Глава 3. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА КАК ОБЪЕКТ
ОБЛАДАНИЯ СОБСТВЕННИКА И СОЦИАЛЬНОГО НАНИМАТЕЛЯ

Вначале необходимо сделать одно замечание принципиального характера. В рамках данной главы речь будет идти исключительно о собственниках жилых помещений, так как именно им принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. У социальных нанимателей, как уже неоднократно указывалось выше, такого права нет. Часть 2 ст. 61 ЖК РФ на этот счет лишь устанавливает, что "наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма приобретает право пользования общим имуществом в этом доме". Однако в конце настоящей главы все же будет представлен краткий юридический анализ правового положения собственника жилья и социального нанимателя с позиций обладания указанными субъектами общим имуществом многоквартирного дома.
Теперь по порядку. Итак, если лицо является собственником определенного жилого помещения, такому лицу, помимо его жилья, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, под которым, в самых общих чертах, понимается имущество, обслуживающее более одного жилого помещения.
Одним из самых первых нормативных актов, который ввел в наш жилищно-правовой оборот категорию общего имущества многоквартирного дома, являлся Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Статья 8 указанного документа в первоначальной редакции, носившая название "Жилищный фонд в коллективной собственности", гласила следующее: "При объединении в многоквартирных домах собственников квартир и иных жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, собственности общественных объединений, образуются товарищества собственников недвижимости в жилищной сфере - кондоминиумы. В кондоминиумах в коллективной (общей совместной или общей долевой) собственности находятся межквартирные лестницы, лифты, коридоры, крыши, технические подвалы и другие места общего пользования, внеквартирное инженерное оборудование и придомовые территории".
Чуть позже об общем имуществе многоквартирного дома упомянул ГК РФ - главный источник регулирования рыночных и товарно-денежных отношений в нашей стране. Статья 290 ГК РФ указывает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Новый ЖК РФ установил достаточно подробный перечень элементов общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование;
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Однако самый подробный перечень элементов, относящихся к составу общедомового имущества, содержится в настоящее время в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491. В соответствии с данным документом в состав общего имущества дома включаются:
1) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
2) крыши;
3) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонные и иные ограждающие несущие конструкции);
4) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
5) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, отопления, электроснабжения);
6) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
7) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Отдельно хотелось бы остановиться на анализе правового режима такого объекта общедомового имущества, как земельный участок, расположенный под многоквартирным домом. Как только что было показано, различные нормы жилищного законодательства прямо относят земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, к составу общего имущества. Достаточно подробный и обстоятельный комментарий к указанным правовым нормам содержится в настоящее время в совместном Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В рамках данного документа даются, в частности, следующие разъяснения:
"Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (Вводного закона) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом <1>.
--------------------------------
<1> По этому поводу см. достаточно интересное Постановление Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 г. N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова".

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.
В силу ч. ч. 2 и 5 ст. 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется" (п. 66 совместного Постановления).
"Если земельный участок не сформирован и в отношении его не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка" (п. 67 совместного Постановления).
Разобравшись в самых общих чертах с составом общего имущества многоквартирного дома, обратимся теперь к анализу его гражданско-правового режима. Итак, любому собственнику жилого помещения, вне зависимости от оснований приобретения такого помещения, принадлежит доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Размер такой доли, как гласит ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, прямо пропорционален общей площади жилого помещения. Собственник жилого помещения ни при каких условиях не может быть лишен своей доли в общем имуществе, а само общедомовое имущество (его отдельные элементы) не может находиться в индивидуальной собственности какого-либо лица.
Право собственности на конкретное жилое помещение находится в неразрывной связи с долей в праве собственности на общее имущество дома. Эта связь проявляется в следующих аспектах.
Во-первых, в случае перехода права собственности на жилое помещение к приобретателю автоматически переходит доля в праве на общедомовое имущество. Часть 2 ст. 37 ЖК РФ на этот счет так прямо и устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. Еще раз эта мысль повторяется в ч. 1 ст. 38 ЖК РФ.
Во-вторых, как следствие этого, жилое помещение не может быть отчуждено в отрыве от доли в праве собственности на общее имущество дома. Об этом однозначно говорится в ч. 2 ст. 38 ЖК РФ, где указывается, что условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Наконец, в-третьих, доля в праве собственности как таковая лишена оборотоспособности. Собственник жилья не имеет право совершать с этой долей никаких гражданско-правовых сделок. Например, указанная доля не может быть самостоятельно продана, подарена, сдана в аренду или в безвозмездное пользование. Часть 4 ст. 37 ЖК РФ по этому поводу определяет, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Анализируя правовые режимы общего имущества многоквартирного дома в западных правопорядках, Е.А. Суханов пишет следующее:
"Одним из фундаментальных принципов вещного права в европейском континентальном праве является "принцип присоединения", в силу которого составная часть вещи, не являющаяся самостоятельным объектом вещных прав, всегда следует юридической судьбе "своей" вещи. В зависимости от сохранения этого принципа или отказа от него "этажную (или жилищную) собственность" разделяют на две группы.
В первом случае "этажная собственность" становится некой комбинацией единоличного права собственности (здесь и далее выделено Е.А. Сухановым. - А.М.) владельцев на используемые ими квартиры и общей собственности (или иного права) на земельный участок и общие части здания, служащие всем другим его частям (фундамент, лестницы, крыши и др.). Такой подход закреплен законодательством Германии, Италии, ряда балканских государств.
Во втором случае земельный участок и находящееся на нем здание в целом как единые, юридически неделимые вещи находятся в общей долевой собственности жильцов, которые одновременно получают особое (ограниченное) вещное право пользования квартирой или иной частью дома. В этой ситуации принято говорить о "квалифицированной общей собственности", при которой владелец конкретной квартиры приобретает долю в праве общей собственности на дом и земельный участок в целом, а не единоличное право собственности на квартиру. Такая модель закреплена законодательством Австрии и Швейцарии" <1>.
--------------------------------
<1> Суханов Е.А. "Жилищная (этажная) собственность" в европейских правопорядках // Проблемы реформирования Гражданского кодекса России: избранные труды 2008 - 2012 гг. М.: Статут, 2013. С. 348 - 349.

Возвращаясь к российскому правопорядку, еще раз хотелось бы специально отметить, что общее имущество многоквартирного дома не может находиться в индивидуальной собственности какого-либо лица. Общее имущество дома в силу прямого указания жилищного и гражданского закона во всех без исключения случаях может находиться только в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в таком доме. Это правило строго императивно и не может быть изменено (отменено) по соглашению участников жилищных отношений. А иллюстрацией такого положения вещей может послужить следующее судебное дело, рассмотренное ВС РФ.
Согласно договору инвестирования, заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО "Константа" (заказчик-застройщик) в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой, и дополнительному соглашению к данному договору инвестор обязался инвестировать необходимые средства, а заказчик-застройщик - по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в установленном договором и соглашением размере жилой и нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа. Приложением к договору инвестирования и дополнением к приложению утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору Б.
Впоследствии Б. переданы и за ним зарегистрировано право собственности на нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа жилищно-административного комплекса: технические помещения - водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.
Решением Хамовнического районного суда г. Москвы по требованию Р., С., Т. и Г., являющихся собственниками жилых помещений в указанном многоквартирном доме, признаны недействительными в силу ничтожности договор инвестирования в указанной редакции, дополнительное соглашение к нему и дополнение к приложению к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений.
При вынесении решения суд исходил из того, что спорные нежилые помещения относятся к техническим помещениям и являются общим имуществом многоквартирного дома, в связи с чем регистрация на имя ответчика права собственности на спорное имущество нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ подтвердила правильность вывода районного суда о том, что договор инвестирования в части передачи в собственность нежилых помещений, которые отнесены законом к общему имуществу дома, является ничтожным.
Статья 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения названного договора инвестирования, предусматривала, что общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть первая); общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть вторая).
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно положениям вышеприведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 3. Это же дело, только в более подробном изложении, см.: Бюллетень ВС РФ. 2013. N 3.

Таким образом, необходимо констатировать то важное обстоятельство, что общее имущество многоквартирного дома (его отдельные конструктивные элементы) не может являться предметом договоров по самостоятельной передаче права собственности на такое имущество (купли-продажи, мены, дарения). Однако это вовсе не означает, что общее имущество дома совершенно закрыто для гражданского оборота и в отношении его недопустимо совершение никаких гражданско-правовых сделок. Как прямо отмечается в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Если говорить языком гражданского права, то содержание этой нормы ЖК РФ означает, что общее имущество многоквартирного дома вполне свободно может являться предметом договоров по передаче имущества в пользование, т.е. договоров аренды и безвозмездного пользования (ссуды).
Конкретизация указанной нормы жилищного законодательства содержится в ст. 44 ЖК РФ, где указывается, что к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Кроме того, на общем собрании собственников помещений может быть принято специальное решение об определении лица, которое от имени собственников будет уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества многоквартирного дома (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) <1>.
--------------------------------
<1> В рамках данной книги не будет рассматриваться порядок и процедура проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Во-первых, этот вопрос не является специальным предметом настоящего исследования. И, во-вторых, данная процедура достаточно подробно урегулирована в ст. ст. 44 - 48 ЖК РФ.

Проиллюстрируем сказанное небольшим примером. Допустим, некое лицо желает арендовать часть общего имущества дома для размещения на этой части некоего объекта (например, платежного терминала, банкомата, небольшого торгового автомата и др.). Каким образом это можно сделать? Ни один из собственников помещений многоквартирного дома не может решить этот вопрос единолично. Не может решить этот вопрос и управляющая компания в лице ее представителей. Передать в пользование общее имущество многоквартирного дома (его часть) можно только одним способом - путем проведения общего собрания собственников многоквартирного дома. А на этом собрании для передачи имущества в соответствующее пользование должно высказаться "за" подавляющее число собственников (подробнее см. ст. 46 ЖК РФ). Аналогичный подход должен применяться и в случае передачи части общего имущества многоквартирного дома (например, крыши здания или его фасадной части) для размещения на ней рекламных конструкций <1>. Без проведения общего собрания собственников помещений фактически заключенные договоры аренды должны считаться нелегитимными.
--------------------------------
<1> См. также: пункт 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Теперь перейдем от теории к практике. Ниже будет представлено два судебных дела, рассмотренных ВС РФ, в которых достаточно наглядно можно будет увидеть правовой подход к вопросам распоряжения общедомовым имуществом. Первое дело условно можно назвать "делом об установке антенно-мачтовых устройств". Его суть сводится к следующему.
В. обратился в суд с иском к акционерному обществу об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, указав, что собственником нежилого помещения в многоквартирном жилом доме (обществом) в коммерческих целях на кровле этого жилого дома установлено телекоммуникационное оборудование антенно-мачтовых устройств станции связи. При этом в нарушение закона согласие собственников квартир в жилом доме получено не было; на внеочередном общем собрании собственников помещений жилого дома большинством голосов принято решение против передачи кровли дома в пользование общества. Полагая, что ответчиком нарушено его право как собственника квартиры в том же доме на распоряжение долей в общей собственности на общее имущество, В. просил возложить на него обязанность осуществить снос (полную разборку) антенн приемопередающего оборудования связи, антенно-мачтового устройства с оттяжками, металлоконструкции, размещенных на кровле подъезда и машинного отделения лифта дома.
Решением суда первой инстанции исковые требования В. удовлетворены.
Апелляционным определением указанное решение отменено. Принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по кассационной жалобе В. отменила состоявшееся по делу апелляционное определение, направив дело на новое апелляционное рассмотрение, по следующим основаниям.
Разрешая спор и принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что в силу положений п. 1 ст. 246 ГК РФ и п. 2 ст. 36 ЖК РФ ответчик до установки на крыше многоквартирного жилого дома антенно-мачтового сооружения был обязан получить на это согласие собственников помещений, в том числе истца. Исследовав представленные сторонами доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к выводу, что такое согласие ответчиком получено не было, что подтверждается в том числе протоколом собрания собственников помещений в многоквартирном доме, который ответчиком в установленном порядке не обжалован.
Судом первой инстанции также было учтено, что разрешение на строительство спорного объекта, утвержденное органами местного самоуправления, имело разрешительный характер при условии получения согласия собственников многоквартирного дома, а также предоставления положительных заключений органов государственного надзора. Однако органы госсанэпиднадзора не дали заключение о соответствии СанПиН размещения спутниковой приемо-передающей станции в принадлежащем ответчику помещении, поскольку после разработки проекта данной станции требовалось согласование размещения санитарных зон санитарной охраны до детского сада и родильного отделения, расположенных на границе территории названного дома, и при рассмотрении дела ответчиком такое согласование представлено не было.
Поскольку при строительстве оборудования в составе спутниковой приемо-передающей станции и телекоммуникационного оборудования не были соблюдены права третьих лиц - собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе истца, суд пришел к выводу о необходимости обязать ответчика осуществить снос сооружения.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции указал, что как истец, так и ответчик обладают равными правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома лично и совместно с другими собственниками помещений данного дома, разрешение споров между сособственниками общего имущества в многоквартирном доме об использовании общего имущества к компетенции общего собрания не относится, истцом избран ненадлежащий способ защиты своего права. Суд второй инстанции также указал, что судом не применена ст. 247 ГК РФ, устанавливающая порядок разрешения споров между собственниками имущества, находящегося в долевой собственности.
Между тем в соответствии с положениями ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Истцом избран способ защиты своего права путем обращения в суд с иском об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения.
В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Данная правовая позиция изложена в Постановлении от 29 апреля 2010 г. Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
В. является собственником жилого помещения в многоквартирном доме, и ему в силу ст. 36 ЖК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, использованное ответчиком для своих нужд.
Поскольку В. полагал, что возведением антенно-мачтового сооружения на кровле дома нарушаются его права как сособственника общего имущества, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права, является неправильным.
Какой способ защиты прав В., по мнению суда апелляционной инстанции, является надлежащим, в обжалуемом судебном постановлении указано не было.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, установленном судом.
При рассмотрении дела было установлено, что при возведении антенно-мачтового сооружения на кровле дома ответчиком не было достигнуто соглашение со всеми участниками долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в судебном порядке данный вопрос также ранее не разрешался.
Таким образом, хотя ответчик и обладал равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, однако реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности. Данное обстоятельство судом апелляционной инстанции во внимание принято не было.
Несостоятелен и довод ответчика о том, что ввиду принадлежности ему существенной доли в общей долевой собственности он мог пользоваться общим имуществом многоквартирного дома по своему усмотрению, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления сособственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли.
Кроме того, сославшись на то, что судом первой инстанции не были применены положения ст. 247 ГК РФ, вышестоящий суд при вынесении нового решения также не применил данную норму права.
При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.
Ответчик в возражениях указывал, что антенно-мачтовое сооружение на кровле жилого дома не являлось объектом градостроительства и не обладало его признаками, в связи с чем при разрешении вопроса о правомерности установки данного устройства нормы Градостроительного кодекса применению не подлежали. Между тем названное обстоятельство не освобождало ответчика от необходимости соблюдения санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, применяемых при возведении объектов подобного типа, содержащихся, в частности, в санитарно-эпидемиологических правилах и нормативах "Гигиенические требования к размещению и эксплуатации передающих радиотехнических объектов. СанПиН 2.1.8/2.2.4.1383-03", утвержденных Главным государственным санитарным врачом Российской Федерации 9 июня 2003 г.
Таким образом, действия ответчика по размещению на крыше многоквартирного жилого дома антенно-мачтового сооружения без соблюдения вышеприведенных требований законодательства, а также продолжающейся его эксплуатацией нарушены права истца как собственника общего имущества многоквартирного дома, находящегося в долевой собственности, что было оставлено без внимания судом апелляционной инстанции <1>.
-----------------------
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!