I. Изъятие земельного участка для государственных
(муниципальных) нужд

Итак, если земельный участок, на котором расположено жилое помещение (еще раз подчеркнем, что это может быть как индивидуальный, так и многоквартирный жилой дом), необходим для государственных (муниципальных) нужд, указанное жилое помещение может быть изъято у собственника в принудительном порядке путем его выкупа. Часть 1 ст. 32 ЖК РФ на этот счет устанавливает правило следующего содержания. Жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
Сразу необходимо обратить внимание на то важное обстоятельство, что изъятие у собственника принадлежащего ему жилого помещения осуществляется не путем предоставления ему иного жилого помещения в натуре, как это имеет место в рамках договора социального найма, а путем денежного выкупа такого жилья. Конечно, это не говорит о том, что собственнику вообще никогда и ни при каких условиях не может быть предоставлено другое жилое помещение в натуральной форме. Напротив, нормы жилищного законодательства прямо предусматривают такую возможность (подробнее об этом см. ниже). Однако предоставление взамен изымаемого жилья иного жилого помещения - это все же мера исключительного характера. По общему же правилу, изъятие жилого помещения, принадлежащего лицу на праве частной собственности, осуществляется именно путем его денежного выкупа.
Статья 32 ЖК РФ в совокупности с нормами земельного законодательства достаточно подробно регламентирует процедуру изъятия (выкупа) земельного участка и жилого помещения, находящегося на нем, для государственных (муниципальных) нужд. В самых общих чертах такая процедура сводится к следующему алгоритму.
Все начинается с того, что у соответствующего публично-правового образования (Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования) появляется объективная потребность в использовании земельного участка, занимаемого жилыми помещениями или иными объектами недвижимости, для собственных государственных (муниципальных) нужд. В рамках Постановления Пленума ВС РФ N 14 дается достаточно развернутое определение того, что необходимо понимать под государственными (муниципальными) нуждами. В данном документе указывается, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии земельных участков следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами или законами субъектов Российской Федерации, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств Российской Федерации, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения, застройка в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений) (подп. "в" п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14).
Более конкретный перечень того, что относится к государственным (муниципальным) нуждам, содержится также в ст. 49 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Данная статья устанавливает, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным:
1) с выполнением международных договоров Российской Федерации;
2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации;
- объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты систем электро-, газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения;
- автомобильные дороги федерального, регионального, межмуниципального, местного значения;
3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.
Итак, если у соответствующего публично-правового образования возникает объективная потребность в изъятии земельного участка, компетентный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка и объектов недвижимого имущества, находящихся на нем, для государственных (муниципальных) нужд. Именно решение об изъятии земельного участка является той отправной точкой, с которой начинается процедура изъятия и последующего выкупа объектов недвижимого имущества у частных собственников. Кроме того, как прямо отмечается в подп. "в" п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14, обязанность по доказыванию того, что принятое решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение, возлагается именно на государственный орган или орган местного самоуправления.
Далее следует процедура по уведомлению собственника объекта недвижимости о принятом решении. Часть 4 ст. 32 ЖК РФ по этому поводу устанавливает правило следующего содержания: собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд.
Конкретизирует данную общую норму жилищного законодательства ст. 56.6 ЗК РФ. Данная статья устанавливает следующие более конкретные требования.
Во-первых, извещение собственника осуществляется посредством направления ему заказного письма с уведомлением о вручении. Как прямо указывается в п. 11 ст. 56.6 ЗК РФ, правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю заказного письма.
Во-вторых, компетентный орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, осуществляют размещение решения об изъятии на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.
Наконец, в-третьих, указанные органы, в дополнение ко всему, обеспечивают опубликование решения об изъятии в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа по месту нахождения земельных участков, подлежащих изъятию.
Более того, в подп. "г" п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14 также указывается, что исходя из положений ч. 4 ст. 32 ЖК РФ юридически значимым обстоятельством является не только факт направления указанного уведомления собственнику жилого помещения компетентным органом, но и факт получения собственником такого уведомления. В этой связи сообщение в средствах массовой информации (например, по радио, телевидению, в печатных изданиях, Интернете) об изъятии жилого помещения у конкретного собственника не может быть признано надлежащим извещением собственника о предстоящем изъятии данного жилого помещения. Несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, должно влечь за собой отказ в иске органу государственной власти (органу местного самоуправления) о выкупе жилого помещения.
Пожалуй, самый принципиальный вопрос, который возникает на почве изъятия у собственника его жилого помещения, связан с определением стоимости такого жилого помещения (напомним, что по общему правилу жилое помещение именно выкупается у собственника, а не изымается у него путем предоставления иного жилого помещения в натуре). Часть 7 ст. 32 ЖК РФ по этому поводу гласит следующее: при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Отдельного внимания в этой связи заслуживает вопрос о включении в стоимость выкупаемого жилого помещения элементов общего имущества многоквартирного дома (к которым может относиться и земельный участок, занятый жилым домом), которые принадлежат всем без исключения собственникам на праве общей долевой собственности. Ведь, как известно, право на жилое помещение неразрывно связано с правами на объекты общедомового имущества; их отдельная передача и (или) отчуждение законом запрещены. Первоначальная редакция ч. 7 ст. 32 ЖК РФ этот вопрос напрямую не регулировала. Впервые на официальном уровне эта проблема была однозначно разрешена в рамках Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утвержденном Президиумом ВС РФ 29 апреля 2014 г.). ВС РФ на этот счет высказался следующим образом.
Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.
Поскольку положениями ст. ст. 36 - 38 ЖК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом изложенного, следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.
Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение - квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо он предназначен для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2014. N 7.

В том же 2014 г., когда был принят упомянутый Обзор ВС РФ, в ст. 32 ЖК РФ в целом и в ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в частности были внесены весьма существенные изменения и дополнения. Теперь ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в новой редакции прямо устанавливает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включается рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности на такое имущество.
Однако на этом проблематика данного вопроса еще не заканчивается. Дело в том, что общее имущество многоквартирного дома, где проживает собственник, общему имуществу рознь. Собственник может проживать в ветхом жилом доме (а в России количество таких домов, как известно, крайне велико), в котором, возможно, вообще никогда не производился надлежащий не только капитальный, но и текущий ремонт общедомового имущества. Следовательно рыночная стоимость такого общего имущества будет крайне мала, а это, естественно, будет существенным образом нарушать права и законные интересы собственника при изъятии (выкупе) у него жилого помещения. Именно на почве этой проблемы ВС РФ в рамках Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 г. были даны соответствующие разъяснения. Суть этих разъяснений сводится к следующему:
"При определении выкупной цены жилого помещения, установленной ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет. Кроме того, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Статья 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ" (ответ на вопрос N 2) <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2013. N 4.

Теперь отдельно хотелось бы остановиться на освещении вопроса о том, что не допускается включать в выкупную цену жилого помещения. Часть 5 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Однако далее ч. 5 ст. 32 ЖК РФ отдельно указывает, что собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.
Краткий комментарий к данной правовой норме содержится в подп. "з" п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14, где отмечается следующее: "В выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания ч. 5 ст. 32 ЖК РФ, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличивающие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в ч. 4 ст. 32 ЖК РФ, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению".
И еще один вопрос, связанный с определением цены выкупаемого жилого помещения. На практике между компетентным государственным (муниципальным) органом, принявшим решение о принудительном изъятии жилого помещения для государственных (муниципальных) нужд, и собственником такого жилья, скорее всего, возникнет спор о конкретном размере рыночной стоимости, за которую изымаемое жилое помещение будет выкупаться. Государственный (муниципальный) орган, естественно, будет заинтересован оценить изымаемое жилое помещение как можно дешевле <1>. Собственник жилья, наоборот, свое жилое помещение будет оценивать, что называется, по максимальным ставкам. В связи с этим в подп. "з" п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14 прямо и однозначно указывается, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
--------------------------------
<1> Пункт 4 ст. 56.10 ЗК РФ категорично устанавливает, что одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости, направляемым правообладателю изымаемой недвижимости, ему также направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиненных изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Кроме того, достаточно интересные разъяснения на этот счет содержатся также в Обзоре судебной практики ВС РФ N 1 (2014 г.). В рамках данного документа ВС РФ выдвигает два очень важных тезиса.
Во-первых, указывается, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (ответ на вопрос N 7).
Во-вторых, отмечается, что при наличии разногласий между органом публично-правового образования и собственником (пользователем) земельного участка при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия, а не тем видом, который установлен для дальнейшего его использования (ответ на вопрос N 8) <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2015. N 3.

Конечная фаза процесса изъятия (выкупа) жилого помещения будет зависеть от собственника такого жилья. Если собственник жилого помещения даст свое принципиальное согласие на выкуп у него жилого помещения и с ним будет достигнута договоренность относительно размера денежной компенсации за изымаемое жилое помещение, с собственником будет заключено соответствующее соглашение об этом, на основании которого теперь уже бывший собственник жилого помещения получит причитающиеся ему денежные средства. Часть 6 ст. 32 ЖК РФ на этот счет так прямо и устанавливает, что по общему правилу возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Однако понятно, что в практической деятельности так будет далеко не всегда. Именно поэтому ч. 9 ст. 32 ЖК РФ вводит крайне неприятную для любого собственника, но вынужденную и необходимую для общественных нужд правовую норму о принудительном выкупе у собственника принадлежащего ему жилого помещения. Часть 9 ст. 32 ЖК РФ устанавливает по этому поводу следующие правовые правила. Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных (муниципальных) нужд <1>.
--------------------------------
<1> В соответствии с прежней редакцией ст. 32 ЖК РФ указанный срок составлял один год с момента уведомления собственника.

Иными словами, содержание указанной нормы жилищного законодательства необходимо понимать в том смысле, что с момента получения собственником проекта соглашения об изъятии у него жилого помещения (и еще раз напомним, что в таком соглашении в обязательном порядке должна быть указана выкупная цена объектов недвижимости), собственнику предоставляется трехмесячный срок для принятия окончательного решения. Если собственник согласится с самим фактом выкупа у него жилого помещения и с размером выкупной цены, собственник заключит соответствующее соглашение с последующим получением причитающихся ему денежных выплат. Если собственник усомнится в объективности принятого решения об изъятии у него жилого помещения для государственных (муниципальных) нужд и (или) он будет не согласен с размером произведенной оценки изымаемых у него объектов недвижимости, собственник сможет обжаловать данные акты в судебном порядке. Наконец, если собственник в течение трех месяцев с момента получения им проекта соглашения об изъятии жилого помещения не предпримет вообще никаких действий, у компетентного государственного (муниципального) органа появится право обратиться с иском к собственнику о принудительном выкупе у него жилого помещения. И если в судебном процессе будут установлены все необходимые для данного дела обстоятельства (что изымаемый земельный участок и объекты недвижимости, находящиеся на нем, действительно необходимы для государственных (муниципальных) нужд, что собственник жилого помещения был надлежащим образом уведомлен об изъятии у него жилого помещения, что предложенная выкупная цена соответствует рыночной стоимости жилого помещения и всем убыткам, которые понесет собственник), суд будет обязан вынести решение о принудительном изъятии жилого помещения для государственных (муниципальных) нужд. Публичные (общественные) интересы в этом вопросе победят интересы частные (личные). Собственник будет вынужден в принудительном порядке отказаться от своего права собственности на жилое помещение, получив взамен эквивалентную денежную сумму.
Нетрудно увидеть, что механизм изъятия объектов недвижимости у частных собственников, установленный нормами жилищного и земельного законодательства, является весьма существенным исключением из общеконституционного принципа о неприкосновенности и священности права собственности. Однако еще раз подчеркнем, что в данной правовой сфере во главу угла будут поставлены именно публичные, а не частные интересы. Право частной собственности, если так можно выразиться, будет принесено в жертву ради общественного блага. Кстати сказать, нормы ст. 32 ЖК РФ не раз становились предметом рассмотрения в Конституционном Суде РФ. Заявители пытались доказать и обосновать, что частные интересы собственников должны иметь приоритет перед интересами публично-правовых образований, а последние не вправе требовать от них принудительного изъятия жилых помещений. Однако Конституционной Суд РФ ни разу не находил юридических оснований для признания указанных правовых норм неконституционными <1>.
--------------------------------
<1> См., например: Определения Конституционного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 1415-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Санникова Александра Юрьевича на нарушение его конституционных прав статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации"; от 24 сентября 2012 г. N 1571-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Климентьева Виктора Аркадьевича, Климентьева Павла Викторовича и Шепелевой Натальи Викторовны на нарушение их конституционных прав частями 7 и 9 Жилищного кодекса Российской Федерации"; от 22 марта 2012 г. N 459-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Ронжиной Лидии Васильевны и Ронжиной Марии Константиновны на нарушение их конституционных прав статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации".

Вообще нужно сказать, что несмотря на то что сам факт изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения является для него фактом крайне неприятным и обременительным, нормы жилищного законодательства стараются сделать процедуру по принудительному изъятию объектов недвижимости максимально безболезненной для собственника. Это проявляется, в частности, в следующем.
Во-первых, ч. 6 ст. 32 ЖК РФ устанавливает определенные юридические "подушки безопасности" для собственников изымаемой недвижимости. Данная норма, в частности, указывает, что принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. Причем по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним может быть сохранено право пользования изымаемым жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилья.
Во-вторых, достаточно важные комментарии процессуального характера к ч. 9 ст. 32 ЖК РФ содержатся в Постановлении Пленума ВС РФ N 14. ВС РФ по этому поводу дает следующую информацию.
Первое. Если собственником (сособственником) изымаемого жилого помещения является несовершеннолетний или в нем проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (подп. "е" п. 20 Постановления).
Второе. ВС РФ указал, что принимая во внимание, что правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа является его выселение из этого жилого помещения, к участию в деле должен быть привлечен прокурор (подп. "ж" п. 20 Постановления).
Итак, мы в самых общих чертах рассмотрели процедуру изъятия (выкупа) жилого помещения в связи с изъятием земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем, для государственных (муниципальных) нужд. В связи с этим перед нами вплотную встает следующий вопрос: может ли собственник жилого помещения требовать от компетентного государственного (муниципального) органа вместо выплаты ему соответствующей денежной компенсации предоставления иного жилого помещения в натуральном виде, как это имеет место применительно к договору социального найма? В принципе прямой ответ на этот вопрос содержится в ч. 8 ст. 32 ЖК РФ. Данная норма устанавливает, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.
Достаточно развернутый комментарий к данной правовой норме представлен в уже не раз упоминавшемся Постановлении Пленума ВС РФ N 14. Комментарий к ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, данный ВС РФ, слагается из трех юридических тезисов.
Первое. ВС РФ указывает, что требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.
Второе, и, пожалуй, самое принципиальное. ВС РФ прямо говорит о том, что суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания ст. 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения <1>.
--------------------------------
<1> Еще раз эта правовая позиция была отражена в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2009 г. (ответ на вопрос N 3) // Бюллетень ВС РФ. 2010. N 2.

Наконец, третье. ВС РФ отдельно комментирует, что в случае соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ с зачетом стоимости предоставляемого жилого помещения. Если стоимость жилого помещения, передаваемого в собственность взамен изымаемого жилья, ниже выкупной цены изымаемого жилого помещения, то собственнику выплачивается разница между стоимостью прежнего и нового жилого помещения, а если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены изымаемого жилого помещения, то по соглашению сторон обязанность по оплате разницы между ними возлагается на собственника (все обозначенные тезисы представлены в подп. "и" п. 20 Постановления Пленума ВС РФ N 14).
Таким образом, содержание ч. 8 ст. 32 ЖК РФ, установленное в свете комментария, данного ВС РФ, необходимо понимать в следующем ключе. Собственник изымаемого жилого помещения не вправе требовать (в том числе в судебном порядке) от государственного (муниципального) органа предоставления ему иного жилого помещения в натуральной форме. Такое предоставление возможно только по решению (по соглашению с собственником) госу
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!