3.7. Земельный участок как часть общего имущества
собственников в МКД
Если земельный участок, на котором расположены несколько МКД, является делимым, т.е. имеется возможность обеспечения доступа к домам, соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и т.п. требований, наиболее целесообразно производить раздел земельного участка по числу расположенных на нем домов.
ОСС может принимать решения о пределах использования земельного участка под МКД, в том числе устанавливать сервитут (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Решения об использовании земельного участка принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Варианты использования земельного участка.
Существуют следующие варианты использования земельного участка, входящего в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Во-первых, может быть введено право ограниченного пользования (сервитут).
Во-вторых, он может быть сдан в аренду другим лицам, например, для размещения на нем рекламной или иной конструкции.
В-третьих, он может быть сдан в аренду одному из собственников в МКД для осуществления пристройки к дому.
Сервитут - это право ограниченного пользования чужим земельным участком (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ).
Сервитут в отношении придомовой территории может устанавливаться:
- для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок;
- прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов;
- обеспечения водоснабжения и мелиорации;
- других нужд собственника недвижимого имущества.
Обратите внимание: установка ограждений вокруг МКД проводится только по решению ОСС (2/3 голосов) при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Подобные действия не должны приводить к ограничению пользования гражданами землями общего пользования, а также к ограничению допуска экстренных (скорая медицинская помощь, службы МЧС России, пожарная служба) и специализированных служб (аварийные бригады инженерных служб) на придомовую территорию.
Следует также иметь в виду, что установка шлагбаума не должна нарушать действующих правил пожарной безопасности. Ко всем эксплуатируемым зданиям должен быть обеспечен свободный подъезд (п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 25.04.2012 N 390).
Установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию нарушает данное требование, поскольку не дает возможности пожарным воспользоваться въездом на территорию МКД в случае возникновения пожара. Поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у пожарной службы был электронный ключ от вашего шлагбаума.
Обязанность согласовывать установку шлагбаума во дворе с органами ГИБДД не установлена законодательно. Придомовая территория не относится к автомобильным дорогам, шлагбаум не является техническим средством организации дорожного движения.
Решение об установке шлагбаума принимается на ОСС при условии, что земельный участок поставлен на кадастровый учет.
Обратите внимание: продажа земельного участка, на котором расположен МКД, противоречит законодательству РФ.
Продажа влечет за собой уменьшение ОИ, что возможно только с согласия всех собственников в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Отчуждение земельного участка не является реконструкцией МКД как объекта капитального строительства.
Порядок перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников.
Порядок перехода земельного участка, на котором расположен дом, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД определен ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".
Если земельный участок, на котором расположен МКД, сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, он переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 16 указанного Закона).
Собственники помещений в МКД, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или ОМСУ с заявлениями о формировании этих земельных участков (ч. 3 ст. 16 этого Закона).
Узнать, сформирован ли земельный участок под МКД и его размеры, можно, направив запрос в Росреестр или воспользовавшись публичной кадастровой картой.
Под формированием земельного участка под МКД понимается установление его границ и проведение государственного кадастрового учета в отношении этого участка.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Как указывается в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П, обратиться с заявлением о формировании земельного участка под МКД вправе любой собственник помещения дома или группа собственников.
Земельный участок под домом переходит в собственность собственников помещений в МКД с момента его государственного кадастрового учета.
В новостройках вопрос формирования земельного участка решается до их ввода в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию разрешается при условии, что сведения о местоположении границ земельного участка МКД внесены в ЕГРН (ч. 6 ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
С 1 января 2015 г. земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, не подлежат обложению земельным налогом (п. 2 ст. 389 НК РФ).
В случае разрушения, сноса МКД собственники помещений сохраняют долю в праве ОИ на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на ОИ на момент разрушения, сноса такого дома.
Собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в соответствии с гражданским законодательством (ч. 6 ст. 36 ЖК РФ).
