В. Право собственности

В гражданском законодательстве присутствует специальная норма, посвященная вопросам принудительного изъятия у собственника принадлежащего ему имущества. Речь идет о ст. 235 ГК РФ. Данная статья устанавливает, что собственник в принудительном порядке может утратить право собственности на принадлежащее ему имущество, в частности, в следующих случаях: обращения взыскания на имущество по обязательствам, отчуждения недвижимого имущества в связи с принудительным изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, реквизиции, конфискации. Однако ни нормы гражданского, ни нормы жилищного законодательства не содержат прямых норм, которые давали бы в систематизированном виде исчерпывающий перечень оснований, по которым собственник может утратить свое право собственности на принадлежащее ему жилье (в том числе в результате совершения различных гражданских правонарушений). Однако это, естественно, не означает, что таких правовых оснований нет. Для иллюстрации сказанного обратимся к конкретным примерам.
Допустим, лицо берет кредит в банке на приобретение жилого помещения. После регистрации права собственности на него указанное жилье сразу же будет заложено банку в рамках договора ипотеки в качестве обеспечения исполнения обязательства по возврату кредита. Если в дальнейшем заемщик (должник) допустит неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по возврату взятого им кредита, у банка как у залогового кредитора (залогодержателя) появится право обратить взыскание на заложенное ему жилое помещение. Такое помещение будет отобрано у собственника и продано на публичных торгах в счет погашения долга. Причем указанный механизм будет применяться даже в том случае, если для собственника-должника (гражданина) принадлежащее ему жилое помещение объективно будет являться единственным местом его жительства. Как отмечалось в одном из документов ВАС РФ, из п. п. 1 и 2 ст. 6, п. 1 ст. 50 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на квартиру, заложенную по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этой квартиры требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства; сам по себе факт наличия у гражданина-должника жилого помещения, являющегося для него и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению взыскания на него, если оно обременено ипотекой. Выводы судов о том, что нормы законодательства устанавливают исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, ошибочны <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 26 ноября 2013 г. N 6283/13.

Можно привести другой пример принудительного изъятия жилого помещения. Этот пример касается области наследственного права, а именно вопроса об ответственности наследников по долгам умершего наследодателя. Статья 1175 ГК РФ по этому поводу устанавливает, что каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества. При этом наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно.
А теперь разберем следующую практическую ситуацию. Допустим, лицо при жизни обладало правом собственности на некое жилое помещение. Такое лицо умерло. Принадлежащее ему жилое помещение перешло по наследству к его наследнику (или наследникам). Наследник (как универсальный правопреемник) зарегистрировал свое право собственности на жилое помещение и, возможно, оформил в нем регистрацию по месту жительства. В дальнейшем выясняется, что умерший наследодатель при жизни являлся должником некоего лица (юридические основания такого долга могут быть самым различными - договор займа или кредита, обязательство по оплате товаров, обязательство по возмещению вреда и многое-многое другое). В этом случае у кредитора умершего наследодателя (при отсутствии иного варианта погашения долга, который может быть согласован с наследником) появится полное право обратить взыскание на принадлежащее наследнику на праве собственности жилое помещение. Механизм такого взыскания может быть самым различным. Это может быть и продажа жилого помещения (в том числе на публичных торгах) с последующим направлением вырученных денежных средств кредитору. Это может быть и передача всего жилого помещения в собственность кредитора в порядке отступного. Однако факт остается фактом. Имущественное право (требование) кредитора умершего должника в юридическом плане окажется более "сильным" субъективным правом, нежели право собственности наследника на полученное жилое помещение. Наследник в порядке ст. 1175 ГК РФ будет отвечать перед кредитором умершего наследодателя стоимостью всего имущества, перешедшего к нему по наследству (в том числе и стоимостью жилого помещения, входящего в состав наследственной массы) <1>.
--------------------------------
<1> Подробнее см.: п. п. 58 - 60 Постановления Пленума ВС РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (Бюллетень ВС РФ. 2012. N 7).

Однако здесь необходимо сразу оговориться, что описанные примеры об обращении взыскания на заложенное жилое помещение или наследственное жилье, обремененное долгами наследодателя, не являются примерами выселения собственника жилья за допущенные им жилищные правонарушения. Данные примеры в большей степени показывают, как имущество лица может отвечать по его гражданско-правовым обязательствам.
Если же говорить о выселении собственника из принадлежащего ему жилого помещения именно за совершенные жилищные (гражданские) правонарушения, то классическим примером в этом вопросе может стать ситуация с осуществлением так называемой самовольной постройки.
Юридический режим самовольных построек представлен в ст. 222 ГК РФ. Пункт 1 данной статьи устанавливает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Пункт 2 ст. 222 ГК РФ категорично определяет, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать ее в аренду, совершать другие сделки. По общему правилу, самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Конечно, необходимо признать, что учение о самовольных постройках как о неких "квазиобъектах" гражданского оборота к настоящему моменту времени является учением достаточно сложным, многообразным и разноплановым. Самовольным постройкам посвящены многочисленные научные публикации <1>. Проблемы самовольных построек весьма часто поднимаются и разрешаются и на уровне судебной практики <2>. Однако данные вопросы не являются специальным объектом настоящего исследования. Мы же, используя материалы судебной практики ВС РФ, просто покажем, какие жилищно-правовые и гражданско-правовые последствия наступят для лица, если это лицо (либо его правопредшественник) создаст объект недвижимости (это может быть как индивидуальный, так и многоквартирный жилой дом), который с юридической точки зрения будет рассматриваться как объект самовольного строительства. Иллюстрацией в этом вопросе может послужить следующее судебное дело.
--------------------------------
<1> См., например: Волочай Ю.А. Приобретение права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительный анализ законодательства России и Германии. М.: Статут, 2013; Кузьмина И.Д. Субъекты права собственности на вновь создаваемые здания и сооружения // Цивилистические исследования: Ежегодник гражданского права. Вып. 2 / Под ред. Б.Л. Хаскельберга, Д.О. Тузова. М.: Статут, 2006. С. 378 - 397; Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. 2007. N 2. С. 120 - 143; Он же: О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5. С. 107 - 118.
<2> См.: Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством. Утв. Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 г.; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 9 декабря 2010 г. N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Ряд граждан (всего 28 человек), приобретя в собственность земельный участок в садоводческом некоммерческом товариществе "Дары природы", имеющий целевое назначение и разрешительное использование - для ведения садоводства, из категорий земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 600 кв. м, осуществили на нем строительство многоквартирного дома общей площадью 1713 кв. м без получения разрешения на строительство. На данное строение органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, зарегистрировано право общей деловой собственности указанных граждан.
Решением Видновского городского суда Московской области удовлетворен иск администрации Ленинского муниципального района Московской области о признании строения самовольной постройкой и его сносе.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда указанное решение отменено, как вынесенное с нарушением норм процессуального права, и удовлетворены исковые требования префектуры Троицкого и Новомосковского административных округов города Москвы (правопреемника администрации Ленинского муниципального района Московской области) о признании строения самовольной постройкой и его сносе.
Построенное гражданами строение исходя из представленных доказательств (акта проверки соблюдения земельного законодательства, технического паспорта строения, экспертного заключения) является многоэтажным многоквартирным домом (4 этажа и 1 подземный этаж).
Генеральным планом застройки садоводческого товарищества "Дары природы" строительство многоквартирных домов не предусмотрено. Также не предусмотрено строительство домов свыше трех этажей в СНТ "Дары природы" и утвержденным генеральным планом застройки сельского поселения "Мосрентген".
Отсутствие обременений в свидетельствах о праве собственности на земельные участки не дает собственнику право на возведение строений без получения разрешения на строительство и осуществление строительства с нарушением вида разрешенного использования земельного участка.
Факт регистрации права общей долевой собственности на строение не является основанием для непризнания строения самовольным.
Согласно п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
С учетом положений действующего законодательства спорная постройка имеет признаки самовольной: она возведена без соответствующего разрешения и утвержденной в установленном порядке проектной документации, с нарушением генерального плана застройки СНТ "Дары природы" и генерального плана застройки сельского поселения "Мосрентген", имеет статус многоквартирного жилого дома, возведена на земельном участке, не предназначенном для строительства многоквартирного дома. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившем ее лицом либо за его счет (кроме случаев, предусмотренных п. 3 данной статьи).
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда, исходя из положений ст. 222 ГК РФ сочла, что не могут служить основанием для отказа в иске доводы жалоб ответчиков о возможности сохранения самовольной постройки, поскольку она отвечает требованиям пожарной безопасности, возведена с соблюдением строительных норм и правил, а также не нарушает прав других лиц <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 12 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г. // Бюллетень ВС РФ. 2014. N 3. Как отмечается в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за первый квартал 2006 г., при подаче заявления о признании жилого помещения самовольной постройкой не требуется дополнительно заявлять требование о выселении граждан из жилых помещений, подлежащих в дальнейшем сносу, поскольку решением суда о сносе самовольно возведенного строения не нарушаются права гражданина на проживание в указанном жилом помещении. Если же гражданин зарегистрирован в самовольно возведенном жилом помещении, то в этом случае при подаче иска о сносе самовольно возведенного строения необходимо предъявлять также требование о выселении (Бюллетень ВС РФ. 2006. N 9).

_______________

Итак, в рамках настоящего параграфа были рассмотрены юридические основания и правовые последствия совершения нанимателем (собственником) жилого помещения различных жилищных правонарушений (нецелевое использование жилого помещения, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, целенаправленное разрушение жилого помещения и др.). Если сравнивать социального нанимателя и собственника жилья с данных позиций, то выстроится следующая картина вещей. С одной стороны, собственник жилого помещения, как это ни странно звучит, будет находиться в более выигрышном правовом положении. Ведь в соответствии со ст. 293 ГК РФ жилое помещение собственника-правонарушителя продается с публичных торгов. Бывшему собственнику вручается полученная от реализации денежная сумма (за вычетом всех судебных издержек), на которую лицо в принципе может приобрести себе иное жилое помещение. Социальный же наниматель за совершенное им жилищное правонарушение просто выселяется из жилого помещения без предоставления другого жилья либо иной компенсации. Однако, с другой стороны, нормы гражданского законодательства устанавливают для собственника весьма приличный дополнительный перечень оснований выселения из жилого помещения. Если для социального нанимателя таким специфическим основанием является только неоплата жилого помещения и коммунальных услуг без уважительных причин более шести месяцев, то для собственника это может быть и проживание в жилом помещении, являющемся объектом самовольного строительства, и обращение взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника (например, в рамках кредитно-ипотечного договора), и даже такие более экзотические случаи, как конфискация и реквизиция жилых помещений. С этих позиций уже социальный наниматель будет иметь юридические преимущества перед собственником жилья.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!