II. Согласие наймодателя

Часть 1 ст. 70 ЖК РФ устанавливает, что в некоторых случаях нанимателю для вселения в жилое помещение нового члена своей семьи необходимо получить не только согласие действующих членов своей семьи (при их наличии), но и согласие наймодателя. Под соответствующим согласием наймодателя в контексте ст. 70 ЖК РФ, по всей видимости, следует понимать административную регистрацию нового члена семьи нанимателя в жилом помещении, проводимую по совместному заявлению как основного нанимателя, так и членов его семьи. Иных форм дачи согласия наймодателем на вселение закон не устанавливает.
Теперь о центральной проблеме данного вопроса. Дело в том, что два первых предложения ч. 1 ст. 70 ЖК РФ не позволяют однозначно установить, в каких случаях нанимателю необходимо получать согласие наймодателя, а в каких - нет. Данная норма сформулирована, к сожалению, не совсем последовательно. Обратимся к первоисточнику. Первое предложение ч. 1 ст. 70 ЖК РФ устанавливает следующее правило: наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Второе предложение ч. 1 ст. 70 ЖК РФ указывает, что наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
На первый взгляд все понятно и логично. Однако однозначного ответа на вопрос, может ли наймодатель запретить вселение в жилое помещение супруга, детей и родителей основного нанимателя, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы, в нормах ЖК РФ найти не удастся.
В настоящее время вполне определенное решение этой проблемы представлено в одном из судебных прецедентов ВС РФ. Суть этого юридического дела заключается в следующем.
Я. обратился в суд с иском к управлению Федеральной миграционной службы Северо-Западного административного округа г. Москвы отделения района "Хорошево-Мневники" о признании незаконным отказа в регистрации по месту жительства, обязании ответчика зарегистрировать его на жилой площади, нанимателем которой является его отец и на которую он (Я.) фактически вселился и проживает.
Решением Хорошевского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2007 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 5 февраля 2008 г. решение суда первой инстанции оставила без изменения.
В надзорной жалобе Я. просил об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 18 ноября 2008 г. надзорную жалобу удовлетворила по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, истец переехал из г. Смоленска, где снялся с регистрационного учета, в г. Москву для постоянного проживания со своим отцом и бабушкой, которые дали письменное согласие на его регистрацию по указанному месту жительства. Однако управление Федеральной миграционной службы Северо-Западного административного округа г. Москвы отделения района "Хорошево-Мневники", куда было подано заявление с приложением всех необходимых документов для оформления постоянной регистрации по месту жительства, в регистрации отказало, ссылаясь на положения ст. 70 ЖК РФ о несоблюдении законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Суд также сослался на отсутствие оснований для регистрации Я. на жилой площади, указав, что вселение допускается при условии соблюдения нормы жилой площади на одного человека (кроме случая вселения несовершеннолетних детей); учетная норма жилой площади для квартир коммунального заселения установлена в г. Москве в размере 15 кв. м на одного человека; комната, в которой проживают отец и бабушка Я., расположена в коммунальной квартире, и ее площадь составляет 15,9 кв. м.
Между тем в соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя - других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Из указанной правовой нормы, определяющей право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи, следует, что такие граждане разграничены на две категории членов семьи нанимателя: 1) супруг, дети и родители нанимателя; 2) другие граждане, вселяемые в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи.
Для каждой из этих категорий членов семьи установлены различные условия вселения: согласие наймодателя в письменной форме требуется и наймодатель наделен правом запретить вселение, если общая площадь на каждого человека составит менее учетной нормы, только при вселении граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем других, помимо супруга, детей и родителей, членов его семьи. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение своего супруга, своих детей и родителей не поставлено в зависимость от согласия наймодателя и не ограничено требованием о соблюдении учетной нормы общей площади соответствующего жилого помещения.
Часть 2 ст. 70 ЖК РФ, со ссылкой на которую был обоснован обжалуемый отказ в приеме документов на оформление регистрации на жилой площади, определяет последствия вселения других граждан в жилое помещение, предусматривая изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в нем нового члена семьи нанимателя.
Данная правовая норма, предписывающая отразить в договоре социального найма сам факт вселения в жилое помещение нового члена семьи, оформив возникновение в связи с этим отношения, не требует согласия наймодателя на изменение договора социального найма и не наделяет его правом запретить включение в соответствующий договор новых членов семьи, вселенных нанимателем с соблюдением правил, установленных ч. 1 ст. 70 ЖК РФ.
С учетом изложенного суд первой инстанции при разрешении спора существенно нарушил нормы материального права, что повлияло на исход дела.
Суду при рассмотрении дела достаточно было установить, давал ли свое согласие наниматель на вселение Я. на жилую площадь, не имелось ли возражений со стороны проживающих совместно с нанимателем членов его семьи на вселение заявителя, и в зависимости от установленных обстоятельств решить возникший спор.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Хорошевского районного суда г. Москвы и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 18 ноября 2008 г. N 5-В08-117 // Бюллетень ВС РФ. 2009. N 8.

В последующем указанная правовая позиция легла в основу Постановления Пленума ВС РФ N 14, п. 26 которого дает следующие указания: "В соответствии с ч. 1 ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих, вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, детей и родителей. При этом не имеет значения, что обеспеченность общей площадью жилого помещения на каждого члена семьи составит менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ).
В то же время для вселения нанимателем в жилое помещение других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов его семьи нанимателем должно быть получено согласие в письменной форме не только членов своей семьи, но и наймодателя. Наймодатель вправе запретить вселение других граждан, если после их вселения общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы.
Отказ наймодателя в даче согласия на вселение других лиц в жилое помещение может быть оспорен в судебном порядке".

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!