II. Признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим
сносу (реконструкции)

Вторая ситуация, когда собственник может быть выселен из своего жилого помещения, связана с таким обстоятельством, как признание многоквартирного дома аварийным. Правовое разрешение указанной ситуации представлено в настоящее время в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Без преувеличения можно сказать, что ч. 10 ст. 32 ЖК РФ является одной из самых "социально острых" норм всего отечественного жилищного законодательства. Данная норма устанавливает правило следующего содержания: "Признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и, соответственно, подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ".
Говоря простыми словами, ч. 10 ст. 32 ЖК РФ необходимо понимать в том значении, что если многоквартирный дом, в котором проживают частные собственники жилых помещений, в силу каких-либо обстоятельств признается аварийным, собственники за свой счет обязаны осуществить снос (реконструкцию) такого дома. В противном случае каждое жилое помещение в указанном доме (вместе с земельным участком) изымается для муниципальных нужд с последующей выплатой собственникам денежной компенсации в том порядке, о котором подробно говорилось в предыдущем подразделе <1>.
--------------------------------
<1> Весьма показателен следующий факт. В мае 2012 г. в Государственную Думу был внесен законопроект под названием "О приостановлении действия пункта 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ с целью защиты собственников жилья от злоупотребления правом признания дома аварийным". Однако данный законопроект был отклонен уже в первом чтении.

Однако на этом история еще не заканчивается. В 2006 г. в ст. 32 ЖК РФ дополнительно были внесены ч. ч. 11 и 12, которые усилили действие ч. 10 ст. 32 ЖК РФ. Часть 11 ст. 32 ЖК РФ гласит следующее: "В случае если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае если собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ".
На уровне ВС РФ данные нормы жилищного законодательства толкуются следующим образом. В п. 22 Постановления Пленума ВС РФ N 14 отмечается, что судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (т.е. межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.
В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ЖК РФ. При этом положения ч. 4 ст. 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат <1>.
--------------------------------
<1> Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за третий квартал 2009 г., бездействие органа местного самоуправления по принятию соответствующего решения может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке (ответ на вопрос N 3) // Бюллетень ВС РФ. 2010. N 2.

Таковы общие разъяснения, данные ВС РФ по этому вопросу. Однако анализ конкретных судебных дел, рассмотренных ВС РФ и касающихся споров по выселению граждан из аварийных жилых домов, позволяет прийти к выводу, что ВС РФ, по всей видимости, не до конца определился с позицией о наиболее целесообразном режиме применения ч. 10 ст. 32 ЖК РФ в практической деятельности. В некоторых случаях ВС РФ применяет данную правовую норму достаточно жестко, толкуя ее практически буквальным образом. В других случаях он, наоборот, старается максимальным образом учесть и защитить права и законные интересы собственников жилых помещений, применяя ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, насколько это возможно, в крайне ограниченном формате. Примером первого подхода ВС РФ может послужить следующее судебное дело.
Е. обратилась в суд с иском к администрации г. Владивостока о предоставлении благоустроенного жилого помещения, указав, что является собственником квартиры в доме барачного типа. Дом, где расположена квартира Е., 1954 года постройки, находится в аварийном состоянии и постановлением главы администрации г. Владивостока от 23 июня 1999 г. признан непригодным для проживания, включен в реестр ветхих и аварийных домов, подлежащих расселению. Дом фактически расселен, однако администрацией г. Владивостока в предоставлении жилого помещения истице отказано.
Решением Ленинского районного суда г. Владивостока от 26 апреля 2011 г. исковые требования оставлены без удовлетворения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 июня 2011 г. решение районного суда отменено и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
В надзорной жалобе представитель администрации г. Владивостока просил об отмене определения судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16 июня 2011 г.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24 апреля 2012 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.
Разрешая дело по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований о предоставлении благоустроенного жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что признание дома непригодным для постоянного проживания не порождает у администрации г. Владивостока обязанности по предоставлению Е., владеющей квартирой на праве собственности, другого благоустроенного жилого помещения, поскольку действующее жилищное законодательство предусматривает такую обязанность только для наймодателя при выселении лиц, занимающих жилое помещение по договору социального найма.
Жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном непригодным для проживания, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Отменяя решение районного суда, судебная коллегия по гражданским делам исходила из того, что в системе действующего правового регулирования п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ не исключает возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилья, по договорам социального найма во внеочередном порядке, если они на момент утраты жилища не состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.
В обжалуемом определении содержится ссылка на Определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. N 376-О-П <1> и указывается на возможность предоставления жилых помещений малоимущим гражданам, лишившимся жилья, по договорам социального найма во внеочередном порядке на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.
--------------------------------
<1> Имеется в виду Определение Конституционного Суда РФ от 5 марта 2009 г. N 376-О-П "По жалобе гражданина Алексеева Романа Владимировича на нарушение его конституционных прав пунктом 1 части 2 статьи 57 Жилищного кодекса Российской Федерации".

Однако при рассмотрении настоящего дела Е. ставился вопрос о предоставлении ей благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с тем, что дом, где расположена принадлежащая ей на праве собственности квартира, находится в аварийном состоянии и признан непригодным для проживания, включен в реестр ветхих и аварийных домов, подлежащих расселению.
Обстоятельства, связанные с нуждаемостью Е. в жилом помещении, существенного значения для рассмотрения заявленных истицей на основании ст. 32 ЖК РФ исковых требований не имели и не могли повлечь отмену решения суда первой инстанции.
Вопрос о предоставлении ей жилого помещения как малоимущему гражданину, нуждающемуся в жилом помещении, истицей не ставился, потому проверять нуждаемость Е. в жилом помещении у суда первой инстанции при разрешении спора не было оснований.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определение от 16 июня 2011 г. отменила, передала дело на новое кассационное рассмотрение в Приморский краевой суд <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 24 апреля 2012 г. N 56-В12-1 // Бюллетень ВС РФ. 2012. N 12.

Но справедливости ради нужно отметить, что решение данной правовой коллизии в описанном выше ключе является для ВС РФ актом исключительного характера. В основном ВС РФ, наоборот, стремится максимальным образом учесть и защитить права и законные интересы собственников жилых помещений, где для этого имеются хоть какие-либо правовые основания. Иллюстрацией такого подхода могут послужить уже два судебных дела, рассмотренных ВС РФ с небольшим временным интервалом. Суть первого дела сводится к следующему.
Г. обратилась в суд с иском к администрации города, управлению жилищных отношений администрации города о бездействии, возложении обязанности принять ее семью на учет для получения жилого помещения по договору социального найма, предоставить благоустроенное жилое помещение.
В обоснование заявленных требований истица указала, что она и ее несовершеннолетний сын являются собственниками (каждый по 1/2 доле) двухкомнатной квартиры, расположенной в доме, который решением межведомственной комиссии отнесен к категории непригодных для постоянного проживания и не подлежащих ремонту или реконструкции. На основании решения территориального отдела комитета социальной защиты населения администрации города о признании ее семьи малоимущей истица обратилась с заявлением о принятии на учет для получения жилого помещения на условиях договора социального найма в управление жилищных отношений администрации города. Однако на день обращения в суд с иском решение о постановке либо об отказе в постановке ее на учет принято не было. Позднее управление жилищных отношений администрации города приняло решение о принятии семьи истицы на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения, вследствие чего исковые требования были уточнены: истица просила суд возложить на администрацию города обязанность предоставить семье Г. жилое помещение по договору социального найма во внеочередном порядке.
Разрешая дело и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и кассационной инстанций исходили из того, что жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном непригодным для проживания, подлежат защите в порядке, предусмотренном ст. 32 ЖК РФ, т.е. жилое помещение может быть изъято у собственника либо путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену. Факт постановки истицы и членов ее семьи на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении, по мнению суда, не порождает права на предоставление жилого помещения во внеочередном порядке.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, заключением межведомственной комиссии от 23 августа 2007 г. жилые помещения в доме, в котором расположена квартира, принадлежащая на праве собственности Г. и ее сыну, отнесены к категории непригодных для постоянного проживания и не подлежащих ремонту и реконструкции.
Решением территориального отдела комитета социальной защиты населения администрации от 2 октября 2008 г. семья Г. признана малоимущей.
Приказом Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 14 января 2009 г. семья истицы принята на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, постановлено включить Г. в список граждан, жилые помещения которых признаны непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.
В силу ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных частью второй данной статьи случаев.
В соответствии с пунктом первым части второй данной правовой нормы вне очереди жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту и реконструкции не подлежат.
Федеральный законодатель не связывает возможность признания гражданина нуждающимся в получении жилого помещения с конкретным правом, на котором ему принадлежит (или ранее принадлежало) жилое помещение, а потому нуждающимся по смыслу приведенных законоположений может быть признан как наниматель по договору социального найма, так и собственник жилого помещения.
Таким образом, поскольку семья истицы признана малоимущей, т.е. неспособной приобрести на свои личные средства жилое помещение, принята на учет в качестве нуждающейся в жилом помещении, у органов местного самоуправления в силу п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ возникла обязанность предоставить ей жилое помещение по договору социального найма.
Что касается ст. 32 ЖК РФ, на которую ссылался суд, отказывая в иске, то данная правовая норма регулирует обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и не исключает требования ст. 57 ЖК РФ предоставить жилые помещения по договору социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении.
В этой связи выводы судов о том, что у Г. и ее сына не возникло права на предоставление жилого помещения по нормам ст. 57 ЖК РФ, признаны незаконными <1>.
--------------------------------
<1> Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за четвертый квартал 2009 г. // Бюллетень ВС РФ. 2010. N 5. Практически аналогичное дело см.: Обзор судебной практики ВС РФ за январь - июль 2014 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 11.

Второе судебное дело, рассмотренное ВС РФ, посвящено практически аналогичной ситуации, однако в нем более подробно раскрывается и показывается алгоритм предоставления жилого помещения собственнику именно во внеочередном порядке.
К., действующая в своих интересах и интересах своих несовершеннолетних детей, обратилась в суд с иском о предоставлении жилого помещения во внеочередном порядке на основании п. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ. Просила обязать ответчика предоставить на семью, состоящую из трех человек, в границах муниципального образования "Город Калуга" благоустроенную, пригодную для постоянного проживания квартиру общей площадью не менее той, которая принадлежит истице на праве собственности, признанной непригодной для проживания и не подлежащей капитальному ремонту и реконструкции.
Решением Калужского районного суда от 26 апреля 2010 г. в удовлетворении исковых требований К. отказано.
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 17 июня 2010 г. из мотивировочной части названного решения исключено указание о том, что предоставление истцам жилого помещения должно быть осуществлено по правилам ст. ст. 87 и 89 ЖК РФ. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 8 февраля 2011 г. надзорную жалобу удовлетворила, указав следующее.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ пришла к выводу, что к спорным правоотношениям не подлежат применению ст. ст. 87 и 89 ЖК РФ, поскольку требования заявлены в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 57 ЖК РФ.
Судом установлено, что семья истицы, состоящая из трех человек, занимает комнату в коммунальной квартире на праве собственности.
Распоряжением заместителя городской главы от 3 июня 2009 г. К. и ее несовершеннолетние дети приняты на учет в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом из муниципального жилищного фонда по договору социального найма в порядке общей очереди.
Занимаемое истцами жилое помещение заключением городской межведомственной комиссии от 21 августа 2009 г., утвержденным распоряжением заместителя городской главы от 4 сентября 2009 г., признано непригодным для проживания, в связи с чем семья истицы, состоящая из трех человек, включена в список на внеочередное предоставление жилых помещений и по состоянию на 2 октября 2009 г. значится в указанном списке под N 318.
Согласно ч. 1 ст. 57 ЖК РФ жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением установленных ч. 2 данной статьи случаев.
В силу п. 1 ч. 2 той же статьи вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.
Данная норма закона не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, от включения в список граждан, имеющих право на получение жилого помещения вне очереди (список внеочередников), тем более - от времени включения в список внеочередников. Нет в ней и указаний на предоставление жилья в порядке очередности лиц равной категории.
Отсутствие в законодательстве положений о сроке, в течение которого жилье должно быть предоставлено гражданам, имеющим право на его внеочередное предоставление, свидетельствует о том, что жилье указанной категории граждан должно быть предоставлено незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права - права на получение жилого помещения вне очереди, а не в порядке какой-либо очереди (по списку внеочередников).
Иное толкование приведенных выше положений ст. 57 ЖК РФ противоречит прямо установленному данной нормой исключению из общего порядка очередности предоставления жилых помещений для лиц, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежащими ремонту или реконструкции.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ состоявшиеся по делу судебные постановления отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 8 февраля 2011 г. N 85-В10-7 // Бюллетень ВС РФ. 2011. N 12.

_______________

Теперь подведем промежуточные итоги. Если рассматривать социального нанимателя жилья и собственника жилого помещения с позиций изъятия принадлежащих им жилых помещений в публичных интересах (жилое помещение подлежит сносу как аварийное, земельный участок, занятый жилым домом, изымается для государственных (муниципальных) нужд и др.), то необходимо прийти к однозначному выводу, что социальный наниматель с этих позиций находится в более выигрышном юридическом положении, нежели собственник жилья. Если из жилого помещения по указанным выше основаниям выселяется социальный наниматель, наймодатель будет обязан предоставить такому нанимателю иное жилое помещение в натуральной форме. Причем новое жилое помещение должно отвечать таким критериям, как благоустроенность, равнозначность, нахождение в том же населенном пункте. Совсем иная картина выстроится применительно к собственнику жилья. По общему правилу, жилое помещение, принадлежащее лицу на праве собственности, выкупается у такого лица по его рыночной стоимости с возмещением бывшему собственнику всех возможных убытков и необходимых расходов. Решение вопроса о предоставлении собственнику иного жилого помещения остается на усмотрение компетентного государственного органа. Кроме того, ч. 10 ст. 32 ЖК РФ устанавливает, что если многоквартирный дом, в котором проживают собственники, признается аварийным, это является основанием для предъявления к указанным собственникам требования о сносе такого дома или его реконструкции за счет их средств. В противном случае все жилые помещения изымаются для муниципальных нужд с выплатой собственникам стоимости принадлежащих им помещений. На социальных же нанимателей такие юридические обязанности жилищный закон не возлагает.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!