I. Согласие членов семьи нанимателя

Итак, ч. 1 ст. 70 ЖК РФ императивным образом устанавливает, что для вселения в жилое помещение нового члена семьи необходимо получить согласие всех действующих членов семьи нанимателя (естественно, при их наличии). Основной наниматель единолично (в одностороннем порядке) решать этот вопрос не правомочен.
Более того, указанная норма ЖК РФ таким же императивным образом устанавливает, что такое согласие со стороны членов семьи нанимателя должно быть выражено не в какой-то произвольной, а, что очень важно, исключительно в письменной форме. В идеале это должно быть выражено приблизительно в следующих типах поведения. Члены семьи выдают нанимателю, желающему заселить в жилое помещение нового члена семьи, что-то вроде письменных расписок, в которых они позитивным образом выражают свое согласие на такое заселение. Возможен другой вариант. Действующие члены семьи заключают в письменной форме с новым членом семьи (а может быть, и с основным нанимателем) соглашение, в котором они опять-таки дают на вселение свое позитивное согласие. В идеале, конечно, так и должно происходить. Однако все прекрасно понимают, что в нашей стране такая юридическая картина вещей - редкое, точнее было бы сказать, редчайшее правовое явление. Можно вспомнить еще и такую ситуацию, когда письменное согласие членов семьи на вселение будет дано в виде письменных заявлений, поданных в процессе регистрации нового члена семьи нанимателя в жилом помещении. Однако и такое происходит, как показывает практика, далеко не всегда.
Получается, что если вселение нового члена семьи нанимателя будет происходить так, как это обычно и бывает в жизни (т.е. без получения письменного согласия), такое вселение изначально должно считаться незаконным, а вселенное лицо на жилое помещение не приобретет вообще никаких прав (т.е. вселенное лицо будет на самом деле не членом семьи нанимателя, а временным жильцом). Если буквально прочесть ст. 70 ЖК РФ, то именно такой вывод должен считаться правильным. Более того, п. 26 Постановления Пленума ВС РФ N 14 указывает, что, по смыслу находящихся в нормативном единстве положений ст. 69 и ч. 1 ст. 70 ЖК РФ, лица, вселенные нанимателем жилого помещения по договору социального найма в качестве членов его семьи, приобретают равные с нанимателем права и обязанности при условии, что они вселены в жилое помещение с соблюдением предусмотренного ч. 1 ст. 70 ЖК РФ порядка реализации нанимателем права на вселение в жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи.
Однако будет ли такое толкование соответствовать духу нашей социальной жизни?
Нужно отметить, что с данной проблематикой отечественная судебная практика начала сталкиваться уже достаточно давно, ведь еще ч. 1 ст. 54 ЖК РСФСР 1983 г. устанавливала, что наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие (выделено нами. - А.М.) всех совершеннолетних членов своей семьи. Так вот, еще в 90-е годы прошлого столетия ВС РФ высказал по этой проблематике свою точку зрения. Обратимся к конкретному судебному прецеденту.
Деняйкина обратилась в суд с иском к администрации Промышленного района г. Самары о признании права на квартиру N 115 в доме по ул. Фадеева в г. Самаре. При этом она ссылалась на то, что в 1991 г., вступив в брак с Деняйкиным Д., вселилась в эту квартиру с согласия ее нанимателя, отца мужа - Деняйкина А. На этой же жилплощади была прописана и проживала бабушка мужа - Солкина. С июня 1991 г. там был прописан родившийся от брака сын Сергей. По утверждению истицы, она проживала с мужем и ребенком там же. В 1994 г. умерли отец и бабушка мужа, а в декабре того же года скоропостижно скончался муж - Деняйкин Д. По мнению истицы, она и ее несовершеннолетний ребенок в силу фактического проживания в квартире в качестве членов семьи нанимателя приобрели право на жилую площадь в соответствии со ст. ст. 53 и 54 ЖК РСФСР.
Администрация Промышленного района г. Самары предъявила встречный иск к Деняйкиной и ее несовершеннолетнему сыну о выселении в квартиру N 36 этого же дома, ссылаясь на то, что фактически Деняйкина с мужем проживали не в квартире N 115, а у родителей Деняйкиной в квартире N 36 того же дома, свою же жилую площадь с сентября 1994 г. сдавали внаем.
Решением Промышленного районного суда г. Самары (оставленным без изменения судебной коллегий по гражданским делам Самарского областного суда) в иске Деняйкиной о признании права на квартиру отказано, иск администрации удовлетворен. Деняйкина с сыном выселена в квартиру своих родителей в доме по ул. Фадеева.
Президиум Самарского областного суда протест прокурора области об отмене судебных постановлений оставил без удовлетворения.
Заместитель Генерального прокурора РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав следующее.
Отказ Деняйкиной в иске о признании за ней и ее сыном права на упомянутое жилое помещение президиум Самарского областного суда обосновал тем, что истица в качестве члена семьи нанимателя в квартиру N 115 не вселялась, общего хозяйства с ним не вела и не была прописана в этой квартире. Однако этот вывод опровергается материалами дела, показаниями свидетелей, допрошенных по данному делу, и документами, представленными в суд.
Как видно из показаний ряда не заинтересованных в исходе дела свидетелей, Деняйкина с мужем и сыном с 1991 г. проживала в спорной квартире в комнате площадью 10 кв. м, в другой комнате - ее свекор и бабушка мужа.
Факт прописки Деняйкина Сергея, 1991 г. рождения, в указанной квартире подтвержден справкой и другими доказательствами по делу.
Как установил суд, в апреле 1994 г. Деняйкина с мужем обращались в домоуправление по вопросу прописки, но им было в этом отказано ввиду наличия в суде иска Солкиной (бабушки мужа) о разделе лицевых счетов.
В сентябре 1994 г. по решению суда лицевые счета разделены. Довод суда о том, что после раздела лицевых счетов Деняйкин Д. мог прописать в эту квартиру свою жену, но этого не сделал, не соответствует действительности и не может служить основанием к отказу Деняйкиной в иске о признании права на спорную жилую площадь. О вынесении решения суда о разделе лицевых счетов Деняйкину Д. стало известно только в октябре 1994 г., после чего им оно было обжаловано и постановлением президиума Самарского областного суда от 23 февраля 1995 г. отменено, но к тому времени Деняйкин Д. скоропостижно скончался.
Как установлено судом, семья Деняйкиных находилась в тяжелом материальном положении, так как Деняйкин Д. не работал, злоупотреблял спиртными напитками, а Деняйкина училась, в связи с этим после смерти Солкиной они с мужем сдали внаем другую комнату (размером 17 кв. м) этой квартиры. Указанное обстоятельство также подтверждает тот факт, что семья Деняйкиных пользовалась комнатой площадью 10 кв. м и распорядилась второй комнатой в интересах семьи.
Кроме того, Деняйкина вселилась в квартиру с согласия нанимателя Деняйкина А. - отца мужа. В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР наниматель вправе вселить в занимаемое жилое помещение супруга, родственников и иных лиц. Вселение в эту квартиру ее несовершеннолетнего сына произведено с соблюдением положений о прописке. На момент рассмотрения дела данных о том, что Деняйкин Сергей в установленном порядке признан утратившим право на жилую площадь в квартире N 115 в доме по ул. Фадеева и приобрел право на жилую площадь в другом месте, в деле нет.
Неправильное применение судом норм материального и существенное нарушение норм процессуального права явились основанием к отмене судебных постановлений в порядке надзора <1>.
--------------------------------
<1> Рубрика "Вопросы жилищного права" // Бюллетень ВС РФ. 1999. N 8.

Исходя из представленных в данном документе правовых позиций, которые актуальны и в настоящее время, необходимо сделать единственный и однозначный вывод. Требования ст. 70 ЖК РФ (ст. 54 ЖК РСФСР) о необходимости получения согласия действующих членов семьи нанимателя на вселение нового члена семьи именно в письменной форме не нужно понимать буквальным образом. Такое согласие считается полученным, а норма жилищного закона соблюденной, если оно дано в форме конклюдентных действий членов семьи, т.е. в форме фактического одобрения вселения в жилое помещение новых членов семьи, выражающегося в виде дальнейшего совместного проживания одной семьей. Именно такое толкование данной правовой нормы, по всей видимости, должно соответствовать общему юридическому духу общественной жизни. В противном случае подавляющее число фактов выселения в жилые помещения новых членов семьи нанимателя необходимо признавать "вне закона".
Еще один немаловажный вопрос. Дело в том, что ст. 70 ЖК РФ устанавливает, что для вселения в жилое помещение новых членов семьи нанимателю необходимо получить согласие на это не только фактически проживающих в данном жилом помещении членов своей семьи, но и согласие временно отсутствующих членов семьи. Подробный анализ того, каких лиц необходимо считать временно отсутствующими членами семьи нанимателя и какие юридические последствия такое отсутствие влечет, будет представлен в следующих подразделах настоящей книги. Здесь же в качестве иллюстрации хотим отметить, что к временно отсутствующим членам семьи нанимателя жилого помещения могут быть отнесены, в частности, лица, находящиеся в длительных командировках, лица, выехавшие из жилого помещения на заработки в другие регионы, учащиеся и студенты различных учебных заведений, не проживающие по месту своего основного местожительства.
Требование ст. 70 ЖК РФ о том, что для вселения в жилое помещение нового члена семьи необходимо получить согласие на такое вселение временно отсутствующего члена семьи нанимателя, говорит о том, что указанное вселение с юридической точки зрения может быть существенно затруднено, а в некоторых случаях просто невозможно. И причин этому как минимум две. Во-первых, вселяющий наниматель далеко не во всех случаях будет иметь техническую возможность оперативно получить согласие (да еще и в письменной форме) у временно отсутствующего члена своей семьи. Во-вторых, как показывают многочисленные примеры из практики, нанимателю, желающему поселить в своем жилом помещении нового члена семьи, может быть просто неизвестно фактическое местонахождение своего "удаленного" члена семьи. Конечно, наниматель может поселить в жилом помещении нового члена своей семьи, что называется, фактически, т.е. без испрашивания согласия на это временно отсутствующего лица (что в реальной жизни происходит достаточно часто и повсеместно). Однако, как будет показано ниже, такое вселение будет рассматриваться в качестве вселения незаконного, и отсутствующий член семьи нанимателя в любой момент времени сможет поставить вопрос о признании фактически вселенного лица не приобретшим право на жилое помещение.
И еще один важный момент. Достаточно распространенной является такая ситуация, когда кто-либо из членов семьи нанимателя отказывается дать свое согласие (хотя бы устное, конклюдентное) на вселение в жилое помещение нового члена семьи. В связи с этим возникают следующие вопросы: имеет ли наниматель какие-либо юридические средства заставить члена своей семьи дать такое согласие, может ли наниматель обратиться к такому члену семьи с иском в суд о понуждении дать указанное согласие, имеет ли право суд вынести решение о вселении в жилое помещение нового члена семьи без согласия действующего члена семьи, если суд установит, что лицо не дает согласие без объективных предпосылок к этому либо просто не указывает причину своего отказа?
Прямой ответ на эти злободневные вопросы содержится в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ N 14, где указывается, что причины, по которым члены семьи нанимателя отказывают в даче согласия на вселение в жилое помещение других лиц, не имеют правового значения, а поэтому их отказ в таком согласии не может быть признан судом неправомерным.
Исходя из представленного толкования, данного ВС РФ, необходимо прийти к следующему выводу. Если хотя бы один из членов семьи нанимателя отказывает в даче согласия на вселение в жилое помещение нового члена семьи, наниматель не имеет юридической возможности осуществить такое вселение, даже если наниматель будет на сто процентов уверен, что член его семьи ведет себя по отношению к нему недобросовестно, а то и вовсе злоупотребляет своим правом. Дача согласия на вселение нового члена семьи - акт исключительно добровольный и непринужденный, и такое согласие не может быть навязано или продиктовано кем-либо извне.
Кстати, в связи с этим возникнет очень интересная юридическая коллизия. Представим себе конкретную ситуацию. Нанимателями жилого помещения являются мать и дочь. Дочь выходит замуж и своего супруга хочет поселить на занимаемой ей жилплощади. В этой ситуации дочери как нанимателю в соответствии со ст. 70 ЖК РФ для вселения в жилое помещение своего мужа необходимо будет получить согласие члена своей семьи - своей матери. Если мать такого согласия не даст (а может быть, даже будет категорически против такого вселения), дочь не будет иметь юридической возможности вселить в жилое помещение своего мужа; супругам придется жить в другом месте. В связи с этим сложится достаточно оригинальная юридическая ситуация: с позиций семейного права муж и жена по отношению друг к другу будут являться членами семьи (ведь брак - это первичная основа семьи), а с позиций жилищного права - нет. Этот пример с наглядностью говорит о том, что понятие "член семьи" в различных отраслях права имеет различное как юридическое, так и социальное содержание.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!