А. Социальный наем

Применительно к договору социального найма жилого помещения юридический статус членов семьи нанимателя достаточно четко определен в ч. 2 ст. 69 ЖК РФ. Данная норма устанавливает, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Данная правовая норма конкретизируется в п. 24 Постановления Пленума ВС РФ N 14, где указывается, что члены семьи нанимателя имеют, в частности, следующие права:
1) бессрочно пользоваться жилым помещением (ст. 60 ЖК РФ);
2) сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);
3) участвовать в решении вопросов:
3.1) переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ);
3.2) вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ);
3.3) обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ);
3.4) сдачи жилого помещения в поднаем (ст. 76 ЖК РФ);
3.5) вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ);
3.6) переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ);
3.7) изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ);
3.8) расторжения договора социального найма (ст. 83 ЖК РФ).
Более того, в рамках данного пункта ВС РФ отдельно конкретизирует, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. А в литературе по этому поводу дополнительно отмечается, что члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от возраста, служебного и имущественного положения, степени материальной зависимости от нанимателя, продолжительности совместного проживания в жилом помещении и иных аналогичных обстоятельств <1>.
--------------------------------
<1> Домашняя юридическая энциклопедия. Жилье. М.: Олимп; АСТ, 1999. С. 59 (автор - М.Ю. Ильичева).

К каким же выводам можно прийти, прочтя соответствующие законодательные положения и комментарии к ним? С учетом того что ч. 2 ст. 69 ЖК РФ вполне определенным образом устанавливает, что члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, необходимо прийти к единственному выводу, что члены семьи нанимателя на самом деле являются не членами его семьи, а полноценными сонанимателями, так как их жилищно-правовой статус аналогичен жилищно-правовому статусу основного нанимателя; у основного нанимателя нет таких прав и обязанностей, которые отсутствовали бы у членов его семьи, и наоборот.
Получается, что на данной почве выстраивается на первый взгляд не совсем логичная юридическая ситуация. С одной стороны, нормы жилищного законодательства говорят, что в области договора социального найма его субъекты-жильцы подразделяются на две категории: на нанимателя (основного нанимателя) и членов семьи нанимателя. Если законодатель намеренно выделяет два типа соответствующих субъектов, то каждого из них он должен наделить различным юридическим статусом (пусть незначительным, но обязательно различным), в противном случае такое разделение будет лишено содержательной нагрузки. Исходя из этимологического названия представленных субъектов получается, что наниматель - это главный (центральный) субъект жилищных правоотношений, обладающий более сильным юридическим статусом. Наниматель - это глава семьи, которому должны подчиняться (как в жилищно-правовом, так и в социальном плане) все второстепенные субъекты. А члены семьи нанимателя - это некие производные пользователи, не находящиеся с основным нанимателем в юридически равном положении. Они зависимы от нанимателя и постоянно находятся в тени его "жилищно-правового бытия", выступая в роли неких призраков жилищного права. Если переложить эту мысль на язык гражданского права, то можно сказать так, что такие фигуры, как наниматель и член семьи нанимателя, соотносятся между собой как главная вещь и принадлежность. А принадлежность, как известно, следует юридической судьбе главной вещи и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения.
Однако, с другой стороны, ч. 2 ст. 69 ЖК РФ прямо опровергает этот вывод, устанавливая, что члены семьи нанимателя имеют равные с нанимателем права и обязанности. Исходя из содержания этой нормы следует, что наниматель и члены его семьи на самом деле находятся между собой не в субординационных, а в координационных отношениях. Их взаимные отношения выстраиваются не по принципу отношений власти и подчинения, а по методу юридического равенства сторон. Наниматель и член его семьи с юридических позиций смотрят друг на друга не сверху вниз и не снизу вверх, а с горизонтальных правовых точек <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М.: Статут, 2001. С. 37 - 48; Яковлев В.Ф. Гражданско-правовой метод регулирования общественных отношений. М.: Статут, 2006.

Более того, разделение лиц, проживающих в жилом помещении по договору найма, на нанимателя и членов семьи нанимателя не оправдано и с практических позиций. Представим себе банальную жизненную ситуацию. В жилом помещении проживают муж и жена. Спрашивается, кто из них наниматель, а кто - член его семьи? Большинство ответит - основной наниматель - это, конечно же, мужчина, ведь муж - это всегда глава семьи. С бытовой точки зрения это может быть действительно и так, а с юридической - нет. Ведь с позиций семейного законодательства муж и жена находятся по отношению друг к другу в юридически равном положении (ст. 31 СК РФ), и никто из них не обладает какими-либо правовыми преимуществами по отношению к другому супругу. Возьмем другой пример. В квартире проживают отец и сын. По логике вещей основным нанимателем должен быть признан отец как представитель более старшего поколения. Однако сын фактически живет в квартире двадцать лет, а его отец только один год. Спрашивается, кто в этой ситуации в действительности наниматель, а кто всего лишь член семьи нанимателя? Прямых ответов на все эти вопросы нет и быть не может, так как поиск их однозначного решения приведет к чистой схоластике.
Получается, что российского законодателя можно упрекнуть в некой правовой непоследовательности, выражающейся в искусственном расщеплении субъектов жилищного права; расщеплении, лишенном реального юридического наполнения. Однако для целей правового регулирования конкретных жилищных отношений такое расщепление не только целесообразно, но и необходимо. Чтобы понять это, разберем конкретную жилищную ситуацию. Допустим, в жилом помещении проживают мать и дочь. Дочь выходит замуж и своего мужа хочет поселить на данной жилплощади. В предыдущем подразделе говорилось о том, что для вселения нанимателем в жилое помещение новых членов своей семьи такому нанимателю необходимо в обязательном порядке получить согласие на вселение со стороны всех действующих членов своей семьи (ч. 1 ст. 70 ЖК РФ). В этой ситуации дочь как лицо, желающее осуществить вселение, с позиций жилищного права будет рассматриваться как наниматель (основной наниматель), который для реализации соответствующего вселения должен получить согласие члена своей семьи - матери. А теперь представим, что по прошествии определенного периода времени мать тоже вступает в брак и своего нового мужа она также желает поселить в указанном жилом помещении. В данной ситуации мать и дочь поменяются местами. Мать, намеревающаяся осуществить вселение, будет рассматриваться как наниматель (основной наниматель), который для осуществления заселения должен будет получить согласие на это у своего члена семьи - дочери.
Поэтому с позиций удобности и адекватности правового регулирования соответствующих жилищных отношений сохранение в нормах ЖК РФ таких фигур, как наниматель и член семьи нанимателя, заслуживает самой полной и всесторонней поддержки. Например, если бы ЖК РФ в ст. 70 устанавливал, что "для вселения в жилое помещение нанимателем нового нанимателя необходимо получить согласие на такое вселение у всех нанимателей", то такая норма, мягко говоря, резала бы слух и глаз любого юриста. Просто видя в тексте ЖК РФ многочисленные упоминания о нанимателях и членах семьи нанимателей, необходимо понимать, что в большинстве случаев на самом деле в данных нормах речь идет о сонанимателях жилого помещения <1>, между которыми выстраиваются юридически равные жилищные отношения, а каждый из этих лиц не находится по отношению к другому в каком-то более выгодном и (или) привилегированном положении. Как указывалось в одном из классических учебников по жилищному праву еще советского периода, "наниматель и члены его семьи, проживающие в предоставленном по договору помещении, в равной мере (выделено нами. - А.М.) наделены правами пользования помещением и несут все обязанности по договору, хотя формально стороной в договоре является лишь один из членов семьи" <2>.
--------------------------------
<1> Один из крупнейших дореволюционных российских юристов Е.В. Васьковский такой метод толкования называл термином "исправляющее толкование". См.: Васьковский Е.В. Цивилистическая методология. Учение о толковании и применении гражданских законов. М.: Центр ЮрИнфор, 2002. С. 247.
<2> Аскназий С.И., Брауде И.Л., Пергамент А.И. Жилищное право. М.: Госюриздат, 1956. С. 90.

В свете всего сказанного хотелось бы обратить внимание еще на одно достаточно важное обстоятельство. Наверное, ни для кого не будет секретом, что и в бытовой жизни, и в юридической сфере многие люди достаточно часто употребляют такой жилищно-правовой термин, как "ответственный квартиросъемщик". С содержательной точки зрения такой термин отражает и показывает две правовые грани. Во-первых, ответственный квартиросъемщик в понимании очень многих граждан - это главный член семьи ("первый среди равных", как сказали бы древнеримские юристы), наделенный жилищным законом более сильным юридическим статусом. Во-вторых, говоря об ответственном квартиросъемщике, пытаются показать, что такое лицо несет на себе полное бремя как гражданско-правовой, так и жилищно-правовой ответственности, причем не только за свои собственные действия, но и за действия членов своей семьи, проживающих с ним в одном жилом помещении. В этой интерпретации ответственный квартиросъемщик - это некий юридический щит, за спиной которого скрываются все остальные жильцы квартиры. Можно даже сказать и так, что ответственный квартиросъемщик - это как юридическое лицо для его учредителей, желающих максимальным образом ограничить (а то и полностью исключить) свою личную имущественную ответственность по обязательствам созданного ими субъекта - юридического лица <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Суханов Е.А. Очерк сравнительного корпоративного права // Проблемы развития частного права: Сб. статей к юбилею Владимира Саурсеевича Ема / Отв. ред. Е.А. Суханов, Н.В. Козлова. М.: Статут, 2011. С. 168.

Несостоятельность первого тезиса была показана выше. Что касается второго тезиса о безграничном несении ответственным квартиросъемщиком юридической ответственности по жилищно-правовым обязательствам, то ч. 2 ст. 69 ЖК РФ вполне определенно говорит, что дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. А гражданско-правовая конструкция солидарной ответственности такова, что на практике может получиться все с точностью до наоборот: члены семьи нанимателя будут нести полное бремя ответственности по обязательствам основного нанимателя <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: Сарбаш С.В. Обязательства с множественностью лиц и особенности их исполнения. М.: Статут, 2004. С. 55 - 90.

Исходя из данных предпосылок необходимо отметить, что в современных российских условиях термин "ответственный квартиросъемщик", несмотря на его повсеместное практическое применение и употребление, не имеет права на существование, потому что данный термин не только лишен содержательной юридической нагрузки, но и с этимологической точки зрения неверен по своей жилищно-правовой сути. В жилищном праве такого субъекта жилищных отношений, как ответственный квартиросъемщик, нет. Более того, если посмотреть на данный вопрос с исторической точки зрения, то можно увидеть, что данный термин страдал юридической алогичностью уже и в период действия ЖК РСФСР 1983 г., так как ст. 53 данного Кодекса прямо указывала, что совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> Наверное, неспроста один из авторитетных советских юридических словарей (Юридический словарь. М.: Госюриздат, 1953) также не содержал в себе толкования термина "ответственный квартиросъемщик". Более того, при раскрытии термина "наем жилищный" прямо отмечалось, что "если в одном жилом помещении проживает целая семья, состоящая из нескольких лиц, то на это помещение заключается один общий договор, который подписывается от имени всей семьи одним из ее членов. Однако этот последний никаких преимуществ перед остальными членами семьи не получает. Права члена семьи на пользование жилым помещением являются самостоятельными, а не производными от права того члена семьи, на имя которого заключен договор" (Там же. С. 341).

Более того, если термин "ответственный квартиросъемщик" юридически некорректен применительно к сфере договора социального найма, то в области права собственности на жилое помещение такой термин тем более выйдет за все мыслимые и немыслимые рамки правовой логики. На практике (в бытовой жизни) ответственным квартиросъемщиком жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, обычно называют либо граждан, ставших первыми по времени собственниками жилья, либо граждан, обладающих  размером доли в праве общей собственности. Однако собственник жилья (и неважно, является ли он единоличным собственником или только сособственником) является именно собственником и никаким "нанимателем", "съемщиком" или "ответственным квартиросъемщиком" в отношении себя либо третьих лиц он быть не может <1>.
--------------------------------
<1> Как отмечал В.К. Райхер, в этом будет проявляться принцип "правовой непроницаемости", суть которого сводится к тому, что не допускается существования у одного и того же субъекта в отношении одного и того же объекта двух прав, из коих одно по своему содержанию вполне тождественно другому (например, двух прав собственности) или является его интегральной частью (например, права собственности и наряду с ним права застройки, аренды, залога) (см.: Райхер В.К. Абсолютные и относительные права (к проблеме деления хозяйственных прав). В особенности применительно к советскому праву // Вестник гражданского права. 2007. N 2. С. 156).

Резюмируя весь рассмотренный выше материал, приведем краткий жилищно-правовой анализ следующей весьма распространенной жизненной ситуации. В жилом помещении по договору социального найма проживает один мужчина. Он вступает в брак и свою жену фактически поселяет (но не регистрирует по месту жительства) в данном помещении. С бытовой точки зрения участники данных жилищных отношений будут, скорее всего, рассуждать следующим образом. Мужчина - это ответственный квартиросъемщик. Он в этом жилом помещении проживает давно, он в нем зарегистрирован, он на него имеет все права. А жена - это только временный жилец, производный пользователь и не более. А если жена в этом помещении не зарегистрирована, то она на данное жилье вообще не имеет никаких прав.
Именно таким образом будет рассуждать практически каждый человек в нашей стране, не знакомый с тонкостями жилищного права. Однако с жилищно-правовых позиций решение этого вопроса будет прямо противоположным. Часть 1 ст. 69 ЖК РФ императивно устанавливает, что фактически вселенный в жилое помещение супруг автоматически становится членом семьи нанимателя. А ч. 2 ст. 69 ЖК РФ таким же императивным образом говорит, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Что же касается регистрации по месту жительства, то в предыдущих подразделах настоящей книги достаточно подробно говорилось о том, что регистрация в жилом помещении (или ее отсутствие) не оказывает никакого влияния на возникновение или прекращение жилищных правоотношений. Для жилищного права важна не регистрация в жилом помещении, а фактическое вселение в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя и фактическое проживание в нем.
Таким образом супруги из бытовых персон ответственного квартиросъемщика и члена семьи нанимателя (производного пользователя) превратятся в юридических сонанимателей, наделенных друг в отношении друга совершенно одинаковым набором жилищных прав и обязанностей.
И в завершение настоящего подраздела еще один частный момент. Ответим на вопрос: может ли наниматель при вселении нового члена семьи заключить с ним соглашение (применительно к супругам - брачный договор), по условиям которого такое лицо поселится в жилое помещение хоть и в качестве члена семьи нанимателя, но с ограниченным жилищно-правовым статусом? Более абстрактно этот вопрос мог бы звучать так: норма ч. 2 ст. 69 ЖК РФ о том, что члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, императивна или она может быть изменена по соглашению сторон? Прямой ответ на этот достаточно важный для практической сферы вопрос содержится в п. 26 Постановления Пленума ВС РФ N 14, где указывается, что следует иметь в виду, что ЖК РФ не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя.
Кстати, в советском правопорядке по этому поводу ЖК РСФСР высказывался прямо противоположным образом. С одной стороны, ст. 53 ЖК РСФСР устанавливала, что члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. С другой стороны, ст. 54 ЖК РСФСР указывала, что граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением. В научной литературе данная норма ЖК РСФСР комментировалась следующим образом: "Таким соглашением может быть установлено "усеченное" право на жилую площадь вновь вселяющегося гражданина. Так, может быть определено, что он получает право не на все жилое помещение, а лишь на его часть (например, только одну из комнат). Судебной практике известны случаи, когда за вновь вселенным гражданином вообще не признавалось прав на жилое помещение. Например, когда наниматель в заявлении о регистрации вновь вселенного гражданина указывал: "Прошу зарегистрировать без права на жилое помещение". Судебная практика признает юридическую силу за соглашениями, определяющими порядок пользования жилищем" <1>.
--------------------------------
<1> Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. Б.М. Гонгало. М.: ТК Велби; Проспект, 2004. С. 147 - 148 (автор - Б.М. Гонгало).

Однако в современных российских условиях законодатель решил отказаться от диспозитивности правового регулирования соответствующих жилищных отношений, придав им исключительно императивный оттенок. Поэтому ни супруги в рамках брачного договора, ни иные члены семьи не могут достигнуть соглашения о том, что вселяемый в жилое помещение член семьи поселяется в него с усеченным или ограниченным жилищно-правовым статусом. Еще раз повторим, что наниматель и члены его семьи на самом деле являются сонанимателями; все они обладают одинаковым набором жилищных прав и обязанностей и по отношению друг к другу находятся в юридически равном положении.
Вместе с тем содержание ст. 54 ЖК РСФСР позволяет сделать вывод, что в советских условиях деление субъектов жилищных отношений на нанимателя и членов семьи нанимателя было более ярко выражено и оправданно по практическим соображениям. Ведь заключение подобного соглашения неизбежно порождало такую ситуацию, что вселяющий наниматель обладал более сильным юридическим положением, а вселяемый член семьи, соответственно, более слабым. Получается, что основного нанимателя в данной ситуации весьма и весьма условно можно было бы называть термином "ответственный квартиросъемщик".

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!