II. Равнозначность жилого помещения

Часть 1 ст. 89 ЖК РФ прямо устанавливает, что новое предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Для того чтобы понять, какую смысловую нагрузку несет в себе термин "равнозначное жилое помещение", необходимо обратиться к краткой истории развития этого вопроса.
Аналогом современной ст. 89 ЖК РФ выступала ст. 96 ЖК РСФСР. Данная статья устанавливала, что предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать требованиям ст. ст. 40 и 41 Кодекса, находиться в черте данного населенного пункта и быть размером не менее раннее занимаемого.
Наибольший интерес в данной статье представляет ссылка на ст. ст. 40 и 41 ЖК РСФСР. Чему же были посвящены данные нормы?
Статья 40 ЖК РСФСР состояла из двух пунктов. Первый пункт гласил, что жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. По сути, соответствующие положения отражены и в современном ЖК РФ.
Самая же интересная информация содержалась в п. 2 ст. 40 ЖК РСФСР. Данная норма определяла, что жилое помещение предоставляется гражданам в пределах нормы жилой площади и не менее размера, устанавливаемого в порядке, определенном Советом Министров РСФСР. Выражаясь современным языком, можно сказать так, что по ЖК РСФСР жилое помещение выделялось по норме предоставления с учетом каждого проживающего в жилом помещении нанимателя и членов его семьи.
Не меньше социальных гарантий давала и ст. 41 ЖК РСФСР, которая гласила, что при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет, кроме супругов.
На практике данные нормы жилищного законодательства должны были реализовываться приблизительно следующим образом. Допустим, в однокомнатной квартире общей площадью 30 кв. м проживала семья из четырех человек - муж, жена и двое разнополых детей старше девяти лет. Дом, в котором они проживали, шел под снос. Так вот, новое жилое помещение, которое им предоставлялось по договору найма, должно было отвечать следующим критериям. Во-первых, такое жилое помещение должно было соответствовать норме предоставления на каждого проживающего. Если на момент переселения норма предоставления соответствовала, например, размеру в 18 кв. м общей площади на одного человека (пример условный), новое жилое помещение должно было быть не менее 72 кв. м общей площади (ст. 40 ЖК РСФСР). Во-вторых, предоставленное жилое помещение должно было состоять как минимум из трех комнат, так как в семье супругов проживало двое разнополых детей старше девяти лет (одну комнату супругам и по комнате каждому ребенку) (ст. 41 ЖК РСФСР) <1>.
--------------------------------
<1> В советской судебной практике был зафиксирован следующий правовой спор на эту тему: "Отдел учета и распределения жилой площади Кировского райисполкома Москвы предъявил иск к Ш. о выселении с предоставлением однокомнатной квартиры площадью 20 кв. м в связи с переоборудованием жилого дома в нежилой. Возражая против иска, Ш. пояснила, что совместно с ней проживает сын старше девяти лет и это дает ей право на получение двух комнат. Кировский районный суд вынес решение о выселении Ш., сославшись на то, что она занимает сейчас комнату 18 кв. м и в результате выселения ее жилищные условия не ухудшатся. Пересмотрев дело в порядке надзора, президиум Московского городского суда исправил ошибку - отменил решение районного суда и передал дело на новое рассмотрение, указав на нарушение судом требований ст. 41 ЖК РСФСР, в соответствии с которой Ш. в случае выселения имела право на предоставление ей жилого помещения из двух комнат" (цит. по: Андрианов И.И. Жилищное законодательство. Практические вопросы. М.: Юрид. лит., 1988. С. 243; Бюллетень ВС СССР. 1984. N 1).

Именно таков, в самых общих чертах, был порядок предоставления новых жилых помещений по ЖК РСФСР. Однако каков порядок указанного предоставления по новому ЖК РФ? Как это ни странно звучит, но нормы действующего ЖК РФ этот вопрос напрямую не регламентируют. ЖК РФ всего лишь устанавливает, что новое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади раннее занимаемому жилому помещению, никак далее не раскрывая и не уточняя содержание данной конструкции.
Однако данный правовой пробел в настоящее время устранен. Толкование нормы ЖК РФ о равнозначности вновь предоставляемого жилого помещения содержится в п. 37 Постановления Пленума ВС РФ N 14. В данном пункте представлена следующая информация: "Судам необходимо иметь в виду, что при выселении граждан из жилых помещений, другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма, равнозначное по общей площади ранее занимаемому, предоставляется гражданам не в связи с улучшением жилищных условий, а потому иные обстоятельства (названные, например, в ч. 5 ст. 57, ст. 58 ЖК РФ), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете (ст. 55 ЖК РФ)".
Для того чтобы окончательно уяснить смысл данного разъяснения и в целом содержания ст. 89 ЖК РФ, необходимо обратиться к первоисточнику. Статья 57 ЖК РФ регулирует вопросы предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Часть 5 данной статьи устанавливает, что по договору социального найма жилое помещение должно быть предоставлено гражданам общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. А следующая за ней ст. 58 ЖК РФ регламентирует, что при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.
Иными словами, содержание ст. 89 ЖК РФ о равнозначности вновь предоставляемого жилого помещения, установленное сквозь призму толкования ВС РФ, необходимо понимать в том значении, что при выселении граждан из занимаемых ими жилых помещений в связи с изъятием таких помещений (дом подлежит сносу как аварийный, земельный участок, расположенный под домом, подлежит изъятию для государственных (муниципальных) нужд, жилое помещение подлежит переводу в нежилое) норма предоставления и учет интересов разнополых нанимателей в расчет не принимаются. Новое жилое помещение должно быть просто не менее того, какое граждане занимали ранее. Причем в расчет здесь принимается не количество комнат в прежнем жилом помещении, а именно его общая площадь.
Проиллюстрировать все сказанное можно на примере уже рассмотренной выше правовой ситуации. Итак, в однокомнатной квартире общей площадью 30 кв. м по договору социального найма проживает семья из четырех человек - муж, жена и двое разнополых детей. Если они будут переселяться из своего жилого помещения в новое жилье в порядке ст. 89 ЖК РФ, новое жилое помещение на полном юридическом основании может быть предоставлено размером не менее (но и не более!) 30 кв. м и состоять только из одной комнаты (однокомнатной квартиры). Еще раз подчеркнем, что требования ч. 5 ст. 57 ЖК РФ (норма предоставления) и ст. 58 ЖК РФ (учет интересов разнополых нанимателей) в процессе такого переселения учитываться не будут. Если семья состояла на учете по улучшению своих жилищных условий, после переселения в новое жилое помещение такая семья и дальше будет состоять на указанном учете.
Вполне естественно, что такое положение вещей не может устраивать наших граждан. Со стороны определенных лиц предпринимались многочисленные попытки обращения в Конституционной Суд РФ с требованиями признать норму ст. 89 ЖК РФ о равнозначности жилого помещения не соответствующей Конституции РФ. Однако Конституционный Суд РФ ни разу не находил юридических оснований для удовлетворения заявленных требований <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Определения Конституционного Суда РФ от 25 февраля 2010 г. N 302-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Корсак Марины Александровны на нарушение ее конституционных прав положением части 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации"; от 25 ноября 2010 г. N 1449-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Усманова Марата Азатовича на нарушение его конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации"; от 29 мая 2012 г. N 928-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Баженовой Веры Степановны, Ереминой Карины Анатольевны и других на нарушение их конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации"; от 25 сентября 2014 г. N 1847-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Арачемии Елизбари Важикоевича на нарушение его конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации"; от 23 июня 2015 г. N 1423-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ермолиной Ольги Евгеньевны на нарушение ее конституционных прав положениями статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации".

Например, в Определении Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2009 г. N 1368-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб граждан Артюкиной Марии Васильевны, Кошолкиной Марии Владимировны, Федотова Сергея Владимировича, Федотовой Людмилы Сергеевны, Фисунова Владимира Ивановича, Честных Владимира Ивановича и Шарковой Алевтины Владимировны на нарушение их конституционных прав частью 3 статьи 6, частью 2 статьи 57 и частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд РФ высказался следующим образом: внеочередной характер обеспечения другими жилыми помещениями граждан, переселяемых из жилых помещений, которые признаны непригодными для проживания, обусловливает исключительно компенсационный характер такого обеспечения, поскольку очевидно, что целью законодателя в данном случае было не улучшение жилищных условий по количественным показателям, а сохранение как минимум имеющейся обеспеченности граждан жильем (чтобы права граждан при выселении не были ущемлены) с одновременным улучшением жилищных условий с точки зрения безопасности.
В другом Определении Конституционного Суда РФ приводится конкретный пример переселения в равнозначное жилое помещение. В Определении Конституционного Суда РФ от 15 июля 2008 г. N 554-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Бултыкова Дениса Анатольевича и других на нарушение конституционных прав частью 1 статьи 89 Жилищного кодекса Российской Федерации" анализируется конкретная правовая ситуация, когда семья, состоящая из восьми человек и занимавшая трехкомнатную квартиру площадью 62 кв. м, была переселена в четырехкомнатную благоустроенную квартиру площадью 73,5 кв. м. Исходя из содержания ст. 89 ЖК РФ такое переселение следует считать законным.
Завершая настоящий блок вопросов, хотелось бы остановиться на освещении ряда позитивных моментов, связанных со ст. 89 ЖК РФ о равнозначности жилого помещения.
Во-первых, в 2010 г. в ч. 1 ст. 89 ЖК РФ были внесены весьма важные дополнения. Теперь данная норма устанавливает, что в случаях, предусмотренных федеральными законами, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления. Например, такая возможность в настоящее время прямо предусмотрена ст. 5 Федерального закона от 30 ноября 2010 г. N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" <1>.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2010. N 49. Ст. 6423.

Во-вторых, на практике возник следующий вопрос: подлежит ли учету при выселении нанимателя из жилого помещения в порядке ст. 89 ЖК РФ жилая площадь, принадлежащая ему (членам его семьи) на праве собственности? ВС РФ в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г. ответил на этот вопрос следующим образом:
"Площадь жилого помещения, находящегося в собственности гражданина, подлежит учету при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма, только в случае предоставления жилого помещения по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. При выселении нанимателя жилого помещения в порядке ст. 89 ЖК РФ жилая площадь, принадлежащая ему на праве собственности, учету не подлежит" (ответ на вопрос N 1) <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2013. N 4.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!