style="max-height: 50vh;">
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 20. 176 с.

style="max-height: 50vh;">
4.3. Техническое состояние ОИ

Технические осмотры, обследование и (или) мониторинг технического состояния МКД или его частей проводится в соответствии с ГОСТ 31937-2011 "Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния", введенным в действие Приказом Росстандарта от 27.12.2012 N 1984-ст.
По итогам осмотров формируются планы и перечни работ, выполнение которых обеспечивает комфортные условия проживания и нормативное техническое состояние МКД.
Первое обследование зданий проводится не позднее чем через два года после их ввода в эксплуатацию.
В дальнейшем обследование технического состояния проводится не реже одного раза в 10 лет и не реже одного раза в 5 лет для зданий или их отдельных элементов, работающих в неблагоприятных условиях (агрессивные среды, вибрации, повышенная влажность, сейсмичность района 7 баллов и более и др.).
Обследование и мониторинг технического состояния зданий проводят также:
- по истечении нормативных сроков эксплуатации зданий и сооружений;
- при обнаружении значительных дефектов, повреждений и деформаций в процессе технического обслуживания здания;
- по результатам последствий пожаров, стихийных бедствий, аварий, связанных с разрушением здания;
- по инициативе собственника объекта.
Осмотры ОИ.
Технический осмотр МКД проводится с целью получения оценки технического состояния дома и (или) отдельных его частей, для определения и формирования плана работ, перечня работ (услуг), объема и периодичности их выполнения.
Услуга проведения технических осмотров является системной и включает в себя (ГОСТ Р 56194-2014 "Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ. Общие требования", утвержденный Приказом Росстандарта от 27.10.2014 N 1446-ст):
- визуальные осмотры;
- инструментальные осмотры;
- технические обследования;
- мониторинг технического состояния имущества.

Визуальный осмотр - осмотр, проводимый без применения специальных приборов и инструментов с целью получения приближенной оценки технического состояния осматриваемого ОИ.

Инструментальные осмотры проводятся с использованием специальных инструментов и приборов при выявлении повреждений и характерных признаков дефектов с целью оценки технического состояния имущества, определения и корректировки состава работ содержания и ремонта ОИ. Такие осмотры проводятся с привлечением специализированных организаций.
Технические обследования проводятся с привлечением специализированных организаций. Целью таких обследований является получение фактических значений контролируемых параметров, в том числе при восстановлении и (или) актуализации технической документации и параметров имущества. По итогам технических обследований также может определяться и корректироваться состав работ содержания имущества.
Мониторинг технического состояния МКД проводится при необходимости выявить временные изменения, происходящие с конструкциями, которые изменили свое напряженно-деформированное состояние, а также при попадании МКД в зону влияния строек, природно-техногенных воздействий и др. Порядок проведения мониторинга технического состояния приведен в ГОСТ 31937-2011 "Межгосударственный стандарт. Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния".
Цели осмотра - своевременно выявить:
1) факт того, что состояние общего имущества не соответствует установленным требованиям законодательства;
2) наличие угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
Осмотры ОИ в зависимости от способа управления проводятся (п. 13 Правил содержания общего имущества):
- собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы;
- ответственными лицами органов управления ТСЖ, кооператива;
- управляющей организацией;
- лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении).
При смене способа управления или выборе другой УО необходимо провести общий осмотр состояния ОИ, чтобы зафиксировать его на момент вступления в силу договора управления МКД или реализации выбранного способа управления в виде создания ТСЖ. Целесообразно проводить общий осмотр ОИ с представителями УО по окончании каждого года управления МКД для определения эффективности работы УО.
Особое внимание в процессе осмотров должно быть уделено тем зданиям и их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60% (п. 2.1.2 Правил и норм технической эксплуатации).
Осмотры в МКД делятся на плановые и внеплановые (абз. 3 разд. II Правил и норм технической эксплуатации).
Виды плановых осмотров (п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации):
- общие - направлены на осмотр ОИ в целом, включая конструкции, инженерное оборудование и внешнее благоустройство;
- частичные - осмотры отдельных элементов ОИ.
Общие осмотры необходимо проводить два раза в год - весной и осенью (до начала отопительного сезона).
Рекомендуемая периодичность плановых и частичных осмотров элементов ОИ в МКД приведена в приложении N 1 к Правилам и нормам технической эксплуатации.
Например, согласно п. 27 Минимального перечня услуг и работ частичным осмотрам подлежат пожарные лестницы, лазы, проходы, выходы, системы аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средства противопожарной защиты, противодымная защита.
Внеплановые осмотры необходимо проводить (п. 2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации):
- после ливней, ураганных ветров, обильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов ОИ;
- в случае аварий на внешних коммуникациях или при выявлении деформации конструкций и неисправности инженерного оборудования, нарушающих условия нормальной эксплуатации.
Акт осмотра ОИ.
Результаты осмотра ОИ оформляются актом, который является основанием для принятия решения (п. 14 Правил содержания общего имущества):
1) о соответствии проверяемого ОИ требованиям законодательства;
2) о соответствии требованиям обеспечения безопасности граждан;
3) о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов.
Акт подписывают все участники осмотра.
При необходимости в акте указывается тот факт, что ОИ достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности МКД или его отдельных элементов (п. 22 Правил содержания общего имущества). Это необходимо для переноса сроков проведения капитального ремонта МКД или принятия решения ОМСУ о признании дома непригодным к проживанию.
В течение месяца со дня составления акта УО, ТСЖ обязаны (п. 2.1.5 Правил и норм технической эксплуатации):
- уточнить объемы работ по текущему ремонту (на текущий год - по результатам весеннего осмотра, на следующий год - по итогам осеннего):
по результатам весеннего осмотра должны быть установлены объемы работ, необходимых для подготовки МКД и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период;
результатам осеннего осмотра должна быть определена готовность каждого МКД к эксплуатации в зимних условиях;
- выдать рекомендации собственникам на выполнение работ по текущему ремонту;
- определить неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта.
Журнал осмотров.
УО, ТСЖ, кооператив должны вести журнал осмотров ОИ (п. 2.1.4 Правил и норм технической эксплуатации). По итогам осмотра в журнале отражаются выявленные неисправности и повреждения, а также техническое состояние элементов дома.
Рекомендованная форма журнала осмотра приведена в приложении N 3 к Правилам и нормам технической эксплуатации.
Осмотры отдельных элементов МКД, которые обслуживают специализированные организации, необходимо проводить с привлечением ответственных сотрудников этих организаций. Например, они должны участвовать в осмотре лифтов, системы пожарной сигнализации, внутридомового газового оборудования, системы вентиляции.
Периодичность осмотров ОИ целесообразно указать в договоре управления МКД (с участием совета МКД) или уставе ТСЖ, кооператива.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!