[an error occurred while processing this directive]
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 20. 176 с.

3.2. Особенности установления платы за содержание
жилого помещения при управлении УО

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на срок не менее чем один год с учетом предложений УО (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Законодатель не предусмотрел случаи одностороннего установления УО размера платы за жилищные услуги. Порядок определения размера платы за содержание жилого помещения - это существенное условие договора управления МКД (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
УО вправе самостоятельно изменить размер платы, если:
- договор управления МКД предусматривает условие об одностороннем изменении;
- УО совершила все действия, предусмотренные договором (см., например: Апелляционные определения Московского городского суда от 30.07.2013 N 11-18483, Хабаровского краевого суда от 13.12.2013 N 33-7930/2013);
- это условие не противоречит законодательству.
Изменить размер платы за содержание жилого помещения без проведения ОСС возможно при первичном включении расходов на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ (ч. 10 ст. 12 Федерального закона от 29.06.2015 N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").
При непосредственном управлении расходы на оплату коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания ОИ, остаются в составе КУ.

УО - специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление МКД в качестве своей основной предпринимательской деятельности.

В связи с этим определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт МКД с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском.
Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые УО не могла разумно предвидеть и предотвратить и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в МКД.
В плату за жилое помещение входят работы и услуги только по обслуживанию ОИ. Размер платы за содержание устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в МКД и взимается в размере, пропорциональном их доле в ОИ. Вопросы установления размера платы за жилищные услуги для собственников помещений в МКД, не являющихся членами ЖК, ЖСК, регулируются уставом ЖК, ЖСК.
Право общей долевой собственности на ОИ принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации (п. 3 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
До заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов расходы на содержание жилых помещений несут соответственно органы государственной власти и ОМСУ (ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, Постановление ФАС Уральского округа от 13.07.2011 N Ф09-3615/11).
У нанимателя жилого помещения по договору социального найма обязанность вносить плату за жилое помещение возникает с момента заключения данного договора (п. 1 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Собственник помещения в МКД, сдавая его в аренду на основании договора аренды, обязан нести расходы по содержанию ОИ, и не может возложить обязанности по заключению от своего имени договора управления МКД с УО и оплате понесенных ею расходов на арендатора (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10).
В ст. 39 ЖК РФ установлено, что бремя расходов по содержанию ОИ в МКД несут все собственники помещений в МКД, включая собственников встроенно-пристроенных помещений в МКД, так как встроенно-пристроенное помещение, входящее в состав МКД, не может рассматриваться как отдельный объект недвижимости.
Все особенности МКД, в том числе переменная этажность, отражаются в составе ОИ и отдельно при расчете размера платы для собственников помещений в МКД не учитываются.
Неиспользование собственником, нанимателем либо иными лицами помещений в МКД не является основанием невнесения платы за жилое помещение (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).
При временном отсутствии собственника (отпуск, болезнь) обязанность по оплате содержания ОИ сохраняется.
Если собственником нарушен порядок уведомления об изменении площади принадлежащего ему помещения в МКД, прописанный в договоре управления, то претендовать на перерасчет за прошедший период собственник помещения не может.
Собственники помещений в МКД не обязаны оплачивать расходы по уборке придомовой территории, не включенной в состав ОИ.
Решение ОСС в части исключения из размера платы за содержание жилого помещения затрат на влажную уборку ОИ, а значит, фактический отказ собственников от выполнения такой услуги незаконны (п. 29 Правил содержания общего имущества).
Начисление за техническое обслуживание запирающих устройств как за дополнительную услугу является нарушением ст. 154 ЖК РФ, пп. "д" п. 2, п. 7, п. 29 Правил содержания общего имущества.
Если домофоны включены в состав ОИ, то плата за их обслуживание вносится в соответствии со ст. 155 ЖК РФ организации, управляющей МКД, в составе платы за содержание общего имущества.
Если домофоны не включены в состав ОИ, плата за их обслуживание вносится специализированной организации в соответствии с заключенными договорами между указанной организацией и собственниками в МКД.
В письме Минстроя России от 13.07.2016 N 21928-АЧ/04 даны разъяснения по вопросу отнесения СКПТ к общему имуществу в МКД.
СКПТ, включая сети кабельного телевидения, оптоволоконную сеть, поименованы как информационно-телекоммуникационные сети, внешней границей которых является внешняя граница стены МКД (п. 8 Правил содержания общего имущества).
Отнесение СКПТ к ОИ будет правомерным при условии, что МКД был оснащен СКПТ в ходе его строительства (в соответствии с проектной документацией) либо в ходе его эксплуатации (на основании решения ОСС).
Предъявляемые к оплате суммы по строкам "Телеантенна", "Пользование телеантенной" или "ТО и ТР системы КТП", установленные в расчете на одну квартиру (абонентское устройство), не связаны с расходами на содержание и ремонт ОИ и отражают размеры абонентской платы за услуги связи для целей телевещания, установленные соответствующим оператором.
Собственники вправе не пользоваться СКПТ по своему усмотрению.
Если при отсутствии письменного договора с оператором связи абонентская плата за услуги связи включена в единый платежный документ, собственник вправе требовать ее исключения и не оплачивать услуги, которыми он не намерен пользоваться.
Исполнителем услуг по обслуживанию СКПТ является УО, ТСЖ, кооператив. Выполнение данных работ осуществляется на основании решения ОСС, все собственники несут расходы на содержание ОИ, включая СКПТ, путем внесения платы за содержание жилого помещения. Плата взимается независимо от того, пользуются ли собственники (наниматели) СКПТ для целей приема сигнала телевизионного вещания или нет.
Вынесение контролирующими органами УО, ТСЖ, кооператива предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности УО в соответствии с договором на управление МКД и решением ОСС не входит содержание и благоустройство придомовой территории (письмо Минстроя России от 24.09.2015 N 30846-ОД/04).
Содержание общего имущества включает в себя обеспечение исполнителем надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка и т.д.) коллективных (общедомовых) приборов учета потребляемых ресурсов за счет платы за содержание жилого помещения (пп. "к" п. 11 Правил содержания общего имущества).
При ненадлежащей эксплуатации ОДПУ исполнитель КУ, как лицо, ответственное за содержание и ввод в эксплуатацию прибора учета, должен в течение двух месяцев обеспечить устранение вышеуказанных нарушений и обеспечить готовность прибора учета к осуществлению поставок ресурсов (письмо Минстроя России от 18.09.2015 N 30162-ОЛ/04).
Очистка фасадов от самовольно размещенных на них рисунков, графических изображений и т.д. должна осуществляться собственниками, которые вправе заключить договор на оказание соответствующих услуг с третьими лицами.
Данная услуга может быть включена в договор управления МКД в качестве дополнительной, что порождает обязательства УО по ее оказанию. В противном случае соответствующие обязательства отсутствуют (письмо Минстроя России от 22.09.2015 N 30396-ОЛ/04).

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!