V. Самовольное занятие жилого помещения
В настоящее время ни нормы жилищного, ни нормы гражданского законодательства прямо не говорят о таком основании выселения из жилого помещения, как самовольное занятие жилья. Статья 90 ЖК РСФСР предусматривала, что в случае самовольного занятия жилого помещения (т.е. заселения в него без каких бы то ни было правовых оснований), граждане подлежали выселению в административном порядке с санкции прокурора. Новый ЖК РФ данные общественные отношения не регулирует вообще никаким образом. Однако это вовсе не означает, что вопросы самозахвата жилья в современных условиях утратили свою актуальность. В современных российских условиях случаи самовольного занятия жилых помещений потенциально могут встречаться как в сфере государственного (муниципального) жилищного фонда (т.е. фонда, предназначенного для заселения граждан по договорам социального найма), так и в области права частной собственности на жилые помещения.
Каким же образом необходимо будет вести себя законному собственнику жилого помещения, если его помещение подвергнется неправомерному (произвольному) захвату со стороны третьих лиц? Нижеприведенное судебное дело, рассмотренное ВС РФ, послужит хорошей иллюстрацией для ответа на поставленный вопрос.
Акционерное общество "ПТГО-Север" (АО "ПТГО-Север") обратилось в суд с иском к Д. о выселении из квартиры дома по ул. Победы в г. Тосно Ленинградской области без предоставления другого жилого помещения, сославшись на то, что ответчик вселился в квартиру без законных на то оснований. Кроме того, решением совета директоров АО "ПТГО-Север" Д. отказано в продаже квартиры в этом доме, поскольку она обеспечена жильем - имеет на праве собственности 1/2 часть дома в г. Тосно.
Д. предъявила встречный иск о признании права собственности на квартиру в доме по ул. Победы в г. Тосно, указав, что в квартиру вселилась в 1994 г. на основании смотрового ордера, была включена в списки лиц, подлежащих заселению в названный дом.
Решением Тосненского городского суда Ленинградской области от 20 марта 2000 г. (оставленным без изменения Судебной коллегией по гражданским делам Ленинградского областного суда от 13 апреля 2000 г.) исковые требования АО "ПТГО-Север" удовлетворены: Д. выселена из квартиры упомянутого дома, так как она может проживать в принадлежащей ей на праве собственности половине домовладения в г. Тосно, в удовлетворении встречного иск Д. отказано.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 14 августа 2001 г. протест заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое судебное рассмотрение оставила без удовлетворения.
Согласно материалам дела собственником квартиры в доме по ул. Победы в г. Тосно является АО "ПТГО-Север" (на основании свидетельства о государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью на территории Ленинградской области от 8 сентября 1998 г.). Д. проживает в ней без законных оснований, вселилась на данную жилую площадь в нарушение установленного порядка, акционерное общество ей не выдавало предусмотренных законом документов на право проживания. Договор найма либо аренды с ответчиком акционерное общество не заключало, оснований для возникновения права собственности на спорное жилое помещение у Д. отсутствует. Директор Тосненского филиала АО "ПТГО-Север" при выдаче смотрового ордера на указанную квартиру превысила предоставленные ей полномочия, разрешив Д. вселиться в жилое помещение.
Таким образом, суд правильно отказал истице в признании права собственности на спорную квартиру.
То обстоятельство, что после вселения в квартиру по ул. Победы (в нарушение установленного порядка) Д. произвела в ней отделочные работы и оплачивала коммунальные услуги, не свидетельствует о заключении с ней договора найма.
Более того, имеющиеся в материалах дела документы свидетельствуют о том, что в очереди на улучшение жилищных условий ответчица состояла не на предприятии, а по месту жительства.
Нельзя согласиться и с доводом о том, что с Д. фактически был заключен договор найма жилого помещения, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Как установлено судом первой инстанции, собственником АО "ПТГО-Север" не принималось решения о предоставлении Д. жилого помещения во владение и пользование.
На основании изложенного Президиум Верховного Суда РФ решение Тосненского городского суда, определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда оставил без изменения, а протест заместителя Генерального прокурора РФ - без удовлетворения <1>.
--------------------------------
<1> Бюллетень ВС РФ. 2003. N 1.
Итак, мы в самых общих чертах рассмотрели универсальные юридические основания выселения нанимателя (собственника) из жилых помещений за совершенные им жилищные правонарушения. В завершение настоящего раздела хотелось бы осветить комментарии процессуального характера, данные ВС РФ применительно к делам о выселении граждан.
Во-первых, ВС РФ отвечает на вопрос, кто может выступать в роли истцов по гражданским делам данной категории. В абз. 2 и 3 п. 39 Постановления ВС РФ N 14 по этому поводу указывается, что к заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении, относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) членов его семьи (собственника и (или) членов его семьи) (например, соседи по дому, коммунальной квартире). Обратиться в суд с иском о выселении вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.
Во-вторых, ВС РФ в абз. 4 п. 39 своего Постановления N 14 специально акцентирует внимание на то, что, разрешая дела о выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя, собственника, членов их семей, которые, несмотря на предупреждение наймодателя или иного компетентного государственного (муниципального) органа о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.
Лично от себя хотим обратить внимание на то обстоятельство, что правовые последствия выселения социального нанимателя и собственника жилья различны. Социальный наниматель просто выселяется без предоставления иного жилого помещения. Если здесь уместен этот термин, то наниматель выселяется "в никуда", выселяется в буквальном смысле слова на улицу. С собственником же дела обстоят несколько иначе. Статья 293 ГК РФ прямо определяет, что жилое помещение собственника продается с публичных торгов. После этого теперь уже бывшему собственнику выплачивается вырученная от продажи денежная сумма за вычетом всех расходов, связанных с исполнением судебного решения. На полученные денежные средства лицо в принципе сможет приобрести себе в собственность иное жилое помещение. Хотя последний процесс уже никак не будет контролироваться со стороны компетентных государственных органов.
И также хотелось бы привести еще одно судебное дело, рассмотренное ВС РФ. В рамках этого дела будет показан общий подход ВС РФ к гражданско-правовым спорам о выселении лиц из принадлежащих им жилых помещений.
М. обратилась в суд с иском к Т., Ч., В. об устранении препятствий путем выселения и снятия с регистрационного учета, указав, что является ответственным квартиросъемщиком квартиры, занимая вместе с отцом А. комнату размером 13,6 кв. м, где и зарегистрирована. В этой же квартире зарегистрированы и ответчики, занимая комнату размером 14 кв. м. Однако ответчики в указанном жилом помещении не проживают, их вещей в нем не имеется, о чем составлен акт от 12 января 2009 г. Кроме того, Ч., иногда находясь в квартире, устраивает ссоры и скандалы, что приводит к вызову милиции.
В судебном заседании истица уточнила заявленные требования, просила требование о выселении ответчиков из квартиры не рассматривать.
Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 23 июня 2009 г. требования истицы об устранении препятствий путем выселения ответчиков и снятии их с регистрационного учета удовлетворены.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 4 августа 2009 г. решение суда оставлено без изменения.
В надзорной жалобе ответчиками ставится вопрос об отмене вынесенных судебных постановлений.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 23 марта 2010 г. удовлетворила надзорную жалобу, указав следующее.
Разрешая дело и удовлетворяя заявленные требования истицы об устранении препятствий путем выселения ответчиков и о снятии их с регистрационного учета, суд исходил из того, что она является нанимателем. Она и ее отец А. своего согласия на регистрацию ответчиков в квартире не давали, последние на спорной жилой площади были зарегистрированы неправомерно. Также суд исходил из того, что ответчики используют спорную жилую площадь не по назначению и нарушают права и законные интересы соседей.
С указанными выводами суда первой инстанции согласился суд кассационной инстанции.
Названные выводы суда основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.
В соответствии с выпиской из лицевого счета истица является нанимателем одной комнаты площадью 13,6 кв. м.
Ордер на вторую комнату размером 14 кв. м 31 марта 1978 г. выдан Г., которая в 1982 г. зарегистрировала на данную жилую площадь свою сестру Т., а впоследствии и ее детей В. и Ч.
В связи с выездом в 2002 г. из спорной квартиры на другое постоянное место жительства Г. ответственным квартиросъемщиком комнаты 14 кв. м стала Т. На данной жилой площади Т. вместе с детьми - В. и Ч. зарегистрированы постоянно.
Таким образом, как утверждают в надзорной жалобе ответчики, на каждую из двух комнат в квартире имеются отдельные лицевые счета и отдельные технические паспорта, т.е. спорная квартира является коммунальной. Истица никогда не была единственным нанимателем всей квартиры, в связи с чем согласия М. и ее отца А. на регистрацию ответчиков в комнате размером 14 кв. м не требовалось.
В соответствии со ст. 54 ЖК РСФСР, действовавшего на момент возникновения правоотношений, наниматель вправе в установленном порядке вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи.
С учетом требований вышеприведенной нормы закона согласие М. и ее отца на вселение ответчиков в комнату размером 14 кв. м. не требовалось, поскольку наниматель данной жилой площади Г. (сестра ответчицы Т.) занимала ее по отдельному от истца договору найма и членом семьи М. никогда не являлась. Истец являлась соседкой по коммунальной квартире для нанимателя Г.
Согласно ст. 83 ЖК РФ допускается расторжение договора найма в судебном порядке в случае использования жилого помещения не по назначению, а также систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
Доказательств использования ответчиками жилого помещения не по назначению суду представлено не было. Временное вселение в комнату родственников ответчиков не может рассматриваться как использование комнаты не по назначению, поскольку согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель вправе с согласия членов своей семьи вселить в жилое помещение других граждан в качестве совместно проживающих с ним членов своей семьи. Более того, ст. 67 ЖК РФ прямо предусмотрено право нанимателя вселить в занимаемое жилое помещение иных лиц и сдать жилое помещение в поднаем.
Что касается вывода суда о наличии оснований для выселения ответчиков в связи с установлением факта нарушения ими прав и законных интересов соседей, то с ним также согласиться нельзя.
Согласно ч. 1 ст. 91 ЖК РФ выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения в связи с систематическим нарушением прав и законных интересов соседей возможно по требованию наймодателя и других заинтересованных лиц, однако лишь в том случае, если после предупреждения наймодателя указанные лица не устранят допущенные нарушения.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчики предупреждались наймодателем о необходимости устранить нарушения, а после предупреждения продолжали совершать противоправные виновные действия.
Указанные выше требования закона судом не были учтены при рассмотрении возникшего спора и привели к неправильному разрешению дела <1>.
--------------------------------
<1> Определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 23 марта 2010 г. N 18-В10-19 // Бюллетень ВС РФ. 2011. N 3.
