составляющих. Если собственник жилья умрет, не оставив завещания, принадлежащее ему жилое помещение унаследуют его наследники по закону пропорционально их наследственным долям. Если таких наследников вовсе не окажется либо они не захотят или не смогут быть призваны к наследованию (например, в силу своей недостойности (ст. 1117 ГК РФ)), жилое помещение, как составная часть выморочного наследства, перейдет в собственность соответствующих публично-правовых образований (подробнее см. ст. 1151 ГК РФ).
Жилое помещение вполне свободно может стать предметом завещания. Лицо может завещать принадлежащее ему жилье как одному, так и нескольким наследникам. Причем такими наследниками могут быть как лица из числа наследников по закону (супруги, дети, родители, братья, сестры, дедушки, бабушки и др.), так и совершенно посторонние люди (дальние родственники, друзья, знакомые, коллеги по работе). Наследником жилого помещения может быть даже юридическое лицо или международная организация (ст. 1116 ГК РФ). Лицо при составлении завещания не связано очередностью наследников. Например, собственник может завещать принадлежащее ему жилое помещение напрямую своему потенциальному наследнику третьей очереди (к примеру, дяде), минуя наследников предыдущих очередей (супругов, детей, родителей и др.). Наконец, лицо при составлении завещания может указать конкретные доли в наследственном имуществе, которые будут приходиться на каждого из наследников. Например, отец завещает свое жилое помещение двум сыновьям. В рамках завещания он указывает, что старшему сыну он завещает 3/4, а младшему сыну, соответственно, 1/4 долей в праве собственности на жилище. Если доли каждого из наследников прямо в рамках завещания не будут обозначены, такие наследственные доли будут считаться равными.
Таков в самых общих чертах алгоритм наследования жилых помещений, осуществляемый как в рамках закона, так и в рамках завещания. Более подробно данные вопросы здесь анализироваться не будут, потому что указанная правовая материя не является специальным предметом настоящего исследования. Однако в наследственно-правовой сфере все же есть одна правовая категория, которая для целей настоящей книги имеет принципиальное значение. Речь идет о таком явлении, как завещательный отказ (легат). Ввиду того что жилое помещение, переходящее в порядке наследования, в дополнение ко всему вполне свободно может стать предметом завещательного отказа, остановимся на анализе данных юридических отношений более подробно.
Законодательное определение сути завещательного отказа содержится в п. 1 ст. 1137 ГК РФ. В соответствии с данной нормой завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей, легатариев), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности. Раскрытие того, что конкретно может быть предметом завещательного отказа, содержится в п. 2 ст. 1137 ГК РФ. В рамках данного пункта указывается, что предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства, передача отказополучателю входящего в состав наследства имущественного права, приобретение для отказополучателя и передача ему иного имущества, выполнение для него определенной работы <1> или оказание ему определенной услуги <2> либо осуществление в пользу отказополучателя периодических платежей.
--------------------------------
<1> Б.Л. Хаскельберг иллюстрирует эту ситуацию примером, когда завещатель возлагает на наследника обязанность написать портрет легатария (см.: Хаскельберг Б.Л. Правоотношение из завещательного отказа и его элементы // Цивилистические исследования. Выпуск первый: Сб. научных трудов памяти профессора И.В. Федорова. М.: Статут, 2004. С. 94).
<2> Например, обучение племянника наследодателя (легатария) игре на скрипке // Хаскельберг Б.Л. Указ. соч.

Уже применительно к теме нашего исследования в абз. 2 п. 2 ст. 1137 ГК РФ отдельно отмечается, что, в частности, на наследника, к которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью.
Именно так в самом общем виде выглядит смысл завещательного отказа. Теперь обратимся к конкретной практической ситуации, дабы на ее примере показать, каким образом завещательный отказ может воплощаться и реализовываться в структуре жилищно-правовых отношений. Допустим, у мужчины на праве единоличной собственности есть жилое помещение. У такого мужчины есть жена и ребенок, других родственников он не имеет. Мужчина хочет, чтобы принадлежащее ему жилое помещение после его смерти перешло к самым близким членам его семьи. Если жена такого мужчины является матерью его ребенка (т.е. ребенок является общим), в данной ситуации более целесообразным представляется вариант завещания жилого помещения сразу в пользу двух наследников: как жены, так и ребенка. Причем конкретные доли наследников могут быть как равными, так и неравными. А теперь изменим этот пример. Представим себе, что ребенок мужчины является его взрослым, совершеннолетним ребенком от предыдущего брака; его действующая жена не является матерью этого ребенка. Мужчина понимает, что если указанная квартира будет завещана одновременно и жене, и ребенку (в их общую долевую собственность), в будущем у них могут возникнуть многочисленные споры и разногласия, связанные с вопросами владения, пользования и распоряжения указанным имуществом <1>. Возможный выход в данной ситуации - установление завещательного отказа. В данном примере это будет выглядеть приблизительно следующим образом. Муж завещает свою квартиру только жене (в ее индивидуальную собственность). В пользу сына на данную квартиру устанавливается легат. Сын в силу такого легата получит право проживания в квартире и пользования ею. Причем, что очень важно, сын (как и вообще любой подобный легатарий) собственником указанного имущества не станет. У него появится только право по ограниченному владению и усеченному пользованию жилым помещением. Отношений общей долевой собственности в данной ситуации не возникнет.
--------------------------------
<1> Не зря еще европейские юристы предупреждали: "Общность - мать потасовок" (немецкая юридическая поговорка); "Если ты имеешь сособственника - ты имеешь хозяина" (французская юридическая поговорка) (цит. по: Зимелева М.В. Общая собственность в советском гражданском праве // Вестник гражданского права. 2009. N 4. С. 231).

Теперь остановимся на юридических характеристиках завещательного отказа, объектом которого будет выступать жилое помещение. Такие характеристики будут слагаться из следующих параметров.
Первое. ГК РФ прямо отмечает, что предметом завещательного отказа может быть как все жилое помещение в целом (квартира, индивидуальный жилой дом), так и его определенная часть. Если легат будет установлен на все жилое помещение целиком (а для однокомнатной квартиры - это единственный вариант), то все участники наследственных правоотношений в данной ситуации должны будут понимать, что после открытия наследства и приобретения права собственности на жилое помещение наследник (собственник) и отказополучатель должны будут договориться между собой об условиях, порядке и режиме совместного пользования жилым помещением, так как закон на этот счет не дает (да и объективно не может дать) каких-либо рекомендаций или указаний. Если такого соглашения им достигнуть не удастся, то возникший спор придется передавать на рассмотрение суда. При разрешении же споров подобного рода суд в порядке аналогии будет руководствоваться, в частности, разъяснениями, данными в п. 37 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В рамках данного пункта указывается следующее: "Разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования".
Завещательный отказ может быть установлен на определенную часть жилого помещения. Такой отказ возможен применительно к квартирам, состоящим из двух и более комнат, а также индивидуальным жилым домам. В этом случае завещатель в рамках составленного им завещания должен конкретно указать, какая комната (или комнаты) передаются в индивидуальное пользование отказополучателя. Завещание, составленное именно на таких условиях, избавит в дальнейшем наследника (собственника) и легатария согласовывать между собой общий порядок пользования унаследованным жилым помещением.
Наконец, возможна такая ситуация, когда предметом завещательного отказа будет выступать жилое помещение, состоящее из нескольких комнат, однако в тексте завещания не будет указана та конкретная часть жилого помещения (комната), которая поступит в индивидуальное пользование отказополучателя. В этом случае все жилое помещение необходимо будет рассматривать в качестве предмета легата. Однако в данной связи необходимо понимать, что собственник жилья и отказополучатель должны будут договориться между собой о конкретном порядке пользования жилым помещением. В противном случае такое пользование будет просто невозможным.
Места общего пользования (коридоры, кухни, санузлы) самостоятельным предметом завещательного отказа, естественно, быть не могут.
И еще один важный момент. Он связан с тем, что завещательный отказ, предметом которого выступает жилое помещение, должен быть объективно исполним на момент открытия наследства. Представим себе такие фактические ситуации. Жилое помещение, обремененное легатом, к моменту открытия наследства конструктивно (физически) погибает в результате пожара или землетрясения (возможно, даже вместе с наследодателем). Или собственник-завещатель после совершения им завещания продает принадлежащее ему жилое помещение постороннему лицу <1>. Наконец, возможно и такое положение вещей, когда собственник-завещатель при жизни перенесет право собственности на жилое помещение на своего потенциального легатария (например, в результате той же самой купли-продажи или дарения).
--------------------------------
<1> Факт составления завещания на жилое помещение, а также обременение его завещательным отказом, естественно, никоим образом не ограничивает собственника в вопросах распоряжения таким жилым помещением. Собственник остается собственником. Завещанное жилое помещение при жизни собственника-завещателя абсолютно свободно может быть предметом самых различных гражданско-правовых сделок. Факт завещания жилого помещения на действительности таких сделок никак не отразится.

Понятно, что в подобных ситуациях завещательный отказ к моменту открытия наследства будет неисполним. Более того, окажется неисполнимым и общий процесс по наследованию жилого помещения. Где-то это будет связано с фактическими (гибель жилья), а где-то с юридическими (перенос права собственности на жилое помещение) причинами. Во всех описанных ситуациях завещательный отказ, установленный в рамках завещания, будет аннулирован <1>.
--------------------------------
<1> См. также: Генкин Д.М. К вопросу о влиянии на обязательство невозможности исполнения // Сб. статей по гражданскому и торговому праву. Памяти профессора Габриэля Феликсовича Шершеневича. М.: Статут, 2005. С. 176 - 201.

Второе. На практике достаточно распространенным является такое явление, когда на жилое помещение устанавливается легат, однако наследник (или наследники) сами очень остро нуждаются в жилом помещении. В связи с этим возникает вполне резонный вопрос: могут ли такие наследники каким-либо образом оспорить установленный завещательный отказ, доказав, в частности, что легат будет существенным образом нарушать (затруднять, ограничивать) их право собственности на жилое помещение? В настоящее время прямой ответ на этот вопрос содержится в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании". В рамках данного пункта даются следующие разъяснения: "При рассмотрении споров между наследниками по завещанию или по закону, на которых наследодателем возложено исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера, и отказополучателями необходимо иметь в виду, что на право отказополучателя требовать исполнения указанной обязанности не влияет нуждаемость наследника в пользовании наследственным имуществом (например, личная нуждаемость в жилье)". По всей видимости, данное разъяснение должно применяться и в том случае, когда у легатария к моменту исполнения завещательного отказа на праве собственности или каком-либо ином праве будет находиться другое жилое помещение. Хотя это и не исключает определенного недобросовестного поведения (вплоть до злоупотребления правом) с его стороны.
Третье. Данный параметр касается сроков, на которые может быть установлен завещательный отказ. Во-первых, право проживания в жилом помещении в рамках легата может быть установлено на период всей жизни отказополучателя (об этом прямо говорится в ст. 1137 ГК РФ). То есть такое право проживания будет носить для него бессрочный, а точнее было бы сказать, неопределенно-срочный характер. Во-вторых, право проживания для легатария может быть установлено на конкретный срок (об этом также прямо отмечается в ст. 1137 ГК РФ). Выбор этого срока будет всецело зависеть от свободного усмотрения и субъективных представлений завещателя, так как нормы гражданского законодательства по этому вопросу не дают никакого позитивного правового регулирования. В-третьих, несмотря на молчание закона по этому вопросу, необходимо признать принципиальную возможность "привязки" права проживания в жилом помещении к наступлению или ненаступлению определенного условия. Например, в завещании может быть указано, что право проживания у легатария будет сохраняться только до достижения им определенного возраста, до момента вступления им в брак, до момента окончания высшего учебного заведения, до момента приобретения самостоятельного права собственности на иное жилое помещение, до момента рождения у наследника (собственника жилья) ребенка и др.
Четвертое. Отдельно следует остановиться на следующем вопросе: может ли лицо в рамках завещания установить завещательный отказ таким образом, что по истечении определенного периода времени такой завещательный отказ трансформируется в право собственности на наследственное имущество, а отказополучатель, соответственно, из легатария преобразуется в полноценного собственника (сособственника) унаследованной вещи (жилого помещения)? Позитивный ответ на этот вопрос давал, в частности, Г.Ф. Шершеневич, который по данному поводу писал следующее: "Вполне законно можно завещать имущество во временное пользование лица с тем, что по истечении определенного в завещании срока, с наступлением известного условия, временное пользование прекратится и имущество поступит в собственность этого же лица" <1>. На наш взгляд, такая позиция является вполне актуальной и приемлемой и в современных российских условиях. Хотя для кого-то, возможно, она и покажется чересчур смелой.
--------------------------------
<1> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Спарк, 1995. С. 489.

В конце концов, отказополучатель может стать собственником жилого помещения и в результате более простой гражданско-правовой схемы. Это возможно, например, если наследник, получивший жилое помещение в собственность, умрет, а его прямым наследником (в том числе и в части прав на жилое помещение) будет выступать отказополучатель. Собственность поглотит легат. Завещательный отказ в этом случае прекратится. Легатарий из ограниченного пользователя превратится в полноправного собственника.
Пятое. Несмотря на то что установленный легат является обременением жилого помещения, это вовсе не означает, что новый собственник жилья (наследник) не имеет юридической возможности совершать с данным помещением каких-либо распорядительных сделок. Собственник может данное помещение, например, продать, подарить, поменять, заключить в отношении него договор ренты. В конце концов собственник может умереть, и жилое помещение перейдет уже к его наследникам (как по закону, так и по завещанию). В связи с этим необходимо понять: как переход права собственности на жилое помещение, обремененное легатом, повлияет на правовой статус отказополучателя? Ответ на этот вопрос содержится в абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ, который устанавливает, что при последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу <1>. А в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" дополнительно указывается, что завещательный отказ сохраняет свою силу и при передаче жилого помещения по договору аренды, коммерческого найма, безвозмездного пользования.
--------------------------------
<1> В этом, кстати, будет проявляться классический признак любого вещного права - признак права следования. Подробнее см.: Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (К проблеме деления хозяйственных прав). В особенности применительно к советскому праву // Вестник гражданского права. 2007. N 2. С. 164 - 165.

Шестое. Наконец, последний параметр касается того фактора, что право пользования жилым помещением в силу завещательного отказа является правом исключительно личным, непередаваемым и неотчуждаемым. С данным правом недопустимо совершение никаких гражданско-правовых сделок. В частности, это означает, что завещательный отказ недопустимо передавать по завещанию. Если отказополучатель умрет, не составив завещание, его право пользования жилым помещением не войдет в состав наследственной массы и не перейдет в порядке наследования к его наследникам. "Право на получение завещательного отказа не входит в состав наследства, открывшегося после смерти отказополучателя", - гласит п. 25 "наследственного" Постановления Пленума ВС РФ.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!